Насколько доступны сейчас жилищные кредиты

Факторы недоступности
  По мнению профессионалов рынка, основными причинами того, что ипотека продолжает оставаться недоступной большинству россиян, являются макроэкономические факторы, такие как высокая стоимость жилья, недостаточное количество вводимых в действие новых жилых домов, невысокие темпы роста доходов населения.

«Правительство ставит задачу удешевления ипотеки, и в этом отношении многое сделано. В частности, в 2011 году средние ставки по ипотеке в стране достигли минимальных уровней за всю историю ипотечного кредитования. Но в настоящее время на рынке наблюдается противоположная тенденция: ряд банков повысил ставки по ипотечным кредитам в основном в связи с ростом стоимости пассивов. Наш банк подавляющее большинство ипотечных кредитов выдает по программам ОАО «АИЖК», в ближайшее время мы не ожидаем повышения ставок по этим программам. При этом мы советуем всем, кто принял решение воспользоваться ипотечным кредитом, сделать это сейчас, ибо потенциал снижения ставок в текущем периоде уже исчерпан», – комментирует начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС» Ольга Городкова.
 По словам регионального координатора «Росбанка» в Самаре Виталия Данилова, само понятие доступности ипотеки формируется из нескольких факторов: процедура получения кредита, размер процентной ставки, величина первоначального взноса, а также стоимость недвижимости.
«С точки зрения простоты получения кредита, величины первоначального взноса наш рынок не отличается, а иногда даже выигрывает в сравнении с другими странами. Высокой остается только процентная ставка, но и тут нужно учитывать фактор инфляции. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в 2011 году опустилась ниже 12% годовых при уровне инфляции 6-6,5%, причем эти показатели инфляции рекордно низкие. До этого планка не опускалась ниже 8-9%. В странах Европы инфляция составляет 2,9%, а в некоторых странах, например, в Швеции всего 1,1%. Таким образом, логичными выглядят процентные ставки по ипотеке в 3-5% годовых, на которые у нас так любят ориентироваться, называя российскую ипотеку дорогой», – заявляет эксперт.
 При всех озвученных проблемах на рынке ипотечного кредитования эксперты отмечают все возрастающий интерес к ипотечным продуктам.
«За прошлый год, согласно данным ЦБ РФ, в Самарской области было выдано 15 979 ипотечных кредитов на сумму в 14 442 млн рублей. Таким образом, по сравнению с 2010 годом, рост составил 79% по количеству кредитов и 51% по объему выданных средств. То есть, количество семей, которые воспользовались ипотекой в Самарской области, в 2011 году выросло на 79%. Однако, цены на недвижимость крайне высоки, поэтому очень многим семьям трудно накопить на первоначальный взнос, это одна из главных причин, по которой только 10% населения могут сейчас позволить себе ипотеку», – приводит данные статистики региональный директор банка DeltaCredit в Самаре Карина Логачева.
 
Гибкая политика
 Чтобы сделать кредитные программы доступными для большего числа жителей, банки идут на уступки. Политика банков становится более гибкой, снижаются не только процентные ставки – почти все крупные банки в России уменьшили размер первоначального взноса до минимума в 10-15%, также стали более лояльными требования к финансовым гарантиям от заемщика.
 «Критерии оценки платежеспособности очень просты – подтвержденный доход за шесть месяцев на одном месте работы, необязательно справкой по форме налоговой инспекции, но и документом, заверенным работодателем. Отчитаться о доходах может не только наемный работник, но и предприниматель или подрядчик, работающий по трудовому договору, никакой проблемы это не составляет. В дальнейшем из дохода вычитаются обязательные платежи, если они есть (алименты, другие кредиты), учитывается фактор наличия иждивенцев в семье (например, трое детей на одного работающего) и выдвигается максимальный порог ежемесячного платежа от дохода (например, 45%). Если заемщик удовлетворяет этим условиям и не имеет других препятствий (негативная кредитная история, непогашенные судимости, военная обязанность и т.д.), он становится ипотечным заемщиком», – поясняет Виталий Данилов.
 «Оценка платежеспособности ипотечного заемщика всегда производится индивидуально. Главным критерием оценки платежеспособности является подтверждение доходов по форме 2 НДФЛ, – комментирует Ольга Городкова, – при этом стоит отметить, что программы АИЖК, по которым работает наш банк, предусматривают возможность в случае недостаточности доходов заемщика привлечение созаемщиков, общее количество которых по одному кредитному договору может быть до четырех человек».
 Как сообщает Карина Логачева, требования к заемщикам меняются в зависимости от текущей ситуации в стране и на рынке. Платежеспособность каждого заемщика анализируется в совокупности факторов. Одним из основных показателей является достаточный стаж в одной сфере деятельности, в рамках одной профессии и трудоустройство в стабильной организации. Наличие образования и активов могут послужить компенсирующими положительными факторами. У банка достаточно простой пакет документов для оценки платежеспособности наших потенциальных заемщиков. Например, при смене работодателя, заемщик может проработать всего лишь месяц на последнем месте работы.
 Но снижая требования к потенциальным заемщикам, банкиры существенно рискуют.
«Банки, конкурируя между собой в борьбе за клиента, иногда облегчают требования в разы, что в свою очередь сказывается на качестве кредитного портфеля. Например, просрочка по стране составляет 3,07%, в Самарской области даже больше общероссийской – 4,74%. Поэтому важно соблюдать баланс во всем», – убеждена эксперт.
 
