Как рассчитывается стоимость квадратного метра жилья

Законы сложения
  Стоимость жилой недвижимости, как и себестоимость строительства в целом, по РФ варьируется в весьма широком диапазоне в зависимости от целого комплекса различных факторов. Как правило, основные статьи затрат в массовом многоэтажном домостроении – это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы, аренду или приобретение в собственность земельных участков и подключение к инженерным сетям.
«В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах может быть выше на порядок, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры. При этом стоит учитывать, что в себестоимости на эти статьи затрат может приходиться до 40-50%», – отмечает аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина.
Цена квадратного метра жилья на самарском рынке недвижимости определяется рядом специфических факторов. По словам руководителя департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрея Шерстобитова, во-первых, в городе наблюдается явный дефицит площадок, пригодных под строительство, поэтому зачастую застройщики вынуждены разрабатывать участки с отселением жильцов. Расходы строительных компаний, связанные с отселением, а также подведение необходимых коммуникационных сетей – основные причины удорожания строительства и, как следствие, удорожания цены квадратного метра жилья. «Во-вторых, не стоит забывать и про кредитную составляющую, без которой сейчас не обходится ни одна стройка. Чем дольше период строительства, чем выше кредитная нагрузка, тем выше себестоимость строительства», – отмечает эксперт.
 
Всегда и везде
 Помимо затрат на строительство, существует целый ряд факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость квадратного метра жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. «Наиболее важным ценообразующим параметром любого объекта жилой недвижимости является его местоположение. Этот параметр включает в себя совокупность таких показателей, как престижность района, расположение относительно центра города, социальный статус местных жителей, наличие объектов инфраструктуры и экологические характеристики», – поясняет эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, руководитель отдела маркетинга компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова.
 Все остальные факторы, влияющие на стоимость квадратного метра жилой недвижимости, являются вторичными по отношению к местоположению. К наиболее важным из них можно отнести следующие критерии. В частности, это класс жилья. Профессиональные участники рынка выделяют такие классы жилья, как эконом, комфорт, бизнес и элитное жилье. Этот параметр является вторым по значимости после местоположения. Еще один важный фактор – размер квартиры. Здесь учитывается общая и жилая площадь, размеры комнат, кухни и пр. Также имеет значение тип застройки: панель, монолит, кирпич. Учитывается и положение квартиры в доме (этаж, секция, ориентация по сторонам света и пр.). В последние годы на рынке высокоэтажного многоквартирного жилья явно обозначилась тенденция стоимости квартир – чем выше, тем дороже (раньше это касалось только жилья верхних ценовых сегментов с привлекательными видовыми характеристиками). Квартиры на первом этаже стоят существенно дешевле, чем остальные квартиры в доме. Цена квадратного метра квартир в торцевых секциях ниже, чем в линейных и т.д.
 Еще один критерий – состояние отделки квартиры (требует ремонта, сделан косметический ремонт, улучшенная отделка, евроремонт, дизайнерский проект и пр.). Учитывается и расстояние от станций метрополитена или остановок общественного транспорта. Этот параметр оказывает наибольшее влияние на стоимость квартир в домах нижних ценовых сегментов (эконом и комфорт классов). Для объектов бизнес-класса и элитного жилья более значимым является удобное расположение относительно крупных автомагистралей.
 Влияет на цену квадратного метра и непосредственное окружение. Расположение рядом с жилым домом промышленного предприятия с вредным производством, свалки и другие подобные объекты заметно снижают его стоимость. В то же время, например, наличие леса, парка или сквера, наоборот, увеличивают цену квадратного метра квартир.
 Это основные параметры, формирующие рыночную стоимость жилья. Остальные факторы (такие как наличие лоджии и балкона, телефонной линии и прочие) влияют на цену жилья в меньшей степени.
 
