За последний год все больше российских банков снижают проценты по ипотечным кредитам. Но как быть тем, кто брал ипотеку еще под высокие проценты? Они могут снизить свои расходы, прибегнув к рефинансированию. Но важно не забывать, что и в его оформлении есть подводные камни.
Взвесить "за" и "против"
Рефинансирование ипотеки — получение в банке нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего. Люди прибегают к рефинансированию с разными целями: ради снижения размера ежемесячного платежа, изменения срока договора или снижения процентной ставки. Впрочем, как рассказывает директор ГК "Статус" Елена Чичановская, в последнем случае "обновлять" ипотеку стоит, если разница между действующей ставкой и ставкой рефинансирования составляет два и более процентных пункта. Только тогда клиент получает выгоду сразу по двум важным пунктам: снижаются ежемесячные выплаты, а также сумма переплаты по кредиту.
"В 2014–2015 годах ставка по ипотеке составляла 12-13%, — уточняет эксперт. — Сейчас в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 10%. То есть если вы брали кредит в 2016 году, когда ставки были в районе 11% годовых, то вам лучше дождаться падения средней ставки по ипотеке до 9%. Сейчас же в большинстве банков она составляет 10%. К примеру, по продукту "Рефинансирование под залог недвижимости" в ПАО "Сбербанк" ставка составляет 9,5-10%".
Для начала, если рефинансирование вас заинтересовало, Елена Чичановская советует провести простой эксперимент. Возьмите свой текущий график платежей и сложите все оставшиеся взносы по ипотеке, затем зайдите на сайт банка, который вы выбрали в качестве партнера по рефинансированию, и введите туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодня).
"Калькулятор выдаст объем ежемесячного платежа, — продолжает Чичановская. — Эту сумму нужно умножить на количество месяцев, на которые вы собираетесь рефинансировать свой взять кредит. Затем нужно сравнить результат первого расчета со вторым. И в зависимости от результата принимайте решение".
Дело в том, что иногда получаемая выгода оказывается совсем невелика, и смысла тратить время на оформление рефинансирования просто нет.
"В родных стенах"
Добиться рефинансирования кредита можно как в том банке, где вы брали ипотеку, так и в другом. Конечно, проще всего сделать это не выходя из своих "родных стен". "Для клиентов Группы ВТБ в рамках собственного кредитного портфеля банка рассмотрение обращения происходит на основании заявления-анкеты, — уточняет управляющий розничным банком ВТБ в Самаре Зарина Плукчи. — Клиентам сторонних банков необходимо предоставить стандартный пакет документов на оформление ипотеки, включая личные документы, справки о занятости с места работы и доходах".
Таким образом, обращение в свой банк позволит как минимум сэкономить время и нервы на сбор справок. Более того, некоторые банки предлагают специальные условия, чтобы их клиенты не уходили "на сторону".
"Программа собственного рефинансирования в ВТБ24 предусматривает возможность взять в кредит под сниженную ставку сумму более остатка ссудной задолженности по ипотеке и направить эту разницу на свои личные нужны — ремонт, покупка автомобиля, закрытие более "дорогих" кредитов и прочее", — говорит Зарина Плукчи.
Для сравнения, клиент ПАО "Сбербанк России" при рефинансировании предлагает объединить все свои кредиты, как ипотечные, так и потребительские. По словам руководителя направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО "Сбербанк" Ольги Третьяковой, в результате снижение ежемесячных платежей может составить до 30%.
Чтобы сэкономить, сначала заплати
Важно отметить, что в рамках действующего законодательства банк, в котором вы взяли ипотеку, не обязан проводить для вас процедуру рефинансирования и имеет полное право отказать в услуге. Более того, иногда даже сам кредитный договор может содержать запрет на такие действия. В нем могут быть ссылки на статью 43 № 102-ФЗ "Об ипотеке", согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора. Если же об этом условии в кредитном договоре не упомянуто, можно спокойно собирать пакет документов для проведения рефинансирования в другом банке. Правда, при этом нужно помнить, что определенные расходы при переоформлении договора неизбежны.
"Оценочный отчет, который является в большинстве случаев неотъемлемой частью закладной, придется оплатить заново, — предупреждает Елена Чичановская. — Стоит эта услуга около 2,5 тыс. рублей. Страховой договор с предыдущей компанией надо будет расторгнуть, заключить новый, по старому можно возместить расходы".
Кроме того, понадобится уплатить госпошлину за перерегистрацию объекта, что составляет 1 тыс. рублей. Если необходимо нотариальное удостоверение сделки, то это потребует дополнительной платы в размере около 3 тыс. рублей.
Елена Чичановская, директор ГК "Статус":
— Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов в рамках исполнения действующего кредитного договора. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.
Ольга Третьякова, руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО "Сбербанк":
— Рефинансирование значительно удешевляет и упрощает выплаты по нескольким кредитам, ведь в результате у клиента остается единый платеж, под выгодную процентную ставку.
Необходимый пакет документов для оформления рефинансирования:
— паспорт гражданина РФ;
— заверенная копия трудовой книжки;
— справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка;
— правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку;
— копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
— справка об остатке задолженности;
— справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
— справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.
По оценкам экспертов, в первом полугодии 2017 года наибольший объем кредитов, выданных сторонними банками, рефинансировали следующие банки: Райффайзенбанк — 14,657 млрд рублей (46,87% от объема продаж), ВТБ24 — 5,879 млрд, Сбербанк — 2,618 млрд (продукт запущен только с 18 апреля 2017 года), Газпромбанк — 2,6 млрд рублей, банк "ДельтаКредит" — 1,62 млрд рублей. Кроме того, программа рефинансирования есть и у Агентства ипотечного жилищного кредитования.