Особенности приобретения квартиры в ЖСК

Мало кто из будущих собственников нового жилья начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора будущей квартиры иные - местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. И только на этапе подписания договора покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. Выясним основные преимущества и недостатки этой схемы приобретения жилья.

Изучаем документы
  «Решив приобрести квартиру через ЖСК, в первую очередь, нужно поинтересоваться документами, на основании которых ведется строительство: договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности) и разрешение на строительство. Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика.
«Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – комментирует руководитель юридического отдела АН «Визит» Елена Каликинская.
 
Фиксированная цена
 Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства? Договор долевого участия это в целом исключает. При заключении ДДУ в строительстве вы вступаете только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. Сумма, подлежащая уплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.
 «В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием», – поясняет Елена Каликинская.
 Следующий шаг – тщательное изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопросы, какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т.д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.
 
Расторгнуть договор
 Порядок выхода из кооператива определяется его уставом. Бывает, что удается вернуть только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
 «Договор же об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и расторжение договора также должно быть зарегистрировано в ЕГРП. После того как застройщик и участник долевого строительства расторгли договор, последний должен получить все денежные средства, которые он заплатил по договору», – сообщает риелтор строительной компании «Берег» Ульяна Рыбальченко.
 
Выбор клиента
 «Трудно сказать, какая схема приобретения жилья лучше. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – размышляет Елена Каликинская.
 Существенное преимущество членов ЖСК состоит в том, что при негативном развитии событий, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
 Еще один плюс – член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.
 При этом у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
 Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
 Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается в статье 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует пункт 1 этой статьи, в случае ЖСК – пункт 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

Последние комментарии

Леонид Котвицкий 02 марта 2023 19:40 Sky Way Invest Group "приструнили" на 120 миллионов

Ага. Прошло 5 лет, а воз и ныне там. До сих пор ни одного заказа, ни одного дивиденда.

Елена Кочерова 11 июня 2022 20:18 "Космопорт" приглашает на открытие развлекательного комплекса "Мир динозавров"

Скажите пожалуйста, до какого числа будет выставка динозавров?

Фото на сайте

Все фотогалереи

Новости

Все новости
Архив
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 1 2 3 4