Тонкости договора ренты

Виды сделок
  «По своей сути договор ренты – это двухсторонняя гражданско-правовая сделка, в результате которой плательщик ренты получает в собственность объект недвижимости, а получатель ренты - денежные средства», – комментирует директор «Городского Центра «Старшее поколение» Андрей Маханьков.
 Существуют два вида договоров, на основании которых можно приобрести квартиру с отсрочкой заселения. Первый называется договором ренты. В соответствии с указанным договором собственник квартиры (рентополучатель) передает в собственность принадлежащее ему жилое помещение. Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение. Такое вознаграждение обязано выплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (рентодатель). Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды ренты: договор постоянной ренты, по которому длительность выплаты ренты не ограничена определенным сроком, и договор пожизненной ренты, при котором длительность выплаты ренты ограничена сроком жизни получателя ренты.
 Второй тип договора называется договор пожизненного содержания с иждивением. В отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, необходимым уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии.
«Договор пожизненного содержания с иждивением является более предпочтительным наряду с двумя другими видами, поскольку позволяет получателю ренты контролировать действия плательщика ренты, направленные на распоряжение недвижимым имуществом. Кроме того, заключение данного вида договора является единственным способом отчуждения жилого помещения под выплату ренты», – поясняет юрист юридической фирмы РБЛ Елена Калашникова.
 
Обе стороны довольны
 По оценке профессионалов, постепенно этот сегмент рынка недвижимости приобретает все более цивилизованные черты, и все больше покупателей жилья и пожилых людей находят взаимный интерес в договорах ренты.
 Выгоды пожилого человека при заключении договора ренты сводятся к следующему: во-первых, он освобождается от уплаты коммунальных услуг, потому что перестает быть собственником объекта недвижимости.
«Сама недвижимость при заключении договора ренты переходит в собственность плательщику ренты, но остается в залоге у ее получателя. Жилье обременяется залогом в обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты, за которым к тому же сохраняется право пожизненно проживать на данной жилплощади. Кроме того, плательщик ренты, став собственником, принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество физических лиц и коммунальных услуг», – сообщает Елена Калашникова.
 Во-вторых, пожилой человек получает существенную прибавку к пенсии в виде рентных платежей.
«На сегодняшний день размер ежемесячной выплаты по договору ренты согласно изменениям ФЗ № 363 Гражданского кодекса от 30.11.2011 должен быть не меньше минимального прожиточного минимума. Эта цифра изменяется ежеквартально и сейчас составляет выше 5 тыс. рублей. Что касается договоров пожизненного содержания с иждивением, то здесь рентополучатель получает выплату в размере двух прожиточных минимумов. Таким образом, на сумму около 10 тыс. рублей в месяц ему должны быть предоставлены услуги в соответствии с пунктами предусмотренными договором, а также продукты питания, лекарственные средства, одежда, все то, что включает в себя понятие иждивение, – рассказывает Андрей Маханьков. – Раньше за основу расчета брался минимальный размер оплаты труда. У размера ежемесячного платежа есть свои критерии, он устанавливается в зависимости от потребностей человека, от его возраста. Регулирует размер платежа сам пожилой человек, потому что примерно знает, какую сумму он тратит в месяц».
 По мнению экспертов, заключение договора ренты становится одним из наиболее экономичных способов приобретения жилья. Часто квартира достается рентоплательщику намного дешевле рыночной стоимости в случае, если пожилой собственник не требует единовременной выплаты, а согласен на пожизненное содержание с установленным и указанным в договоре набором платежей и услуг. Как правило, такая форма договора заключается между близкими и дальними родственниками, друзьями или соседями.
По словам Андрея Маханькова, порядка 80% договоров заключается на пожизненное содержание с иждивением, и заключаются они между родственниками, которые в большинстве своем выполняют все условия договора. Родственные связи в большей степени подразумевают оказание пожилому человеку необходимого ухода и обеспечение его всем необходимым, нежели выплату каких-то денежных средств. О единовременной выплате речь заходит, если стороны, подписывающие договор, ранее не были знакомы. Сумма единовременной выплаты может достигать 50% от рыночной стоимости квартиры, хотя чаще составляет 20-30%. Конкретная цена определяется исходя из множества факторов: возраста рентополучателя, состояния здоровья, а также желаемого размера ежемесячных выплат.
 
Пункты договора
 При составлении договора ренты в него прописываются существенные условия. Прежде всего это сам предмет договора, то есть объект передачи права собственности и договорные условия о дальнейшем взаимодействии двух физических лиц - получателя ренты и плательщика ренты. Они могут договориться о любых условиях, так как законом предусмотрена полная свобода договора.
«Если у сторон есть какие-то принципиально важные условия, которые нужно включить в договор, они обязательно заносятся. Конечно, всех аспектов предусмотреть невозможно, многие условия и требования со стороны пожилых людей возникают по ходу взаимоотношений, ведь средний срок договора длится 5-7 лет», – комментирует Андрей Маханьков.
 Как отмечает Елена Калашникова, как и любой гражданско-правовой договор, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае у получателя ренты есть право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.