Насколько выгодно инвестирование в жилые и коммерческие объекты

Приоритет – стабильность
  «На протяжении долгих лет инвестиции в недвижимость остаются одними из самых надежных. Как показывает время и опыт, даже если спрос и цена на объекты недвижимости падают, как было во времена экономического кризиса, то не сильно и не надолго. Сейчас, когда много говорится о надвигающейся второй волне кризиса на фоне экономической ситуации в Европе, когда курс евро падает, доллар нестабилен, популярность инвестиций в недвижимость только набирает обороты», – считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Евгений Головенкин.
По мнению экспертов, вложения в недвижимость – это вариант получения небольшого, но стабильного в реальном выражении дохода, вне зависимости от краткосрочных инфляционных и инвестиционных шоков.
«В принципе инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в сырьевые активы, нацелены, прежде всего, на снижение среднесрочных инфляционных рисков. Но на рынке недвижимости повышенные инфляционные ожидания оказывают поддержку ценам лишь до определенного предела, потом начинается обратный процесс. В этом случае проявляются особенности рынка, связанные с тем, что превышение инфляцией средних статистических долгосрочных уровней ведет к спаду на рынке ипотечного кредитования, а также к спаду реальных доходов населения и, в итоге, спаду цен на рынке жилья, – поясняет главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – Стоит отметить, что для российского рынка значимым является и такой фактор, как административно-законодательные изменения. Так, с 1 января текущего года в РФ вступил в действие налог на недвижимость, внесенную в паевые инвестиционные фонды, в результате стоимость жилой недвижимости в конце 2010 – начале 2011 годов снизилась, а фонды недвижимости продемонстрировали существенный чистый отток вкладов».

 Самый доходный вариант
 С точки зрения инвестирования можно рассматривать различные сегменты рынка недвижимости: это и приобретение готовых объектов недвижимости различного назначения, приобретение земельных участков; инвестиции в акции компаний, владеющих и управляющих недвижимостью; вложения в инвестиционные фонды, размещающие активы в недвижимости. По словам Александра Осина, в целом по рынку недвижимости в различные временные периоды с различным уровнем рисков инвестиций различные варианты вложений, очевидно, приносят различный доход.
 Наиболее простым и доходным способом инвестирования для частных лиц является приобретение готовых объектов недвижимости.
«На сегодняшний день самым выгодным инвестированием в недвижимость считается приобретение объектов на начальном этапе строительства с целью перепродажи на более позднем этапе. Как правило, между покупкой и продажей при таком варианте проходит около полутора лет. Прибыль от таких денежных вложений зависит как от общего развития ситуации на рынке, так и от изменения стоимости конкретного объекта», – отмечает руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. К недостаткам инвестирования в недвижимость можно отнести низкую ликвидность вложений, так как процесс продажи объекта может занять значительное количество времени.
 Если оценивать объекты недвижимости для сдачи в аренду, то при нулевом реальном приросте стоимости доходность составляет с учетом инфляции 3-5% годовых.
«Для сравнения: для паев фондов реальных инвестиций, вложения которых аналогичны открытию своего малого бизнеса, долгосрочная доходность вложений в реальном исчислении составляет от 3% до 15%», – комментирует Александр Осин.
 В сегменте коммерческой недвижимости самый распространенный способ инвестирования, для которого не нужно обладать специальными знаниями, – это покупка коммерческой недвижимости, в основном торговой, реже офисной и сдача ее в аренду. Это основной и достаточно быстро окупаемый (5-10 лет) в зависимости от стоимости помещения и размера арендной ставки вариант. По словам Евгения Головенкина, если рассматривать коммерческие помещения, расположенные на первых этажах жилых домов площадью 100-200 квадратных метров (а именно такие помещения из-за небольшой площади пользуются наибольшим спросом), арендные ставки на них достаточно высокие – за 5-7 лет такие вложения могут окупиться. Реже с инвестиционной целью приобретаются земельные участки для строительства производственных помещений, возможно, потому что здесь нужны определенные профессиональные знания. При инвестициях такого рода появляются и дополнительные затраты, которые суммируются из стоимости земельного участка, стоимости строительства и подвода коммуникаций, а также подготовки технических заданий, выкупа необходимых мощностей и их подведения.
 «С инвестиционной целью возможна покупка жилых помещений с последующим переводом в нежилой фонд. По материальным затратам это несколько дешевле, чем покупка изначально коммерческого помещения. Цена квартиры, расположенной на оживленной улице, варьируется в пределах 50-60 тыс. рублей за квадратный метр, процедура перевода ее в нежилой фонд обойдется приблизительно в 100 тыс. рублей, затем необходимо будет сделать ремонт, стоимость которого в среднем оценивается в 10 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, стоимость уже нежилого помещения возрастет до 70-80 тыс. рублей за квадратный метр. Купить аналогичное помещение уже оформленное, как нежилое, с ремонтом и отдельным входом в зависимости от места можно за 90-100 тыс. рублей за квадратный метр. Выгода ощутима, но не стоит забывать про временной фактор. Как минимум в течение года квартира будет простаивать. В таких случаях выгодно воспользоваться банковским кредитом. Купить помещение и сдавать в аренду. Фактически арендная плата будет являться ежемесячным платежом по кредиту, главное, чтобы арендная плата была не меньше. Фактически через пять-шесть лет, когда окупится помещение, будет выплачен кредит. Но в этом варианте присутствует риск: если помещение будет простаивать, то нужно будет искать средства, чтобы выплачивать кредит», – предупреждает эксперт.
 «Если речь идет о вложении средств в акции строительных компаний, то здесь необходимо рассматривать соотношение риска и потенциальной доходности с точки зрения внутренней финансовой отчетности такой компании, ее цены по отношению к перспективам бизнеса. Сейчас компании рынка недвижимости сравнительно низко оценены, за счет отложенного влияния рисков периода активной фазы кризиса, и, возможно, сейчас именно они являются потенциально наиболее высоко доходным вложением, но надо оценивать каждую конкретную компанию», – убежден Александр Осин.
 