Рынок регионов
 Если рассматривать региональный рынок жилья, то одним из основных факторов, влияющих на ценообразование квадратных метров, принято считать географическое положение объекта, а именно удаленность от столицы или областного центра. Также следует отметить, что определенные факторы, такие как близость курортно-санаторной или туристической зоны, могут существенно сказаться на стоимости жилья. Например, недвижимость на Черноморском побережье в настоящее время является одной из самых востребованных. Объясняется это не только близостью моря, но и проведением Олимпийских игр в 2014 году.
 «Уровень цен на жилье в различных регионах России в первую очередь определяет покупательская способность населения и платежеспособный спрос на жилье, то есть то, сколько покупатель готов заплатить за квартиру в каждом конкретном городе», – комментирует Марина Тимашова.
 В рейтинге регионов России по цене квадратного метра вторичного жилья верхние позиции, безусловно, занимают Москва (155 492 руб./кв. м по итогам 2011 года) и Санкт-Петербург (85 923 руб./кв. м). В последние годы, с активным развитием Сочи в преддверии Олимпиады-2014, цены на жилье здесь увеличились в разы (до 98770 руб./кв. м) и сейчас превышают показатели Санкт-Петербурга. Прочно обосновалась в пятерке лидеров Московская область (67 514 руб./кв. м), значительная часть населения которой работает в Москве. В первую десятку входят также такие экономически развитые центры как Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Новосибирск. Прочно закрепил свои позиции Хабаровск (шестое место с показателем 52128 руб./кв. м) – крупный экономический центр Дальнего Востока, является транзитным узлом между Россией и странами Азии – Японией и Китаем. Также в числе лидеров «южная столица России» Краснодар (седьмое место, 51 139 руб./кв.м) – определяющим фактором роста цен здесь стал приток экономических мигрантов со всего северо-кавказского юга России, Украины и стран Закавказья, а также приобретение жилья обеспеченными гражданами из районов Крайнего Севера.
 Согласно различным подсчетам, в среднем по России рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года сформировался примерно на уровне инфляции и составил около 5,5-7%. В Самаре рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года составил 3,2%. Таким образом, в рейтинге стоимости квадратного метра вторичного жилья по итогам прошлого года Самара занимает 14 место с показателем 47420 руб/кв. м.
 Среди городов с наиболее низкой стоимостью квартир на вторичном рынке: Биробиджан (столица Еврейской АО), Магас (столица Ингушетии) и Махачкала (столица Дагестана). Цена кв. м здесь не достигает 30 000 руб./ кв. м.
 Говоря о перспективе развития рынка жилой недвижимости, эксперты пока не видят сильных драйверов для формирования более выраженного роста цен. «Темпы роста стоимости жилой недвижимости в ближайшие 6-7 месяцев, будут оставаться умеренными, а по итогам года в целом, скорее всего, в среднем по стране в очередной раз существенно не превысят инфляцию. В 2012 году поддержку рынку продолжит оказывать расширение ипотечного кредитования, объем которого, по предварительным оценкам АИЖК, при условии реализации базового макроэкономического сценария может достигнуть 1 трлн рублей. Впрочем, динамика ставок может носить умеренно повышательный характер, что будет оказывать давление на спрос на кредиты. Основной потенциал рынка мы связываем с возможным расширением платежеспособного спроса в среднесрочной перспективе», – сообщает Анна Мишутина.
 
Андрей ШЕРСТОБИТОВ,  руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст»:
 – Закон рынка гласит: товар стоит столько, сколько за него готовы платить. Я бы рекомендовал ориентироваться на стоимость тех объектов, которые динамично строятся, сдаются и продаются. На сегодняшний день в Самаре цена квадратного метра жилья в качественном доме, в районе с развитой инфраструктурой на завершающем этапе строительства не может быть ниже 45-47 тыс. рублей.
 
Анна МИШУТИНА, аналитик ИК «ФИНАМ»:
 – С учетом большого разнообразия объектов определение средней рыночной стоимости квадратного метра жилья достаточно актуальный инструмент, позволяющий унифицировано подходить к оценке различных типов жилой недвижимости. При этом можно отметить, что во многих зарубежных странах более распространено использование оценки именно стоимости стандартного домовладения, что связано с более высокой однотипностью и универсальностью рынка жилой недвижимости.
 
Марина ТИМАШОВА,  эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, руководитель отдела маркетинга компании «Сити-XXI век»:
 – Безусловно, решающим фактором при принятии решения о сделке с жильем для покупателя является не цена кв. м, а общая стоимость квартиры (бюджет покупки). Однако это не уменьшает важность показателя цены кв. м. При выборе из нескольких альтернативных вариантов покупателю необходимо понимать, во сколько ему обойдется единица площади квартиры «при прочих равных».