Насколько выгодно приобретать залоговые квартиры?

Сделки по продаже заложенной по ипотеке квартиры достаточно распространены на рынке и в большинстве своем продиктованы жизненными обстоятельствами. Конечно, выгоду от продажи залогового имущества заемщик получит едва ли, но избавиться от задолженности перед банком этот шаг поможет, если правильно подойти к решению проблемы.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Крайняя мера

По наблюдениям аналитиков, доля сделок купли-продажи квартир, обремененных ипотекой, на рынке достаточно велика. Заемщики нередко продают свои квартиры, и банки этому, как правило, не препятствуют. Клиенты переезжают в другие города, покупают более просторные квартиры, разводятся, женятся, меняют в кредитных договорах заемщиков и так далее.

«Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно широко распространена на рынке недвижимого имущества. Продаются не только проблемные квартиры. Многие заемщики сталкиваются с ситуациями, когда необходимо обменять квартиру на другую: кто-то разъезжается, кто-то улучшает свои жилищные условия с помощью того же ипотечного кредита. Нашим банком были разработаны и введены определенные меры по работе с проблемным кредитам. Если же клиент попал в трудную ситуацию, то мы предлагаем реструктуризацию ипотечного кредита, это возможность гасить меньшую сумму, чем изначально определено кредитным договором. Но если и такая возможность отсутствует, то для всех клиентов существует опция «Продажа квартиры из-под залога». Эта опция дает возможность продать квартиру по устраивающей заемщика цене и рассчитаться по долгам перед банком», – рассказывает региональный директор банка DeltaCredit в Самаре Карина Логачева.

«В случае если заемщик принимает решение о продаже залоговой квартиры, первое что нужно сделать, это обратиться в свой банк. Но до этого нужно понять, являются ли обстоятельства, в связи с которыми принято это решение, временными или они будут носить постоянный характер. Если проблемы временные, то можно воспользоваться имеющимися у банка инструментами реструктуризации долга, которые позволяют снизить бремя кредита на некоторый период. Но если понято, что возникшие сложности не исчезнут в перспективе года-двух, то, возможно, необходимо изменить кредитную нагрузку. Один из вариантов – это продажа заложенной квартиры с последующим приобретением в кредит менее дорогой», – комментирует, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов.

Варианты продажи

В зависимости от ситуации существуют разные процедуры продажи ипотечной квартиры. Главное, о чем следует помнить, приступая к проведению подобной операции, это то, что квартира, хоть и является собственностью заемщика, находится в залоге у банка. И до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью, она находится под обременением и любые сделки с ней будут запрещены. Квартиру, находящуюся в залоге у банка, нельзя продать без его согласия.

По словам Карины Логачевой, прежде всего заемщику необходимо заявить о желании продать квартиру из-под залога и в этом случае банк становится помощником в реализации данного объекта. Этапы оформления зависят от многих параметров самой сделки, будь то ипотечная сделка или покупка с помощью наличных денежных средств, продажа с полным покрытием долга или с остатком. В любом случае банк индивидуально рассматривает каждый вариант продажи подобных квартир.

С момента, когда получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем. Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует в Регистрационной службе снятие обременения, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. Разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа – при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки из ЕГРП.

При продаже ипотечной квартиры возможен вариант, когда банк полностью сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. В этом случае покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи. После чего банк передает уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходят так же, как и в первом случае.

В случае, когда на продажу выставляется сам кредит, банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка.

«В случае, если должник не готов расстаться с квартирой сам, она продается с публичных торгов судебным приставом-исполнителем на основании решения суда, который устанавливает начальную продажную цену квартиры для торгов. К сожалению, залоговые объекты продаются долго, но это зависит не только от банка, но и от судебного пристава-исполнителя, у которого очень большой объем работы. Сам по себе процесс торгов тоже требует подготовки большого пакета документов. Если объект не продался ни на первичных, ни на повторных публичных торгах, то он передается банку с дисконтом 25% от начальной продажной цены, установленной судом, по этой цене имущество может быть реализовано» – сообщает начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС» Ольга Городкова.

Возможен ли дисконт?

Покупатели, приобретая залоговые квартиры, рассчитывают на определенный дисконт со стороны банка.

«Цена на объекты, перешедшие в собственность банка, как правило, несколько ниже рыночной, потому покупать такую недвижимость, естественно, выгодно. Плюс ко всему для наших потенциальных заемщиков и покупателей подобных квартир мы предлагаем ряд скидок и льгот при получении ипотечного кредита на покупку залоговой недвижимости», – комментирует Карина Логачева.

«Формирование цены продажи зависит от того,  досудебное ли это разрешение проблемной ситуации заемщика, или послесудебное (в рамках исполнительного производства и обращения взыскания на залог). В первом случае цена заложенной квартиры формируется исходя из принципов максимального погашения проблемной задолженности, соответствия рыночным ценам и небольшого дисконта для ускорения продажи и преодоления нежелания покупателей участвовать в сделке с заложенной недвижимостью. Во втором случае все сложнее: в рамках исполнительного производства и обращения взыскания на залог банк несет дополнительные затраты (госпошлина в суде, оценка квартиры, расходы на продажу недвижимости, комиссионное вознаграждение продающей организации – 3%, в случае если имущество ставится на баланс банка – 18% НДС). В данном случае цена формируется исходя из принципов погашения расходов банка и максимального погашения проблемной задолженности. Поскольку в этом случае обременение на квартиру уже роли в сделке не играет, то и дисконта, как правило, нет», – отмечает начальник Отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» Василий Гринев.

Как отмечает Ольга Городкова, новый покупатель может выбрать подходящую ему программу кредитования. Если банк работает по федеральным программам, имеющим достаточно низкие ставки и тридцатилетний срок кредитования, то покупатель может получить выгодный кредит на общих основаниях. Никаких дополнительных льгот в этом случае банк не предоставляет.

В качестве дополнительных преимуществ при покупке залоговой квартиры эксперты называют юридическую чистоту объекта, контроль банка при заключении сделки, возможность купить квартиру в кредит по более выгодной процентной ставке.

Ольга ГОРОДКОВА, начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС»:

– Владельцы квартир с согласия банка имеют право продать квартиру и вырученные от продажи деньги направить в гашение кредита. Но, как правило, должники не хотят этого делать, так как недвижимость в настоящее время упала в цене, да и психологически очень сложно смириться с продажей квартиры, понимая, что ты остаешься и без квартиры и денег, да еще и проценты какое-то время уплачивались.

Василий ГРИНЕВ, начальник Отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк»:

– Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, практически ничем технологически не отличается от продажи необремененной квартиры: в этом случае появляется просто еще одна сделка – снятие обременения. Поскольку снятие обременения регистрируется три дня, а купля-продажа – две недели, для покупателей заложенной квартиры фактически ничего не меняется.

Александр ЕФИМОВ, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие»:

– Заемщику следует избегать любых нарушений условий кредитного договора и условий использования заложенной квартиры. Если требуется изменить какое-либо из условий, то это необходимо согласовать с банком и зафиксировать в дополнительном соглашении к договору. В противном случае нарушение может стать дополнительной причиной для банка потребовать у заемщика возвращение долга, а в случае невозврата – взыскать недвижимость.