Земельные участки в деревне: изучаем историю

В результате проведенной аграрной реформы в 1990-х годах, когда прекратили свое существование колхозы и совхозы, их сельхозугодья были переданы в долевую собственность бывшим сотрудникам и пенсионерам, а также работникам социальной сферы. Они как участники долевой собственности имеют право продавать или дарить свою земельную долю, но исключительно другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации. Впрочем, если появилось желание распорядиться своей земельной долей независимо от остальных сособственников и землепользователей земельного участка, долю можно выделить.

Как правило, большая часть земельных участков давным-давно находится в сельхозобороте – их владельцы либо сами их обрабатывают, объединившись в фермерские хозяйства, либо передали в аренду крупным сельхозпредприятиям. Однако есть и те, кто оставил землю пустовать или использует ее по собственному усмотрению. А этого делать категорически нельзя. Федеральное законодательство обязывает собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков использовать такие земельные участки только по целевому назначению, то есть обрабатывать. В противном случае может быть наложен штраф либо участок будет изъят. Процедура изъятия неиспользуемых или нерационально используемых земель сельскохозяйственного назначения у нерадивых собственников уже давно отработана.

Следует отметить, что в Самарской области многие муниципалитеты активно работают над тем, чтобы земли сельхозназначения не простаивали, приобретая невостребованные земельные доли. "К ним относится и земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который за три года не передал ее в аренду, не распорядился ею иным образом, а также земельная доля, в отношении которой никто из наследников не вступил в наследство или все наследники отказались от наследства", - напоминают в самарском управлении Росреестра. Получается, если сейчас не обратить внимания на судьбу земельного участка, он может быть потерян.

Тонкости межевания

Процесс выдела земельной доли детально прописан в Федеральном законе "Об обороте земель сельхозназначения", который предусматривает два возможных варианта. Первый – выделение долей может быть на основании решения общего собрания собственников, которым утверждается проект межевания земельного участка. Если выделяется несколько земельных долей, то утверждается также перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности. Принимается протокол, с которым и обращаются в орган кадастрового учета и орган регистрации прав. Маленький нюанс: законом предусмотрены довольно жесткие требования к кворуму. В собрании должны принять участие и проголосовать либо собственники 50% долей, либо 20% от общего количества сособственников. Решение принимается большинством голосов.

Другой вариант подразумевает заключение договора с кадастровым инженером, который делает проект межевания земельного участка, после чего информация публикуется в СМИ или направляется дольщикам. Если в течение 30 дней от сособственников не поступает обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка, то проект межевания считается согласованным. После этого можно направлять документы на постановку на кадастровый учет и регистрацию прав. Всю дальнейшую информацию можно получить в Росреестре, ну а после регистрации, вы, к примеру, можете сдать свой участок в аренду соседнему фермерскому хозяйству и на законных основаниях получите доход.

При продаже такой доли стоит помнить, что преимущественное право будет иметь субъект Федерации, поэтому сначала необходимо уведомить о том, что вы собираетесь продать землю, региональное минимущество, с указанием цены. Если в течение 30 дней ответа не будет, то можно продавать землю другим покупателям, но при одном условии: цена не должна быть ниже. Стоит также знать, что риелторы в Самаре продажей участков занимаются очень редко, поэтому изучить все особенности сделки придется вам самим.

Главное – знать законы

Как отмечает начальник отдела регистрации прав на земельные участки управления Росреестра по Самарской области Павел Найдовский, несмотря на кажущуюся простоту процедуры, случается, что сособственники не соглашаются с местоположением выделяемого земельного участка и либо на общем собрании голосуют против предложенного варианта выдела, либо направляют возражения кадастровому инженеру, который обязан учесть их в своей работе. В ряде случаев спор о местоположении может быть разрешен только в судебном порядке.

В суд придется обратиться и в том случае, если возникают серьезные вопросы, связанные с наличием ошибок и неточностей в старых свидетельствах (полученных до 1998 года) о праве собственности или утерей таких документов.

Также следует знать, что если доля в землях сельхозугодий принадлежала вашим умершим родственникам, наследниками которых вы являетесь, то вы должны сначала вступить в наследство, после чего будете вправе выделить земельную долю или иным способом распорядиться ей.

А можете ли вы использовать полученную в наследство землю для создания "родового гнезда"? К примеру, если деревня находится близко от города, построить на выделенном участке дом, разбить сад и огород, но при этом жить в городе? "Необходимо иметь в виду вид разрешенного использования земельного участка, - разъясняет Павел Найдовский. - Если земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям (пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями), то его можно использовать исключительно для сельскохозяйственных работ. В то же время земельное законодательство предусматривает возможность использования земель сельхозназначения и в иных целях - личное подсобное или дачное хозяйство, садоводство, огородничество. Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно в муниципалитете, после чего и определиться с тем, как вы можете его использовать".