Идеальный заемщик. Кто он?
 Отношение банков к оценке платежеспособности заемщиков во многом зависит от экономической ситуации. Если в период кризиса 2008 года банки сворачивали ипотечные программы, резко ужесточая требования к заемщикам, то с 2010 года имела место обратная тенденция: банки стремились нарастить свои кредитные портфели и шли на смягчение требований. Так, в 2010-2011 годах некоторые банки снова начали принимать от потенциальных ипотечных заемщиков справки о доходах в свободной форме. Это давало возможность получать кредит даже при отсутствии официального подтверждения доходов. Сегодняшнее положение таково, что рост рисков в финансовой сфере заставляет большинство банков вновь идти на ужесточение требований к заемщикам.
«Банк отслеживает ситуацию на территории своего присутствия, оценивает экономическое положение предприятий крупного, среднего бизнеса. Если известно, что на том или ином предприятии имеются серьезные проблемы, намечается сокращение персонала и т.п., то велика вероятность того, что в кредите работникам данного предприятия будет отказано. Что касается отношения банков к тем или иным профессиям или даже к работникам конкретных компаний, то и здесь все зависит от экономической ситуации. На сегодняшний день наиболее предпочтительной с точки зрения кредитования категорией населения банки считают работников бюджетной сферы. Наиболее проблемной категорией с точки зрения банка являются индивидуальные предприниматели, поскольку их реальные доходы сложно отследить и подтвердить», – считает Ольга Городкова.
 
Перспективы и прогнозы
 По общему мнению экспертов, разнообразие предлагаемых на рынке ипотечных программ, государственная поддержка ипотеки, активизация строительной отрасли и рост объемов вводимого жилья, рост доходов населения – таковы факторы, которые будут в ближайшие годы определять уровень доступности ипотеки для населения нашей страны.
 «Ипотека – один из тех банковских продуктов, который в первую очередь реагирует на стоимость пассивов, поскольку ставки по ипотечным кредитам обычно самые низкие по сравнению с другими видами кредитов, а сроки кредитования длительные. Если стоимость ресурсов для банков будет расти, банки вынуждены будут повышать ставки по ипотечным кредитам», – резюмирует Ольга Городкова.

Ольга ГОРОДКОВА,  начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС»:
 – Сегодня государство пытается активно стимулировать рост спроса на ипотечные кредиты на строящееся жилье. Строящиеся квартиры стоят дешевле, чем на вторичном рынке, а ипотечные программы банков на приобретение строящегося жилья имеют зачастую более привлекательные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье. При благоприятном развитии рынка строительной отрасли в 2012 году можно ожидать и роста популярности ипотеки на «первичку».
 
Виталий ДАНИЛОВ,  региональный координатор «Росбанка» в Самаре:
 – В 2012 году никаких кардинальных сдвигов в сфере ипотечного кредитования не произойдет. На банковском рынке сейчас стоимость заемных денег довольно высока, что не позволяет банкам дальше снижать процентные ставки. Спрос стабильно растет, но не так быстро, чтобы превратить ипотеку в массовый продукт. В 2012 году объем выданных кредитов вырастет, по сравнению с прошлым годом, но не превысит 850 млрд рублей (для сравнения: в 2011 году этот показатель составил 700 млрд рублей).
 
Карина ЛОГАЧЕВА,  региональный директор банка DeltaCredit в Самаре:
 – В качестве основных рыночных тенденций в 2012 году следует отметить удорожание заемных кредитных средств и, как результат, повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам в первом полугодии на 0,5%. Рост рынка будет обеспечен увеличением доли ипотеки на первичном рынке жилья, которая составит 35% против 24% в 2011 году. Количество конкурирующих в ипотеке банков будет сокращаться, но это не отразится на распределении сил в отрасли: до 90% рынка сохранится за основными кредиторами.