Но есть и затраты
 Потенциальным инвесторам следует помнить, что вложение средств в недвижимость связано с дополнительными расходами и рисками. К расходам можно отнести: содержание объекта недвижимости и налоговую нагрузку – налог на имущество, налог на доходы физических лиц в размере 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду и при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет. Однако, как отмечает Александр Осин, налог на недвижимость составляет сотые доли процента от ее рыночной стоимости. Основным среднесрочным риском для инвестора рынка жилья является повышение налоговой нагрузки для владельцев большого пакета объектов недвижимости. Но вряд ли государство пойдет на резкое «запретительное» увеличение налогов в данной сфере, поскольку объем недвижимости в залогах и активах банков велик, равен до 20 трлн рублей, и для государства было бы слишком рискованно сильно раскачивать этот сегмент.
 «Стоит учитывать, риски связаны как с качеством обслуживания брокеров на рынке недвижимости, так и с качеством работы банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Наиболее надежный вариант – это работа с крупными организациями, лучше квазигосударственными, они сравнительно высоко рентабельны, пассивы их дешевле и они не стремятся к повышению рисков своего бизнеса за счет различных «схем», – заключает эксперт.
 
Андрей ШЕРСТОБИТОВ,  руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст»:
 – Вложение средств в недвижимость по-прежнему является хорошей альтернативой банковским депозитам. Инвесторов в большей степени интересует жилье на начальной стадии строительства. На сегодняшний день спрос на новостройки достаточно высокий. Именно квартиру в новостройке можно купить на начальном этапе строительства за 35-36 тысяч рублей за квадратный метр, а готовую продать не меньше чем за 45 тысяч.
 
Александр ОСИН,  главный экономист УК «Финам Менеджмент»:
 – Сейчас интересны объекты не с точки зрения активного роста цены, а с точки зрения стабильного получения дохода от сдачи в аренду. Доход от таких операций выше для объектов недорогой региональной недвижимости, они и являются наиболее привлекательными. Строящиеся объекты первичного рынка дешевле, но и риски в их приобретении существенно выше, за счет того, что в формировании рисков такой покупки участвует не только банк, но и строительная структура.
 
Евгений ГОЛОВЕНКИН,  руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит»:
 – Чтобы получать доход от вложений в коммерческую недвижимость, нужно изначально соизмерять цену покупки квадратного метра помещения и стоимость аренды, чтобы срок окупаемости был 5-6 лет. С инвестиционной целью возможна покупка жилых помещений с последующим переводом в нежилой фонд по материальным затратам. Это несколько дешевле, чем покупка изначально коммерческого помещения.