Снять обременение

Продажа обремененных залогом квартир широко распространена на рынке, и существуют разные варианты проведения таких сделок. Региональный директор DeltaCredit в Самаре Карина Логачева отмечает, что этапы оформления зависят от параметров самой сделки – к примеру, от того, ипотечная сделка или покупка за наличные деньги, продажа с полным покрытием долга или с остатком. Сама по себе процедура продажи и снятия обременения достаточно проста, констатирует эксперт: заемщик пишет заявление о своем намерении продать квартиру, банк готовит соответствующие документы к продаже объекта, и как только определяется покупатель, назначается день сделки, вносится остаток долга по кредиту и подаются документы в регистрирующий орган на одновременную регистрацию по снятию обременения и переходу права собственности. Председатель правления банка «ФИНАМ» Евгений Пикалов добавляет, что в день сделки при зачислении покупателем денег на открытый в банке счет определяются условия, при которых можно получить к ним доступ – если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, доступ к деньгам на счете получит покупатель, чтобы вернуть свои деньги.

Директор департамента розничного бизнеса ОАО «Первобанк» Лариса Шпитонцева говорит о том, что ситуация каждого отдельного заемщика рассматривается индивидуально, но в большинстве случаев банки предпочитают снимать обременение после погашения кредита. По словам директора Самарского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Александра Васюхина, снятие обременения с квартиры, находящейся в залоге у банка, происходит в течение семи рабочих дней после полного погашения кредита. Руководитель дополнительного офиса «Самарский» ЗАО «КБ «Мираф-Банк» Юрий Кофанов отмечает, что длительность процедуры составляет от недели до месяца – это зависит от стандарта кредитования и от той организации, куда был рефинансирован кредит.

Заместитель управляющего филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Самаре Игорь Штейнбок поясняет, что уже на следующий день после направления покупателем на счет продавца-заемщика необходимой для полного погашения ипотечного кредита суммы можно идти в УФРС для снятия обременения, при этом требуется минимальный пакет документов – паспорт заемщика, закладная и совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Как отмечает и.о. директора филиала «Самарский» ОТП Банка Илья Ковязин, регистрирующий орган осуществляет погашение регистрационной записи об ипотеке в течение одного-трех рабочих дней с даты поступления документов: необходимым является оформление договора купли-продажи квартиры, согласие банка на отчуждение ее заемщиком с обременением в виде залога, могут потребоваться и иные документы – в зависимости от структуры кредитной и залоговой сделки и опосредующих их документов. Также эксперт уточняет, что в регистрирующий орган обращаются либо банк-залогодержатель и новый собственник квартиры с совместным заявлением, либо, если права залогодержателя удостоверены закладной, только действующий собственник, которому банк передает закладную и соглашения к ней с отметкой о полном исполнении обязательств по кредиту.

Снова в кредит

Для приобретения обремененной залогом квартиры покупатель может как использовать собственные средства, так и оформить ипотечный кредит. Как отмечает Александр Васюхин, после предоставления покупателем полного пакета документов банку потребуется не более трех дней для его оценки как заемщика. При этом, по мнению Игоря Штейнбока, важно, чтобы банк имел возможность выдать покупателю ипотечный кредит до снятия обременения с квартиры прежнего заемщика.

Управляющий филиалом ВТБ-24 в Самаре Галина Червякова отмечает, что подобные сделки не являются редкостью в практике ВТБ-24, и в этом случае их организацией занимаются специалисты банка – заемщику и покупателю нужно определить только дату сделки и порядок расчетов. Эксперт обращает внимание на то, что обычно в случае использования кредитных средств для расчетов по сделке  до ее государственной регистрации денежные средства помещаются в индивидуальный банковский сейф или размещаются на аккредитив – погашение кредита продающего квартиру заемщика происходит уже после государственной регистрации сделки и оформления права собственности на квартиру на нового заемщика. При этом снятие обременения производится в те же сроки, что и при сделке с использованием собственных средств покупателя, добавляет эксперт. Карина Логачева также считает, что на длительность процедуры оформление ипотеки на покупателя квартиры не влияет, более того, упрощает ее тем, что новый кредит идет в счет погашения существующего долга.

Плюс или минус

По наблюдениям Ильи Ковязина, и банки, и покупатели недвижимости, как правило, неохотно идут на такие схемы, так как это может быть сопряжено с юридическими рисками – к примеру, на любой стадии государственной регистрации договора купли-продажи или перехода права собственности возможен запрет на регистрацию сделок или перехода права. Кроме того, добавляет эксперт, в случае если денежные средства от продажи залога не попадут в банк и потребуется обращать взыскание на заложенное имущество, существует риск, что суд откажет в этом, если речь будет идти о единственном жилом помещении для проживания залогодателя и членов его семьи.

Галина Червякова, напротив, считает, что приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, имеет ряд преимуществ: во-первых, это гарантия «чистоты» сделки, поскольку при оформлении квартиры в залог банка проводится комплекс мероприятий по проверке правоустанавливающих документов, а во-вторых, на всех этапах организации и проведения сделки покупателю оказывается квалифицированная консультационная поддержка со стороны специалистов банка, имеющих многолетний опыт работы в ипотечном кредитовании и регистрации сделок с недвижимостью.