Согласно данным социологических опросов, более половины россиян по-прежнему считают недвижимость лучшим объектом для денежных вложений. С помощью специалистов оценим самые доступные и распространенные способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.



Возможные варианты
С точки зрения инвестирования можно рассматривать различные сегменты рынка недвижимости: это приобретение готовых объектов недвижимости различного назначения, приобретение земельных участков, инвестиции в акции компаний, владеющих и управляющих недвижимостью, а также вложения в инвестиционные фонды, размещающие активы в недвижимости. По словам аналитика ИХ "Финам Менеджмент" Антона Сороко, в целом вложения в рынок недвижимости в различные временные периоды приносят различный доход и имеют различный уровень рисков. Поэтому на данном этапе наиболее интересны объекты не с точки зрения активного роста цены, а с точки зрения стабильного получения дохода от сдачи в аренду - доход от таких операций выше для объектов недорогой региональной недвижимости, они и являются наиболее привлекательными. Строящиеся объекты первичного рынка дешевле, но и риски в их приобретении существенно выше, за счет того что в их формировании участвуют не только банк, но и строительная структура. "Однако сейчас, в период доминирующего роста экономики, такими рисками частично можно пренебречь и приобретать строящиеся объекты", - уверен эксперт.

Жилье, приносящее доход
Показатели роста цен на жилье за последние годы позволяют говорить об инвестициях в объекты жилой недвижимости как об одном из наиболее стабильных вариантов. Именно этот способ большинством по-прежнему считается наиболее доходным, а степень надежности таких вложений не вызывает сомнений. Наиболее простым и понятным способом инвестирования для частных лиц является приобретение квартир в строящихся домах. "Инвесторов в большей степени интересует жилье на начальной стадии строительства, – отмечает директор ООО "Галактика" Андрей Шерстобитов. - На сегодняшний день спрос на новостройки достаточно высокий. Как правило, между покупкой и продажей при таком варианте проходит около полутора лет. Прибыль от таких денежных вложений зависит как от общего развития ситуации на рынке, так и от изменения стоимости конкретного объекта. К недостаткам инвестирования в недвижимость можно отнести низкую ликвидность вложений, так как процесс продажи объекта может занять значительное количество времени".

Покупай и сдавай
Следующий вариант получения дохода на рынке жилой недвижимости - сдача в аренду. Если оценивать объекты жилой недвижимости для сдачи в аренду, то при нулевом реальном приросте стоимости доходность с учетом инфляции составляет 3 - 5% годовых.
"Как правило, для людей, сдающих квартиры в аренду этот вид бизнеса не является основным и воспринимается только как дополнительный источник дохода, – сообщает директор АН "Бусыгин" Владимир Бусыгин. – Только 20 - 30% наших арендодателей - это люди, имеющие две и более квартир. Небольшой процент занимают организации, которые владеют квартирами и сдают их. Во многом это объясняется тем, что инвестиции в жилую недвижимость - это "долгие деньги". И как коммерческое вложение не самый удачный вариант, скорее, это надежное сохранение денег. На примере это выглядит следующим образом: стоимость однокомнатной квартиры порядка 2,2 млн рублей. При условии что там будет сделан хотя бы косметический ремонт и в наличие будут минимальный набор мебели и бытовой техники, сдавать ее можно за 15 - 16 тыс. руб. в месяц включая коммунальные платежи (это порядка 2 тыс. рублей) Т.е. на руки арендодатель получит 13 - 14. Минус 13% подоходный налог. Таким образом, в год его доход составит порядка 150 тыс., а окупаемость бизнеса - порядка 12 - 14 лет".

На сегодняшний день наиболее ликвидными объектами на рынке аренды жилья являются однокомнатные квартиры, на них приходится до 60% спроса. Преимущество имеют объекты, расположенные вдоль основных транспортных магистралей города - Московского шоссе, ул. Гагарина, Победы, Ново-Вокзальной.

Магазин, офис склад
В сегменте коммерческой недвижимости самый распространенный способ инвестирования, для которого не нужно обладать специальными знаниями, – это покупка коммерческого помещения, в основном торгового, реже - офисного, и сдача его в аренду. Это основной и достаточно быстро окупаемый (5 - 10 лет) в зависимости от стоимости помещения и размера арендной ставки вариант.
"Как правило, мелкие инвесторы с капиталом до 5 млн руб. вкладывают средства преимущественно в торговые площади, – комментирует начальник отдела продаж АН "Новая жизнь" Сергей Талагаев. – Чаще всего они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации в формате торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды. Так, средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40 - 50% годовых".
Наиболее выгодно приобретать нежилое помещение на этапе строительства. Однако в этом случае присутствуют определенные риски: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность своих вложений не всегда легко.
По мнению экспертов, коммерческая недвижимость по сравнению с жилой дает больший доход. Для сравнения, доход, получаемый от сдачи жилой квартиры площадью 60 кв. м, не будет превышать 15 - 20 тыс. руб. в месяц. Если же помещение такой площади сдавать под магазин или офис, оно может ежемесячно приносить владельцу до 30 тыс. чистых денег. Однако доход коммерческая недвижимость приносит при условии, если ей грамотно управлять.

Не только доход, но и затраты
Потенциальным инвесторам следует помнить, что вложение средств в недвижимость связано с дополнительными расходами и рисками. К расходам можно отнести: содержание объекта недвижимости, налоговая нагрузка – налог на имущество, налог на доходы физических лиц в размере 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду и при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет. Однако, как отмечает Антон Сороко, налог на недвижимость составляет сотые доли процента от ее рыночной стоимости. Основным среднесрочным риском является повышение налоговой нагрузки для владельцев большого пакета объектов недвижимости. Но вряд ли государство пойдет на резкое увеличение налогов в данной сфере, поскольку объем недвижимости в залогах и активах банков приближается к 20 трлн руб. и для государства было бы слишком рискованно сильно раскачивать данный сегмент.
"Стоит учитывать риски, связанные с качеством обслуживания как брокеров на рынке недвижимости, так и с качеством работы банков, предоставляющих ипотечные кредиты, – заключает эксперт. - Наиболее надежный вариант - это работа с крупными организациями, лучше квазигосударственными - они сравнительно высоко рентабельны, пассивы их дешевле, и они не стремятся к повышению рисков своего бизнеса за счет различных сомнительных "схем".

Антон Сороко, аналитик ИХ "Финам Менеджмент":
– В принципе инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в сырьевые активы, нацелены прежде всего на снижение среднесрочных инфляционных рисков. Но на рынке недвижимости повышенные инфляционные ожидания оказывают поддержку ценам лишь до определенного предела, потом начинается обратный процесс. В данном случае проявляются особенности рынка, когда превышение инфляцией средних статистических долгосрочных уровней ведет к спаду на рынке ипотечного кредитования, а также к спаду реальных доходов населения и, в итоге, спаду цен на рынке жилья.

Сергей Талагаев, начальник отдела продаж АН "Новая жизнь":
– На протяжении долгих лет инвестиции в недвижимость остаются одними из самых надежных. Как показывает время и опыт, даже если спрос и цена на объекты недвижимости падают, то не сильно и ненадолго. Чтобы получать доход от вложений в коммерческую недвижимость нужно изначально соизмерять цену покупки квадратного метра помещения и стоимость аренды, чтобы срок окупаемости был пять - шесть лет. С инвестиционной целью возможна покупка жилых помещений с последующим переводом в нежилой фонд. По материальным затратам это несколько дешевле, чем покупка изначально коммерческого помещения.