Дефицитное качество

По оценкам экспертов, спрос на торговую недвижимость на протяжении последних двух трех лет оставался стабильным. А в настоящее время даже несколько превышает число предложений на рынке. При этом, по оценкам экспертов, самым дефицитным сегментом на рынке торговых площадей являются помещения, расположенные на первых этажах жилых домов - так называемые встройки. «Острее всего дефицит торговых помещений ощущается в домах, расположенных на так называемых первых линиях – вдоль оживленных улиц, особенно вблизи перекрестков, – отмечает директор по маркетингу «Кошелев-проекта» Ирина Шведова. – То есть там, где проходят наиболее мощные покупательские потоки. Второе дефицитное место – торговые помещения в густонаселенных микрорайонах. В результате получается, что формально насыщенность рынка предложениями высокая, а фактически действующим операторам купить нечего. Выбор крайне маленький».

Руководитель коммерческого отдела ГК «Бизнес Гарант» Дмитрий Новиков, также отмечает явный дефицит качественных предложений на рынке торговых площадей. «Желающих инвестировать в торговую недвижимость очень много. Покупателей, которые приобретают торговые площади для своего бизнеса всего 10%, а оставшиеся 90% - это люди, желающие вложить средства в недвижимость и получать пассивный доход за счет арендных платежей. Сроки окупаемости таких объектов от 6-9 лет, поэтому спрос сегодня в несколько раз превышает предложение. Причем итоговая стоимость таких объектов весьма обширная — от 5 млн рублей и выше. Так, сейчас наша компания реализует несколько проектов стоимостью около 40 млн рублей, и на каждый из них несколько покупателей. При условии, что цена на объект установлена адекватная, рыночная, они расходятся как «горячие пирожки», – сообщает эксперт.

Оптимальные параметры

«В основном спрос в сегменте рынка коммерческой недвижимости формируется за счет частных инвесторов и крупных торговых сетей», – комментирует руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Рустам Шехмаметьев.

Кстати, наибольшим спросом у региональных и федеральных продуктовых сетей пользуются торговые площади от 160 кв.м. Фактически же, сейчас самарский рынок насыщен помещениями около 70 кв. м – в массе своей это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд, а это не самый удачный размер торгового помещения: оно очень мало для формата супермаркетов и великовато для небольших магазинов.

«Что касается размещения объектов сферы услуг, то они, в отличие от продуктовых магазинов, не так требовательны к размерам площадей и техническим характеристикам помещения, – отмечает Ирина Шведова. – Высота потолка, наличие зоны разгрузки, расположение входных дверей на определенную сторону дома... Поэтому для них размер предложения несколько больше. Но и спрос со стороны этого сегмента ниже. Особый разговор о предприятиях общественного питания. Найти подходящее новое помещение, удовлетворяющее всем нормативам практически невозможно. С другой стороны, и спрос от представителей этого рынка невысок. Да и бизнес это достаточно рискованный. Обычно для открытия нового кафе или ресторана их владельцы предпочитают арендовать помещения, где ранее уже размещались аналогичные заведения».

Динамика цен

По данным Территориального Агентства Оценки, наиболее дорогие предложения торговой недвижимости сегодня сосредоточены в Ленинском районе, где средняя цена в июне 2013 года составила 65 тыс. руб./кв. м. Самые дешевые площади предлагаются в Куйбышевском районе – по 40 тыс. руб./кв. м.

В сегменте аренды торговых площадей, расположенных в формате «встройка» и «стрит-ритейл», наблюдается положительная динамика цен. Средняя арендная ставка по городу выросла относительно начала года на величину 2% и в июне 2013 года в абсолютном значении составила 717 руб./кв. м/мес. С точки зрения распределения рынка по административным районам наиболее дорогие торговые площади встроенно-пристроенного формата также находятся в Ленинском районе, где средняя арендная ставка равна 788 руб./кв. м/мес. Наиболее дешевые площади - традиционно в Кировском районе, где средняя арендная плата – на уровне 639 руб./кв. м/мес.

Новые локации

А вот теперь интересный факт. Характерная тенденция последних нескольких лет – это смещение зон деловой активности из центра города в спальные районы. «Если раньше центр города привлекал арендаторов, то сейчас их интересы переместились на периферию, – рассказывает Дмитрий Новиков. – Это связано в первую очередь с расширением границ города. Плотность населения в спальных районах стала гораздо выше, еще один значимый фактор - низкая транспортная недоступность».

Как отмечает Ирина Шведова, Самара сегодня развивается в направлении агломерации с Тольятти. Трасса М5 является крупнейшей транспортной артерией, вокруг которой будут застраиваться жилые микрорайоны и торговые площади. Большой импульс развитию именно этой части Самары придаст и ЧМ-2018, игры которого пройдут в нашем городе. Здесь появятся новая инфраструктура, новые транспортные узлы и развязки, перспективные магистральные линии общественного транспорта. Соответственно, центр деловой и торговой активности будет неизбежно сдвигаться на север.

Также эксперты отмечают возросший интерес арендаторов к помещениям формата «встройка» расположенных в Промышленном районе города. «Если говорить о новых наиболее перспективных локациях, то можно отметить возросший спрос на помещения, расположенные на ул. Стара-Загора, - сообщает Дмитрий Новиков. - Цены здесь за последнее время заметно выросли. улицы Зои Космодемьянской, Тополей, Димитрова, Молодежная сейчас активно застраиваются новым жильем, и спрос и цены на коммерческие объекты здесь тоже заметно выросли. Размер арендной ставки здесь составляет от 700 до 1200 тысяч рублей за квадратный метр».

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес Гарант»:
– С позиции инвестора наибольший интерес представляют помещения, расположенные на первой линии жилых домов с максимально свободной планировкой. По площади самый востребованный формат – это объекты до 50 метров, площади свыше этой может позволить себе далеко не каждый. Такие помещения подходят широкому спектру арендаторов - и магазины и предприятия сферы услуг. Поэтому если один арендатор съезжает, нового клиента можно найти в течение нескольких дней. И даже относительно высокая арендная ставка от 1000 до 1500 рублей за квадратный метр на самых востребованных улицах города Гагарина и Победа сейчас уже никого не смущает.

Рустам Шехмаметьев, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит»:
– Исходя из качественных характеристик, наибольшей популярностью как у покупателей, так и арендаторов пользуются небольшие по площади помещения от 50 до 150 кв. метров, практически во всех частях города. При этом преимущество отдается объектам, расположенным в местах с высоким пешеходным трафиком, либо вдоль оживленных транспортных магистралей города. Отсюда еще одно важное требование - наличие удобной, большой парковки. В целом, чем выше доступность и узнаваемость места, тем больше оно ценится на рынке торговой недвижимости. Для большинства клиентов при поиске торгового помещения важна его свободная планировка.