Механизмы эффективного управления жилыми и коммерческими объектами

Ниша для профессионалов
  «Девелопмент недвижимости включает в себя несколько основных этапов: приобретение земельного участка, привлечение инвесторов, строительство, и завершающий этап – эксплуатация и продажа уже готового объекта. И на всех этих этапах нужны совершенно разные команды с совершенно разными компетенциями. Разумеется, невозможно содержать штат универсальных специалистов по всем направлениям. Поддержание здания в рабочем, привлекательном для людей состоянии – это ежедневная работа, которая не терпит ошибок и требует определенной скрупулезности. Поэтому эксплуатационные работы собственник здания передает обособленным компаниям, которые на этом специализируются», – поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Древо» Евгений Чудаев.
 Управление недвижимым имуществом – это разграничение функций собственника и управляющего: собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. Стоит отметить, что управление жилой недвижимостью существенно отличается от управления коммерческой.
 
В ответе за общее имущество
 Если для управления в коммерческом секторе важен фактор максимального извлечения прибыли, то в жилом секторе управление представляет собой эксплуатацию и ремонт технических систем, коммуникаций, контроль за электрообеспечением, развитие телекоммуникационных услуг, поддержку в надлежащем состоянии охранных систем, систем пожарной безопасности, уборку помещений и благоустройство прилегающих территорий (клининговые услуги). Соответственно, и технический персонал здесь представлен достаточно полно: лифтеры, электрики, сантехники. Обязательно взаимодействие управляющей компании с поставщиками тепла, электроэнергии, с надзорными и контролирующими органами.
«В нашей стране в отличие от большинства европейских стран у многоквартирного дома нет одного собственника, которому бы принадлежали места общего пользования коридоры, лестницы и лифты, и который по закону обязан следить за их состоянием. Приватизация в нашей стране пошла по пути приватизации отдельных квартир и все дома у нас находятся в коллективной собственности. Для контроля за состоянием общедомового имущества граждане вынуждены самостоятельно создавать некий управляющий орган. Поэтому жильцы многоквартирного дома избирают комитет самоуправления, который выбирает, а затем и контролирует работу управляющей компании (УК), с которой заключается коллективный договор на управление домом. УК получает доверенность на представление интересов жильцов дома и занимается решением конкретных бытовых проблем, начиная с бизнес-планирования доходов и расходов на год, планирования различных мероприятий по улучшению быта жильцов. А также оказанием всех видов сервисных услуг самостоятельно либо с привлечением обслуживающих компаний. Сюда входят ремонт, клининг, охрана, обслуживание коммуникационных сетей», – комментирует Евгений Чудаев.
 Говоря об управлении объектами жилой недвижимости, стоит отдельно остановиться на управлении объектами загородной недвижимости – коттеджными поселками. У этого направления своя специфика. По словам Евгения Чудаева, техническое обслуживание коттеджного поселка само по себе очень дорого. Людей в них проживает немного, а затраты на содержание резко возрастают. Как правило, коттеджные поселки заселяются долго – от трех до пяти лет. И в течение этого периода либо УК работает в минус, потому что недостает жильцов, чтобы собрать необходимую сумму денег, либо руководство УК вынуждено изначально устанавливать более высокие платежи на оплату своих услуг, чтобы достойно содержать несколько коттеджей. Вторая особенность управляющих компаний, работающих в коттеджных поселках, состоит в том, что они не содержат штатных единиц по сервисному обслуживанию объекта (электриков, сантехников), они всегда обращаются к сторонним организациям. Соответственно, при возникновении каких-то внештатных ситуаций могут возникать задержки в их устранении.
 
