Площади растут, посещаемость падает

Самара на протяжении последних лет основательно закрепилась в тройке крупнейших городов — лидеров по обеспеченности торговыми центрами. И они продолжают строиться, взять хотя бы такие амбициозные проекты как ТЦ "Гудок", ТРК "Аврора" или торговый комплекс, возводящийся на месте бывшей табачной фабрики, на ул. Аврора. В то же время ситуация с заполняемостью торговых площадей арендаторами, с которой столкнулись управляющие компании в последний год, рисует не совсем радужные перспективы.

Кризис в торговом секторе ударил по всем, в первую очередь по представителям непродуктового ритейла. Наибольшее число уходов показали фэшн-галереи и сегмент фастфудов. Так, по оценкам экспертов, в первом полугодии 2015 года оборот сетей упал на 30-40%, доля вакантных площадей в торговых центрах выросла до 10-12%. Некоторые из них опустели на треть, а то и вовсе наполовину.

Как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-гарант" Дмитрий Новиков, в наиболее сложном положении оказались ТЦ, принадлежащие группе "Сурков и КО" (ТРК "Московский", ТК "МегаСити" и ТК "АмБар"). Причиной этого в свое время стала несбалансированная арендная политика, которую руководство компании вело со своими партнерами. "Арендные ставки в разных ТРК — это не всегда понятная и прозрачная информация, - говорит официальный представитель ОАО "Российский аукционный дом" в Поволжском регионе Мария Иванова. - Могу сказать, что управляющие компании, которые шли на уступки, снизили арендные ставки в среднем на 20%. За тех, кто на уступки не идет, говорят их опустевшие ТРК. А это катастрофа, поскольку посещаемость их падает. Когда у человека нет выбора и скудный ассортимент, он поедет в тот ТРК, в котором он точно знает, работают большинство отделов".

Новые инструменты

Средняя арендная ставка в самарских торговых центрах зависит от занимаемой площади, расположения отдела в ТРК, "значимости" брэнда для ТРК и т.д. Оценивая нынешние тарифы, Мария Иванова называет диапазон от 500-600 до 2500-3000 рублей за кв.м. "Сейчас нет ни одного арендатора, который бы не запросил скидку на аренду, - продолжает эксперт в сфере недвижимости. - Но снижение не происходит просто по запросу — арендатору придется показать собственнику, что обороты упали и его просьба обоснована. Некоторых, особенно "значимых" арендаторов, которые своим появлением дают трафик и сигнал - «можно здесь работать» - для других (в основном федеральные сети) "сажают" на % с оборота. Но это не всегда "якорные" арендаторы, это могут быть и такие брэнды, как, например, Puma, которые занимают не гигантские площади, но имеют огромное значение для арендодателя".

И действительно, по данным портала malls.ru в первом квартале 2015 года многие владельцы площадок торговой недвижимости сочли возможным перевести ставки из валют в рубли, а с некоторыми арендаторами перешли на формулу "% с продаж". Между тем, работа по оптимизации ставок аренды носит индивидуальный характер. Проводится работа с каждым арендатором, и если он способен обосновать эффективность перехода на тот же % с продаж, имеет план развития и привлечения потенциальных покупателей, то управляющие компании идут навстречу.

В свою очередь собственники площадок сами участвуют в привлечении трафика. Управляющие компании извещают сети о проведении больших мероприятий по целевым сегментам: спортивные и семейные акции, входящие в развлекательный сегмент. Таким образом удается «убить двух зайцев». Девелоперы усиливают долю постоянных клиентов среди таких социальных групп, как семьи, любителей спортивного образа жизни, модников, ждущих распродаж, и одновременно приводят целевую аудиторию для каждого из сегментов для конвертации в покупателей. Крупным ТРЦ удается организовывать мероприятия городского масштаба, используя в том числе прилегающие площадки: конкурсы красоты, ночи распродаж с проведением модных показов, крупные спортивные мероприятия и т.д. По оценкам экспертов это дает рост продаж сетям на 20-30% выше, чем в обычный день.

Ставка на тематику

Зонирование торговых площадок по направленности арендаторов на практике применяется девелоперами  давно: отделы группируют на детские, спортивные, хозяйственные. Но в современных условиях и этот подход не всегда срабатывает.

Говоря о спортивном сегменте в ритейле, можно отметить, что по нему кризис ударил острее остальных. Рынок спортивных товаров активно рос последние годы, да и в целом мода на здоровый образ жизни сегодня в тренде. Но, увы, поскольку спортивные товары не относятся к продукции первой необходимости, таким как, к примеру, сезонная одежда, за время кризиса прирост сократился в 2-3 раза. По оценкам malls.ru, находясь на высоких показателях роста в 2013-2014 годах в 25-40%, сокращение спроса вылилось в низкий прирост 2015 года - 5-10%. При этом снижение началось с лета 2014 года.

