Особенности приобретения квартиры в ЖСК

Изучаем документы
  «Решив приобрести квартиру через ЖСК, в первую очередь, нужно поинтересоваться документами, на основании которых ведется строительство: договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности) и разрешение на строительство. Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика.
«Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – комментирует руководитель юридического отдела АН «Визит» Елена Каликинская.
 
Фиксированная цена
 Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства? Договор долевого участия это в целом исключает. При заключении ДДУ в строительстве вы вступаете только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. Сумма, подлежащая уплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.
 «В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием», – поясняет Елена Каликинская.
 Следующий шаг – тщательное изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопросы, какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т.д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.
 
Расторгнуть договор
 Порядок выхода из кооператива определяется его уставом. Бывает, что удается вернуть только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
 «Договор же об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и расторжение договора также должно быть зарегистрировано в ЕГРП. После того как застройщик и участник долевого строительства расторгли договор, последний должен получить все денежные средства, которые он заплатил по договору», – сообщает риелтор строительной компании «Берег» Ульяна Рыбальченко.
 
Выбор клиента
 «Трудно сказать, какая схема приобретения жилья лучше. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – размышляет Елена Каликинская.
 Существенное преимущество членов ЖСК состоит в том, что при негативном развитии событий, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
 Еще один плюс – член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.
 При этом у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
 Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
 Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается в статье 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует пункт 1 этой статьи, в случае ЖСК – пункт 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.