Уровень просроченной задолженности постепенно снижается

Согласно общероссийской статистике, на 1 января 2012 года Самарская область занимала третье место среди регионов – лидеров по объему просроченной задолженности по рублевым ипотечным кредитам. Но, по свидетельству участников рынка, постепенно уровень просрочки снижается, в том числе - благодаря выстроенной технологии работы с проблемными кредитами.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Более дисциплинированные заемщики

Наибольший рост объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам наблюдался в 2010 году, в то время как в 2011 году темпы роста этого показателя замедлились почти вдвое. Такую динамику региональный управляющий ФГ БКС по Приволжскому округу Сергей Данилов иллюстрирует цифрами: 31 млрд рублей – на конец 2009 года, 41,6 млрд рублей – на конец 2010 года, 45,3 млрд рублей – на конец 2011 года. По данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, к февралю 2012 года доля задолженности ипотечных жилищных кредитов с просроченными платежами свыше 180 дней снизилась до 3,6% против более 5,3% в 2009 году. Впрочем, эксперт не исключает, что активное ускорение роста ипотечного рынка в 2011 году может отразиться на росте просроченных платежей в среднесрочном периоде, но вряд ли этот рост будет существенным для рынка – учитывая стабильность на рынке труда и текущие макроэкономические тренды. Подтверждением этому может служить опыт Поволжского банка Сбербанка России – в связи с ростом портфеля ипотечных кредитов здесь наблюдается небольшое увеличение объема просроченной задолженности в этом сегменте, но в ближайшей перспективе банк планирует как наращивание ипотечного портфеля, так и повышение его качества.

Активное ускорение роста ипотечного рынка в 2011 году может отразиться на росте просроченных платежей в среднесрочном периоде, но вряд ли этот рост будет существенным

Региональный директор DeltaCredit в Самаре Карина Логачева отмечает, что по Самарской области показатель просрочки выше, чем средний показатель по России (4,74% и 3,07% соответственно), но подчеркивает, что в последнее время просрочка стабильно снижается. В практике ряда работающих в регионе банков показатель просроченной задолженности уже сегодня ниже указанного значения. К примеру, в DeltaCredit он находится на уровне 0,82%. По словам начальника отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС» Ольги Городковой, просроченная задолженность не составляла более 2% от ипотечного портфеля банка, и сегодня она существенно ниже.

Требования к залогам

Качество кредитного портфеля во многом зависит от того, какие требования банк предъявляет к заемщикам и, в частности, к залогам. По свидетельству участников рынка, их требования к ипотечным залогам достаточно стабильны и зависят от конкретной ипотечной программы.

Например, федеральные ипотечные программы ОАО АИЖК предусматривают кредитование только отдельных квартир – комнаты в коммунальных квартирах не могут быть предметом ипотеки. В квартире должно быть установлено сантехническое оборудование, подведено отопление, вода, собственник должен иметь Свидетельство о государственной регистрации (это требование не относится к кредитованию долевого строительства), если в квартире делалась перепланировка, она должна быть узаконена. При кредитовании приобретения жилого дома, действуют определенные технические требования к фундаменту и системе жизнеобеспечения. Квартира или дом не должны находиться в аварийном состоянии, предназначаться под снос или капитальный ремонт.

В ВТБ24 нет жестких требований по году постройки квартиры, степени ее износа, материалу стен и другим параметрам. По словам управляющего филиалом ВТБ24 в Самаре Галины Червяковой, для того чтобы банк принял объект недвижимости как предмет залога, он должен соответствовать всего двум требованиям – быть оснащенным всеми коммуникациями и располагаться в здании, не находящемся в аварийном состоянии и не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением.

Директор департамента продаж и продуктов РОСГОССТРАХ БАНКА Вилен Ли отмечает, что требования банка к ипотечным залогам не менялись – при получении кредита можно заложить различные объекты недвижимости: квартиру, дом, таунхаус, землю, коммерческую недвижимость, но соотношение кредита и залога должно составлять не более 70%. Правда, в дальнейшем банк планирует ввести ипотечные кредиты с соотношением 85% от стоимости недвижимости.

По мнению руководителя самарского офиса ЗАО «КБ «Мираф-банк» Юрия Кофанова, если рассматривать изменения требований к залогам за последние три года, заемщикам стало труднее получить кредит на загородный дом и новостройку. В Первобанке, напротив, говорят о том, что за последние годы перечень объектов недвижимости, на которую здесь можно оформить ипотечный кредит, постоянно расширялся. Директор департамента розничного бизнеса ОАО «Первобанк» Лариса Шпитонцева отмечает, что еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались преимущественно на покупку вторичного жилья, а сегодня можно оформить ипотеку на первичное жилье, таунхаусы, коттеджи с земельными участками и даже на коммерческую недвижимость, и в дальнейшем банк планирует увеличивать список объектов недвижимости, доступных для оформления в залог.

Как констатирует Сергей Данилов, несмотря на общеэкономическое восстановление после кризиса, требования банков к ипотечным залогам не становятся либеральнее – кредитные учреждения по-прежнему жестко и тщательно подходят и к оценке заемщика, и к оценке залогового имущества. 

