При каких условиях можно узаконить самовольную постройку

Соблюдение условий
  Как записано в Гражданском кодексе РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Но эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Реализация этих прав также ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.
 Таким образом, должны быть соблюдены следующие условия застройки: приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника; целевой отвод земельного участка; получение необходимых разрешений на строительство; выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам; сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию; государственная регистрация прав на созданное недвижимое имущество.
 А самовольной постройкой является жилой дом (другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или созданное без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 «Самовольной постройкой является здание, строение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, целевое назначение и вид разрешенного использования которого не позволяет возводить на нем такую постройку», – поясняет директор самарского представительства Юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников.
 
Пути легализации
 Летом 2006 года в рамках так называемой дачной амнистии были внесены изменения, упростившие процедуру регистрации прав граждан на ряд объектов недвижимости.
 «Исходя из положений статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если объект недвижимого имущества создан на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, а также если для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, право собственности на такой объект может быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним без обращения в суд на основании декларации об объекте недвижимого имущества, – комментирует начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарской области Андрей Панфилов. – Что касается объектов индивидуального жилищного строительства, то до 1 марта 2015 года на основании кадастрового паспорта может быть зарегистрировано право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».
 Таким образом, физические лица, владеющие такими земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, получили возможность «легализовать» все самовольно возведенные или реконструированные ими строения.
До введения этих поправок физические и юридические лица, желающие узаконить самовольные постройки, по Гражданскому кодексу должны были обращаться в суд. Согласно сложившейся судебной практике по такой категории дел, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае суд должен проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
 Как отмечает Илья Плотников, следует помнить, что признание права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, и суд, рассматривающий дело, обязательно проверит, пыталось ли лицо, создавшее самовольную постройку, принять необходимые меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
 
Подумай о последствиях
 Суд может не признать право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает интересы других людей, создает угрозу жизни и здоровью граждан, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует целевому назначению и (или) его разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его переводе и (или) изменении разрешенного использования.
 «В случае если требования, необходимые для признания права на самовольную постройку, не соблюдены, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет», – сообщает Андрей Панфилов.