Выгода очевидна?

Возможность покупки строящегося жилья в рассрочку в Самаре появилась сравнительно недавно, ранее обычно предлагалось два варианта - 100% оплата или же ипотечное кредитование. Однако наступивший спад на рынке недвижимости вынудил застройщиков искать новые пути продаж. И действительно, выложить сразу как минимум полтора-два миллиона (и это только за жилье в эконом-классе), сегодня может не каждый самарец, да и в банк за ипотекой семье при невысокой официальной зарплате дорога заказана.

Поэтому для повышения покупательской активности застройщики применили хитрый маркетинговый ход. Механизм, по словам эксперта недвижимости Вячеслава Рандаева, крайне прост: в офисе компании с вами подписывают договор долевого участия, после чего подают договор в Росреестр для регистрации. Вы оплачиваете первый взнос и определяете график следующих платежей. К моменту окончания строительства, как правило, вся сумма вами уже должна быть выплачена.

"У застройщиков действительно есть инструмент продажи квартир в новостройках с помощью рассрочки, - говорит пресс-секретарь Ассоциации "СРО "Самарская гильдия строителей" Андрей Большаков. - Главный плюс, что потенциальному покупателю не нужно собирать справки. Не нужно долго и нудно доказывать свою платежеспособность. Не нужно искать поручителя на выдаваемый кредит и не нужно отдавать имущество в залог".
"Особенно выгоден механизм рассрочки для тех, кто имеет довольно значительные сбережения, пусть даже несколько меньше суммы квартиры, или, к примеру, деньги на депозитах, которые нельзя снимать раньше времени из-за утраты процентов, - добавляет Вячеслав Рандаев. - В этом случае выгоднее не брать ипотеку и переплачивать банку".

"Рассрочка выгодна, прежде всего, для тех людей, у кого стоят краткосрочные цели: быстро продать старое жилье (или дорогой автомобиль) или дождаться окончания срока хранения денежных средств на депозите с высоким процентом", - соглашается с ним Андрей Большаков.

Рассрочка подойдет не всем

Нужно понимать, что плюсы рассрочки при покупке строящегося жилья тесно связаны и с ее минусами - отсутствие переплат во много объясняется краткосрочностью договора. К тому же большинство покупателей хотело бы, чтобы рассрочка выдавалась на уже построенные квартиры, однако пока это невозможно.

"Действующее законодательство не позволяет застройщикам выдавать рассрочку на срок длиннее срока строительства дома, т.к. в этом случае "зависает" дебиторская задолженность", - говорит Вячеслав Рандаев.

"В реалиях сегодняшнего времени застройщикам гораздо выгоднее, чтобы квартиры покупались именно с помощью средств ипотечного кредитования, - говорит Андрей Большаков. - Ведь банки быстро переводят на счет застройщика деньги. А их сразу можно потратить на стройку. Поэтому рассрочка, как правило (по крайней мере, на самарском рынке недвижимости), выдается на срок строительства, то есть на полгода, максимум на год-полтора. Ипотечный же кредит можно выплачивать в течение 10-15 лет. А это значит, что ежемесячные платежи по ипотеке гораздо меньше, чем по рассрочке".

Также следует отметить, что разные компании предлагают совершенно разные размеры первоначального взноса. Иногда даже присутствуют доплаты, ведь, в отличие от ипотеки, здесь нет каких-либо единых стандартов. Например, компания "Альянс-Менеджмент" в ЖК "Фрегат", предлагая рассрочку, требует 35-процентный взнос, после чего устанавливается график платежей - ежемесячный или ежеквартальный. Цена квартиры при этом остается фиксированной. Из дополнительных расходов - необходимость заключения договора страховки объекта. А вот в АДК "Древо" при продаже квартир в "Южном городе" первоначальный взнос составляет 40%, остаток выплачивается одинаковыми платежами, исходя из сроков сдачи квартиры (от двух месяцев до года).

Под видом рассрочки

Многие застройщики, говоря о рассрочке, на самом деле предлагают несколько иной продукт, поскольку рассрочка по определению не предполагает повышения стоимости жилья. Однако в ЖК "Желябово РФ" (застройщик ДК "Древо") она фиксируется только при уплате первоначального взноса в размере 70% от стоимость квартиры. Если же она меньше, то цена на квартиру повышается сразу на 15%.

В ЖК "Сокол" можно уплатить первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости, а далее предоставляется "рассрочка" на весь срок строительства. Правда, в компании не обещают фиксировать стоимость жилья - уже в процессе строительства она может вырасти, в зависимости от роста цен на материалы, например. Маловероятно, что цена квадратного метра будет падать. При этом не предусмотрено никаких страховок.

В коттеджном поселке "Берег-деревня" при первоначальном взносе 15% максимальный срок так называемой рассрочки платежей составляет два года. Но в том случае, если вы расплачиваетесь за год, вместо изначальных 4,15 млн рублей вам выставляют счет на 4,25. При сроке в два года - уже 4,35 млн. Таким образом, переплата может вырасти до 200 тыс. рублей.

В объектах, возводимых в СК "Финстрой", стоимость квартиры при приобретении по программе "рассрочки" будет складываться из первоначального взноса (по фиксированной цене, действующей на момент заключения договора) плюс остатка стоимости квартиры плюс комиссия (в размере около 12% годовых) от суммы остатка стоимости квартиры. Получается, что по разным объектам переплата может быть весьма значительной. Отсюда выход: внимательно изучайте то, что вам предлагает застройщик.

Безопасность сделки

Наконец, еще один вопрос, который волнует практически любого покупателя жилья: можно ли в результате мошеннических действий потерять купленную в рассрочку "долевку"? Как уверяет Вячеслав Рандаев, механизмы такого договора достаточно ясны и понятны, какой-либо опасности для покупателя нет. Все юридические нюансы, по сути, аналогичны тем, что используются при обычной покупке "долевки" и определяются ФЗ-214.

"Покупатель, приобретающий "долевку" в рассрочку, не может оформить квартиру в свою личную собственность до полного окончания строительства жилого объекта и до выплаты всей суммы за квадратные метры, - добавляет Андрей Большаков. - Ипотечный же заемщик после ввода дома в эксплуатацию может оформить квартиру в собственность. Но банк, пока не выплачен перед ним долг, накладывает на этот объект недвижимости обременение".

Но что произойдет, если, выплатив первоначальный взнос, вы не сможете потом вносить последующие платежи? Как отмечает руководитель проекта "Берег-Деревня" Игорь Филиппов, в этом случае жилье будет продано, а вам будут возвращены уже выплаченные деньги.

И последний важный момент. Несмотря на всю привлекательность предложений, Вячеслав Рандаев уверен: в скором времени застройщики могут прекратить выдавать рассрочки на строящееся жилье, так как в целом планируется отменить "долевую" продажу жилья. Соответственно, тем, кто заинтересован в такой схеме покупки, надо поторопиться.