От чего зависит цена на помещение для хранения

Вдоль транспортных артерий
 В Самаре сформировались две крупные складские зоны. Первая – в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Вторая – в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. Именно здесь в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе построены наиболее качественные склады – базы компаний «Балтика», заводов PepsiCola и Coca-Cola, а также ОАО «Средневолжская Логистическая Компания».
  Склады и производственные помещения небольших размеров, которые используют в своей работе малые предприятия Самары, преимущественно сгруппированы в районе улицы Товарной в Кировском районе. Кроме того, их достаточно много в районе улицы Верхне-Карьерной в Железнодорожном районе и в районе поселка Кряж в Куйбышевском районе города. В целом, логика размещения этого производственно-складского сегмента Самары обусловлена расположением путей Куйбышевской железной дороги. По словам заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Федуловой, масштабные высококлассные складские комплексы (размером свыше 20 тыс. кв. м), имеющиеся сегодня на рынке аренды (построенные не по принципу built-to-suit, т.е. не под нужды одной компании-заказчика), были реализованы в 2007-2009 годах вблизи крупных магистралей М-5 Урал (Москва – Челябинск), М-32 (Самара – Большая Черниговка), и Р-225 (Самара – Бугуруслан). «По объему предложения качественные терминалы (класса А и В) занимают не более 7-9% общего ежегодного объема предложений. В частности, совокупное предложение объектов класса А и В, находящихся в обороте, составляло в 2010 году 147 тыс. квадратных метров, плюс около 75 тыс. квадратных метров – склады компаний, используемых под собственные нужды, в то время как объем предложений складов на продажу только в Самаре – 1,4 млн кв. м, в аренду – 1,2 млн кв. м», – сообщает эксперт.
 Аренда или продажа
 «К складам сейчас предъявляются высокие требования. Большинство производителей, которые собираются пользоваться складами, предпочитают брать их в аренду, а не покупать. Самое главное требование к складскому помещению – это наличие всех необходимых коммуникаций: чтобы склад был сухим, отапливаемым, с электричеством. Арендная ставка на складские помещения достаточно невысокая. Сейчас она варьируется в пределах 200-300 рублей за кв. метр», – отмечает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Евгений Головенкин. Максимальное количество объектов предлагается в отдаленных от делового района зонах города – Советском, Кировском, Куйбышевском и Железнодорожном районах. В центральных районах предложения представляют собой либо складские площади при магазинах, либо подвальные помещения. И таких объектов на рынке Самары традиционно очень мало.
«Средний срок экспозиции производственно-складских площадей в первом квартале 2012 года, как и на протяжении всего 2011 года, составляет 160-165 суток, что является нормальным сроком для коммерческих помещений в Самаре. Максимальные сроки установились в Куйбышевском районе – 192 суток», – комментирует Оксана Федулова.
 В сегменте аренды складских объектов уровень средней арендной ставки с 2010 года изменился незначительно. В апреле 2012 года среднее значение арендной ставки составило 200 руб./кв. м, что на 8% больше этого показателя на начало 2011 года. Минимальное значение этого показателя составляет 100 руб./кв. м (открытые площадки под склад продукции или холодные склады в отдаленных зонах), максимальное – 500-600 руб./кв. м для складских помещений на стрит-ритейле в центре города.
Средняя арендная ставка на производственно-складские площади с точки зрения распределения по районам города стабильна – колебания поквартальных показателей не превышают 4%. Самые дорогие помещения предлагаются в Ленинском и Октябрьском районах (склады в торговых зонах – 283 руб./кв. м и 230 руб./кв. м соответственно). Самые дешевые помещения располагаются в Куйбышевском районе (124 руб./кв. м).
 Общий объем экспозиции производственно-складских объектов, выставленных на продажу, в Самаре традиционно примерно втрое меньше объема представленных в аренду помещений. Средняя цена продажи производственно-складских помещений в Самаре в конце первого квартала 2012 года установилась на уровне 19 тыс. руб./кв. м, что менее чем на 2% отличается от показателя 2010 года.
 Наиболее дорогие производственно-складские помещения находятся в Промышленном и Советском районах. Здесь предлагаются производственные базы на Заводском шоссе (в среднем по 30 тыс. руб. за кв. м). В Железнодорожном районе предлагаются действующие производства в районе ул. Верхне-Карьерной и набережной реки Самары (в среднем по 30-40 тыс. руб./кв. м). А также объекты на улице Товарной около ж/д путей (с веткой, кран-балкой, подъездными путями, офисными площадями и т.д).
 Торг уместен
 По словам Оксаны Федуловой, для производственно-складских объектов, расположенных в Самаре и ближайших к Самаре населенных пунктах Самарской области, и в первом квартале 2012-го по-прежнему традиционна высокая скидка на торг, достигающая даже 50%. Причиной такой разницы между заявленной ценой продавца и реальной ценой сделки является отсутствие общепринятых рыночных ориентиров в отношении производственно-складских площадей в Самаре в целом, а также тот факт, что спрос на крупные индустриальные объекты в Самаре преимущественно формируют инорегиональные компании, которые ставят очень высокие планки по качеству потенциального объекта покупки. Самарский же рынок зачастую просто не в состоянии предложить хорошие объекты по адекватной для покупателя цене.
«Помимо этого, существенную долю оферт представляют немотивированные на продажу собственники: продавцы непрофильного актива по обменному варианту, которые пока не нашли на рынке потенциального объекта покупки и при этом не желают находиться в зоне «наличных денег» на время после продажи своего актива; продавцы активов, которым не важен срок экспозиции, и которые готовы ждать своего покупателя, но по той цене, которую они устанавливают сами», – убеждена эксперт.