Персональное решение

В каждом банке выстроена своя технология работы с проблемными кредитами. Ольга Городкова советует заемщикам как можно быстрее обратиться со своей проблемой в банк, не допуская просрочки – в этом случае выходом из положения могут стать реструктуризация графика гашения, отсрочка или уменьшение ежемесячного платежа на определенный срок. Если у заемщика ухудшилось материальное положение в связи с потерей работы или уменьшением размера зарплаты, этих мер, по ее мнению, может оказаться достаточно, пока человек найдет новую работу и восстановит свою платежеспособность. Если же меры по реструктуризации не увенчались успехом, заемщик может добровольно пойти на продажу квартиры или банку придется обращаться в суд. Как поясняет эксперт, по решению суда проводится исполнительное производство, квартира продается с торгов, и с суммы продажи гасится вся задолженность, в том числе просроченная, а если квартиру продали по стоимости большей, чем остаток долга, клиенту возвращаются средства в размере разницы.

В Поволжском банке Сбербанка России реализуется единая стратегия в работе с просроченной задолженностью, направленная на поиск приемлемых вариантов реструктуризации и изменения действующих условий кредитования с учетом обстоятельств, не позволяющих клиенту обслуживать задолженность по кредитному договору на первоначальных условиях.

В ВТБ24 существует несколько схем, позволяющих заемщику безболезненно преодолеть неблагоприятный для него период, – в зависимости от ситуации, банк может предложить заемщику реструктуризацию задолженности по программе ВТБ24 или по программе АРИЖК, а если заемщик решает продать квартиру, банк предлагает выставить информацию о ней на свой сайт.

DeltaCredit попавшим в трудную ситуацию клиентам предлагает реструктуризацию ипотечного кредита – возможность гасить меньше, чем изначально определено кредитным договором, или же изменение графика платежей, а если и такая возможность отсутствует, для всех клиентов существует опция «Продажа квартиры из-под залога» – она дает заемщику возможность самостоятельно продать квартиру по устраивающей его цене и погасить свой долг перед банком.

В РОСГОССТРАХ БАНКЕ для работы с проблемными кредитами выстроено целое подразделение – с каждым заемщиком, испытывающим трудности, ведется персональная работа.

Помогают продать

Эксперты отмечают, что банки не могут самостоятельно продавать находящуюся в залоге недвижимость, так как не являются ее собственниками, но если заемщик, который больше не в состоянии обслуживать кредит, выходит к банку с предложением о продаже заложенной недвижимости, ему могут пойти навстречу – в этом случае вопрос о реализации залога решается совместно. Но далеко не все заемщики понимают целесообразность такого шага. Как рассказывает Ольга Городкова, часто заемщик старается скрыть от банка свои проблемы, затягивает процесс и загоняет себя в штрафные санкции – тогда банк вынужден идти на принудительную продажу залога, но это происходит исключительно по решению суда, который определяет в соответствии с законом начальную продажную цену объекта, а торги по данному объекту организует и проводит служба судебных приставов. О подобной практике говорят в Поволжском банке Сбербанка России: основная масса объектов недвижимости реализуется посредством проведения торгов, организованных ССП на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».

Перечень объектов, которые готовятся к реализации, зачастую размещен на сайтах банков. К слову, такие квартиры могут быть приобретены в кредит, причем в некоторых банках по ним предусмотрены спецпредложения. В частности, DeltaCredit для потенциальных заемщиков и покупателей подобных квартир предлагает ряд скидок и льгот, а ВТБ24 реализует специальную программу «Витрина залогового имущества» – при приобретении жилого объекта из «Витрины» процентная ставка по ипотечному кредиту составит 10% годовых.

Говоря о существовании системы аукционов, Александр Осин отмечает, что продажа на них недвижимости зачастую означает потерю до 20-30% ее стоимости – банки предпочитают накапливать непрофильные активы с целью избежать, по крайней мере, бумажных убытков. Впрочем, продолжает эксперт, наметившееся ужесточение политики финансовых властей в отношении непрофильных активов банков создает риски для небольших кредитных учреждений, располагающих сравнительно большим объемом непрофильных активов вследствие чрезмерно рискованной инвестиционной стратегии.

Ольга ГОРОДКОВА,

начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС»:

– Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам наблюдался с конца 2008 года, в начале 2010 года он прекратился, и просрочка постепенно стала снижаться. Но даже в период кризиса просроченная задолженность по ипотеке была в разы меньше, чем по другим видам кредитов. Этот показатель во многом зависит от того, насколько консервативную политику в области кредитования проводит банк - чем более жесткие требования он предъявляет к заемщику, тем более качественный кредитный портфель в итоге имеет. Также существенное влияние оказывает макроэкономическая ситуация: при ее ухудшении платежеспособность заемщиков снижается, и у них могут возникнуть проблемы с погашением кредитов.

Александр ОСИН,

главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– В 2009 году банки заметно ужесточили требования к залогам, фактически сделав их запретительными. Результатом стало резкое «сжатие» рынка ипотеки. Но с 2010 года требования к залогам постепенно смягчались, и к IV кварталу 2011 года они приблизились к «докризисным». К примеру, в московском регионе в залог принимается жилая и нежилая недвижимость за исключением квартир и нежилых помещений, расположенных в пятиэтажных панельных и блочных домах, построенных до 1975 года, квартир, общая площадь которых меньше или равна 25 кв. м, частей квартир, квартир или нежилых помещений, находящихся в деревянных строениях. В обозримой перспективе при отсутствии существенных финансовых шоков подобные требования сохранятся.