Выходом из сложившейся ситуации мог бы стать таргетированный подход в формировании не торговых площадей, но  территорий КРЦ целиком. По данным ИА "Волга Ньюс" одним из первых в Самаре подобную стратегию в ближайшем времени может выбрать ТЦ "Вертикаль" - уже известно, что ставка девелопером будет сделана на спорт.

Один из участников рынка спорт-индустрии, директор самарской компании «СпортОфис», специализирующейся на продаже тренажеров, Денис Меломед считает, что переориентирование самарских торгово-развлекательных центров на конкретные сегменты и рынки действительно может положительно сказаться на их привлекательности. "Пусть не сразу, но это однозначно увеличит поток покупателей, потому что у них появится возможность выбора. Они смогут сравнить ассортимент и цены на самые различные категории товаров, сконцентрировав при этом свое внимание и бюджет на каком-то одном направлении. В результате среди арендаторов появится конкуренция, и, конечно же, вырастет выручка", - уверен предприниматель. Но в то же время он отмечает, что многое зависит от арендных ставок. "Нынешние цены, когда за квадратный метр требуют по 2-3 тысячи рублей, это откровенный грабеж", - считает Меломед.

Занять свою нишу

Таким образом, как отмечают аналитики, в условиях сокращения продаж участникам рынка торговли сегодня необходимо помимо разработки и поддержания сбалансированной товарной матрицы,  ориентироваться в актуальных предложениях торгово-развлекательных центров. Смена дислокации, минимальные вложения в обновление интерьера и экспозиции и снижение арендных платежей, при условии грамотного планирования и маркетинга, способны уже в краткосрочной перспективе оправдать все понесенные издержки.

Сегодня можно говорить, что относительная стабильность будет наблюдаться у федеральных и международных сетевых операторов. Если конкретизировать товарные группы по сегментам, то твердо на земле будут стоять производители товаров для спорта и здоровья, детей, а также рынок строительных и отделочных материалов. "Если даже и схлопнется рынок на 50% а то и на 70%, то остальные 50% или 30% будут «делать» этот рынок, они будут работать и развиваться, - резюмирует Мария Иванова. - А вот где они это будут делать, зависит от политики управляющей компании ТРК. В Самаре многие магазины переезжают пусть на меньшие площади, но все-таки открываются. Если управляющая компания готова вместе с арендаторами на время отказаться от сверхприбылей и работать «почти в ноль», создав условия для арендаторов и тратя значительные бюджеты для продвижения ТРК, то они выживут и выиграют в конечном итоге".


Мария Иванова, официальный представитель ОАО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе:

- Специализированные ТРК — это трэнд в России. Об этом говорят эксперты и специалисты. На мой взгляд, это подходит для небольших торговых центров до 5 тыс кв.м.

В Самаре есть работающий пример специализированного ТЦ, который открывался сразу с такой концепцией, а не "спасался" ей — это ТК "Инкуб". Но... если бы они популярный "якорь" - "Золотое яблоко" посадили на верхние этажи, то ситуация была бы веселее. Если сейчас зайти на 2-й и 3-й этажи ТК, то там посетителей очень мало. У "Оперы" на ул. Ленинградской не получилось стать фэшн ТЦ. Были попытки сделать Дом молодежи специализированным ТЦ в виде "Золотой галереи" для тех, кто торгует золотом. Эксперимент провалился. Неудачным оказалась реконцепция ТК "Мелодия" на свадебную тематику. Не пошел туда народ, арендаторы разъехались. Эту тему исторически "качает" ТЦ "Парус" - и, видимо, этого достаточно для покупателей. А вот дисконт-центр "ДиПорт" - вполне "рабочая" реконцепция непрофильного объекта, хотя и он переживает не лучшие времена. Хотя неудачных примеров больше, чем удачных.

Что касается реконцепции или таргетинга других самарских ТРК — специализацию можно считать выходом. Например, планы торговой зоны "Вертикаль" превратится в спортивный ТЦ. Я считаю, такому решению должна предшествовать большая исследовательская работа: а как сейчас себя чувствуют эти магазины, а что они получат, переехав в специализированный ТЦ, пойдут ли в него люди? Есть очень много «но» в таком подходе, поскольку тему массового спорта «закрывают» "Спортмастер" и "Декатлон". А охотники за экстремальными и нестандартными товарами — это очень узкий круг людей, который массовой посещаемости не сделают. И потом, у таких магазинов своя субкультура — графитти на стенах, тусовки, интерьер. Сможет ли это дать консервативный ТЦ — пока непонятно.