Инвестиции в недвижимость на фоне дефицита жилья остаются одним из самых привлекательных финансовых инструментов. Однако стоит учесть, что это низколиквидные и очень долгосрочные вложения
Ликвидные и не очень Для того чтобы оценить потенциальную доходность инвестиций в недвижимость, нужно понимать, каким спросом она будет пользоваться. Если говорить о квартирах, то важны демографическая ситуация в районе, необходимая транспортная инфраструктура. Также стоит прикинуть, насколько дороже купить квартиру, чем снимать ее, насколько доступна ипотека. "Наиболее интересны с точки зрения инвестиций однокомнатные, реже - двухкомнатные квартиры, так как они наиболее востребованны для аренды, - считает аналитик Инвесткафе Дарья Пичугина. - Соответственно, эти квартиры и лучше всего продаются, наиболее ликвидны. Кроме того, они не такие дорогие, как большие по площади. С развитием ипотеки (а также военной ипотеки) более востребованными являются квартиры эконом-класса". Квартиры на вторичном рынке, по мнению эксперта, стоят дороже, так как уже приведены в надлежащее состояние для проживания, а качество более старых домов гораздо выше большинства современных. Квартира в новом доме требует больших доработок, денежных вложений. Так что для проживания лучше покупать "вторичку", хотя и стоит она дороже. Рентная доходность объектов жилой недвижимости формируется на сравнительно невысоком уровне (в среднем, в горизонте 3-6%), большинство финансовых инструментов, даже среди продуктов с низким риском, например, депозиты, как правило, могут обеспечить заметно более высокую рентабельность. Поэтому ключевые факторы, определяющие инвестиционную привлекательность таких активов, - это, прежде всего, соотношение текущей рыночной стоимости и потенциала ее возможного роста, а также сравнительно высокая надежность таких инвестиций. При этом важным дополнительным условием выступает, конечно, ликвидность объектов. Помимо общей конъюнктуры рынка, перспективы увеличения цены могут зависеть от таких параметров, как месторасположение (в том числе транспортная доступность и, например, экологическая ситуация в данном районе), наличие социально-бытовой инфраструктуры, качество окружающей территории в целом, возможные позитивные изменения перечисленных условий в среднесрочной перспективе. "Рентабельность инвестиций в жилую недвижимость может существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов, - рассказывает аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. - В среднем, рентная доходность (отношение арендных платежей за год к рыночной стоимости недвижимости) может варьироваться в диапазоне 3-6%, а общая рентабельность с учетом прогнозов роста стоимости недвижимости в России и дисконтирования на инфляцию можно оценить примерно в 8-10%. В среднесрочный период (скажем, 3-4 года) чистая доходность может составить, в среднем, около 20-30%".
Арендаторы и арендодатели В Самаре, по подсчетам аналитиков, стандартная сдача жилья в аренду приносит 5-7% годовых (в Москве - 10%). Однако из этих платежей стоит вычесть налоговую нагрузку. При этом нужно учесть растущие коммунальные платежи и квартплату, расходы на обстановку и предметы обихода, плюс возможность увеличения налога на недвижимость и другие потенциальные траты. "Квартирные платежи можно перенести на квартиросъемщика, однако в таком случае аренда будет стоить дешевле, - говорит Дарья Пичугина. - Обстановка также зачастую предоставляется самим арендатором. А вот увеличение налога вполне может сыграть свою негативную роль. Тем не менее, по моему мнению, и здесь рост стоимости сделает арендные платежи только выше, то есть опять-таки их можно перенести на арендатора".
Новое, но с рисками Как правило, недооцененными объекты остаются, например, на начальной стадии реализации жилищного строительства. А ведь чем выше готовность жилого дома, тем выше стоимость квартиры в нем. Однако здесь стоит учитывать и возможные риски. "Прежде всего, это риск того, что застройщик будет недобросовестным, то есть может либо не закончить строительство, либо использовать какие-либо мошеннические схемы, - констатирует Дарья Пичугина. - Но теперь эти риски все меньше, так как государство зачастую обеспечивает достройку домов в случае банкротства застройщика, а оборот документов стал более прозрачным". По прогнозам экспертов, спровоцировать рост цен на жилье может строительство в непосредственной близости транспортной или, например, туристско-рекреационной или любой другой инфраструктуры, повышающей качество данной локации, создающей дополнительные комфортные условия проживания. И кроме того, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций потому, что позволяет сохранить сбережения, не теряя при этом право собственности.
Максим КЛЯГИН, аналитик УК "Финам Менеджмент":
- Сегодня наиболее привлекательно, со спекулятивной точки зрения, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких проектов составляет не менее 30-40% для горизонта двух-трех лет, ликвидность высокая, а порог входа, напротив, сравнительно низкий. Поэтому первичный рынок жилой недвижимости остается весьма привлекательным для частного инвестора инструментом.
Последние комментарии
Ага. Прошло 5 лет, а воз и ныне там. До сих пор ни одного заказа, ни одного дивиденда.
Олег, вы действительно считаете, что эти фантики принесут вам или вашим внукам хоть копейку или цент?