 В интересах собственника
 Управление коммерческой жилой недвижимостью – процесс не менее трудоемкий и построен с учетом особенностей и законов рынка. «Самая большая сложность во взаимодействии управляющей компании с собственником коммерческого объекта – это выработать общую стратегию, общее видение того, как должен развиваться объект, в какую сторону нужно совместно двигаться. Зачастую у собственника представление о развитии его объекта очень оторванное от рынка, и руководителю УК нужно четко обрисовать ему те реалии, которые есть на рынке, и если они с собственником найдут общий язык, то работа будет успешной. Если собственник будет думать, что УК что-то делает не так, ведет его объект неправильно, то слаженной работы не выйдет. Поэтому первое и главное для руководителя УК – это понять собственника, его желания, его видение объекта», – считает управляющий партнер агентства недвижимости «Дом Ист» Игорь Рязанов.
 На сегодняшний день большинство собственников крупных коммерческих объектов создают собственные УК. Однако для этого нужно быть максимально уверенным в том, что у созданной УК хватит профессионализма и опыта в управлении недвижимостью. «Прежде всего, не стоит забывать о том, что коммерческие объекты требуют именно коммерческого подхода в управлении, хозяйственникам очень сложно вникнуть в маркетинговую составляющую управления и в этом случае объект начинает терять «классность» и привлекательность для потребителя», – подчеркивает заместитель начальника отдела аренды ТОЦ «Вертикаль» Анна Корниенко.
 «В обязанности УК коммерческой недвижимостью входит выполнение административных функций – создание пула арендаторов, заключение договоров аренды и договоров технического обслуживания, выставление счетов на оплату, отслеживание своевременной оплаты таких счетов и предоставляемых услуг. Кроме того, УК обязана поддерживать техническое состояние объекта и следить за эксплуатацией основных инженерных систем – вентиляции, кондиционирования, отопительных систем и пр. Первостепенным, конечно, является поддержание наиболее грамотной и максимально прибыльной концепции, увеличивающей стоимость объекта. Чем грамотнее управление, тем выше доходность», – также отмечает эксперт.
 По словам Игоря Рязанова, «высший пилотаж» для управляющей компании состоит в том, чтобы взять ответственность за всестороннее ведение объекта: техническую эксплуатацию, управление персоналом, ведение всей бухгалтерской документации, взаимодействие с органами власти, а если объект сдается в аренду, и получается какая-то денежная прибыль, то это еще и уплата всех налогов. Одним словом, все, что связано с функционированием офисного, торгового центра или складского терминала – это поле деятельности управляющей компании. А кроме того – предоставление собственнику ежемесячных отчетов о проделанной работе, о полученных и истраченных деньгах, о начисленных налогах и т.д.
 
Динамика рынка
 Как отмечают эксперты, рынок услуг по управлению недвижимостью в Самаре вполне сформировался, он вполне динамичен. Потенциальные клиенты имеют определенную свободу выбора управляющей компании. Можно говорить, хотя и незначительной, но конкуренции.
 В числе важных рекомендаций можно назвать такую: доверять управление объектом недвижимости следует компании, которая успешно зарекомендовала себя на рынке.
«Я бы советовал, выбирать УК, имеющую большое количество клиентов, потому что в конечном итоге стоимость ее услуг более низкая. За счет того, что в штате крупных компаний есть собственные сервисные рабочие, соответственно расходы на новых жильцов, новых потребителей услуг ниже. Обязательно нужно поговорить с теми, кто уже пользуется услугами той или иной УК. Особое внимание следует обратить на финансовое положение УК. Эта информация для клиентов должна быть открытой. Бухгалтерия достаточно простая: приход и расход по оказанным сервисным услугам должны совпадать», – заключает Евгений Чудаев.
 
Евгений ЧУДАЕВ,  коммерческий директор девелоперской компании «Древо»:
 – Расценки по услугам УК в сфере жилой недвижимости регулируются государством. Этот рынок считается монопольным, а тарифы всех естественных монополий регулируются государством. Монополии имеют право повышать расценки не чаще чем два раза в год и не более чем на 15%. Большинство компаний стараются законодательство не нарушать. УК многоквартирного дома не берет себе маржу, она зарабатывает не на проценте от собранных платежей за воду газ и т.д., оплата ее услуг прописывается отдельной статьей.
 
Анна КОРНИЕНКО,  заместитель начальника отдела аренды ТОЦ «Вертикаль»:
 – В силу того, что лишь небольшая часть собственников коммерческих объектов прибегает к привлечению сторонних УК, очень сложно судить о расценках на их услуги. Только высококачественные крупные объекты управляются сторонними УК, но, к сожалению, это распространено в большей степени в Москве и Санкт Петербурге, в бизнес-центрах класса «А», которые больше соответствуют этому определению по международной шкале классификации. Это связано с более высокими арендными ставками, которые позволяют и оплачивать услуги УК, и также зарабатывать собственникам таких объектов.
 
 Игорь РЯЗАНОВ,  управляющий партнер агентства недвижимости «Дом Ист»:
 – Рынок предоставления услуг по управлению объектами недвижимости существует, но все управляющие компании, если говорить про коммерческую недвижимость, создавались самими застройщиками и подчиняются непосредственно собственнику. Расценки на предоставление услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости определяются, как правило, процентом от выручки, полученной при эксплуатации объекта.