Читаем предложение – изучаем договор

Сегодня в Самаре практически каждый банк имеет в своем портфеле ипотечные продукты. Чтобы ознакомиться с ними, достаточно зайти на сайт интересующего вас банка или обратиться за консультацией к кредитному инспектору финансового учреждения. Отметим, что условия по кредиту у всех крупных игроков рынка схожи и, по мнению экспертов, на сегодняшний день максимально выгодны для заемщика.
Например, размер процентной ставки за последние пять лет снизился с 18% годовых до 10-12%. Сроки кредита достигают 30 лет. Размер первоначального взноса на покупку жилья составляет не менее 10%, а как правило - 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Однако помимо привлекательных, на первый взгляд, условий, каждому ипотечному заемщику стоит помнить о дополнительных платежах, которые часто оказываются неприятным сюрпризом для клиента и в кредитном предложении не озвучиваются. Узнать о них можно, внимательно прочитав кредитный договор.
"Основное отличие ипотечного предложения от кредитного договора в том, что в кредитном договоре содержится подробное описание процесса выдачи и обслуживания ипотечного кредита", – комментирует региональный директор Приволжского филиала Росбанка в Самаре Олег Виндман.
Конкретная информация об условиях кредитования действительно может открыться клиенту только из кредитного договора. Именно этот документ содержит полный перечень прав и обязанностей заемщика, а также информацию обо всех дополнительных платежах и комиссиях. Поэтому к его изучению и подписанию клиенту стоит подойти наиболее ответственно.

Огласите весь список

Как показывает практика, большинство претензий и обид заемщиков по отношению к банкам-кредиторам связано с тем, что клиенты просто не прочитали или не обратили внимания на тот или иной пункт ипотечного договора.
"В кредитном договоре оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, - комментирует аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Антон Сороко. - Это предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа".
На практике, по словам заместителя управляющего Самарского филиала ОАО "Нордеа Банк" Василия Гринева, процедура подписания ипотечного договора выглядит следующим образом. "При предварительной консультации или в процессе сбора документов (т.е. до сделки) договор доступен клиенту в виде незаполненной формы и не содержит никаких существенных условий конкретной сделки и информации. К подписанию клиенту он предлагается уже непосредственно на сделке. Наш банк также практикует предварительное ознакомление клиента с проектом договорной базы накануне сделки", - говорит эксперт.

Нестандартный случай

Именно этот момент вызывает недовольство многих ипотечных заемщиков. На одном из ипотечных форумов читаем: "Обзвонил несколько крупных банков. Кредитный договор дадут посмотреть только (!!!) после того, как станешь их клиентом, т.е. соберешь все документы, оплатишь сбор за рассмотрение заявки и получишь одобрение. Просто так ознакомиться нельзя, так как это считается интеллектуальной собственностью банка".
Или еще одна история из жизни: "На днях на сделке в одном банке столкнулся с интересной ситуацией: заемщику заранее давали прочитать проект кредитного договора. Когда же заемщик пришел подписывать договор, то в него были вставлены пункты, которых в проекте договора не было. Поскольку подписание происходило в день сделки, у заемщика был выбор: подписать договор в предложенном банком виде и купить квартиру или не подписать договор и не только не получить кредит и не купить квартиру, но и потерять аванс, за эту квартиру внесенный. Пришлось подписывать, хотя вставленные в договор пункты приводили к большим расходам для заемщика и, соответственно, к большим прибылям банка. Мотивация сотрудников банка относительно допрасходов была примерно такая: "Мы давали вам прочитать стандартный договор, а вы – клиент нестандартный: вы работаете в другом городе, прописаны там же, мы и так пошли вам навстречу, рассматривая вас в принципе как заемщика..." На вопрос заемщика, почему ему раньше не сообщали об этих "эксклюзивных" допрасходах и "эксклюзивной" процентной ставке, ответ сотрудников банка был таким, что это все содержалось в решении кредитного комитета и что заемщик сам виноват, что не потребовал выписку из решения кредитного комитета, удовлетворившись лишь устным подтверждением одобренной суммы".

Правила меняются по ходу игры

Мнения юристов сводятся к одному: подобные тонкости кредитных отношений диктуют необходимость внимательного и всестороннего изучения содержания документов с привлечением соответствующих специалистов. И всегда необходимо учитывать, что банк предоставляет клиентам для ознакомления типовой проект договора, который не является по своей сути окончательным.
"Это не противоречит действующему гражданскому законодательству, – поясняет партнер юридической фирмы RBL Ярослав Сотников. - Банк на этапе заключения кредитного договора и до его подписания сторонами может внести изменения в проект договора, в том числе путем его дополнения отдельными пунктами. Иным образом ситуация обстоит в том случае, если банк до заключения кредитного договора направил будущему клиенту кредитное предложение, содержащее существенные условия предлагаемого к заключению договора (ставка кредита, сроки предоставления, вид и размер обеспечения и т.д.). При таких обстоятельствах это предложение можно рассматривать в виде оферты (предложения к заключению договора) банка, при отказе от которой банк обязан возместить клиенту понесенные убытки".

Отказываются от мелкого шрифта

Еще одно опасение клиентов самарских банков связано с тем, что информация о дополнительных комиссиях и платежах, изложенная в кредитном соглашении, может быть прописана мелким шрифтом, а значит заемщик может просто не обратить на нее внимания. Например, читаем на одном из форумов: "Все уже трубят, что банки на звездочках и мелком тексте в договоре обманывают. Слова кредитных менеджеров полностью расходятся с реальностью. Читайте договор вместе с юристами, а если таких нет, полностью откажитесь от услуг этого банка".
В свою очередь представителей банков заверяют: подобная практика давно в прошлом. "По поводу наличия сносок и звездочек – действующим законодательством нет запрета на их использование. Недопустимо только применение мелких шрифтов", – отмечает Олег Виндман. Однозначны в этом вопросе и в ФиаБанке. "Типовые формы кредитных договоров, разработанные и применяемые в ЗАО "ФИА-БАНК", не содержат сносок и звездочек", – сообщает ведущий экономист направления разработки и продвижения ипотечных продуктов Евгения Семенова.

Дополнительные расходы

"Все комиссии, которые прямо связаны с кредитом, должны содержаться в кредитном договоре, – поясняет Антон Сороко. - Все прочие – в тарификации услуг выдающего ипотеку банка. Для изменения условий кредитования заемщик может прибегнуть либо к дополнительному соглашению, либо к рефинансированию кредита".
К слову, и здесь банки действуют в соответствии с законодательством. Так, клиентам Росбанка до заключения кредитной сделки предоставляются все сведения о предстоящих расходах: информация о полной стоимости кредита и сопутствующих платежах. "В банке вся данная информация до сведения заемщика доводится в информационном графике, являющемся неотъемлемой частью кредитного соглашения", – комментирует Олег Виндман.
Вместе с тем, по словам Евгении Семеновой, в ЗАО "ФИА-БАНК" кредитный инспектор обязан уведомить клиента о дополнительных расходах, связанных с оформлением ипотечного кредита, и только затем оформляется приложение к кредитному договору. Также клиенты могут ознакомиться с тарифами за расчетно-кассовое обслуживание на сайте банка.
Тем не менее внимательные заемщики продолжают находить в договорах банков сомнительные пункты. "В контракте одного из известных российских банков процентная ставка по кредиту указана годовая (например, 13% годовых), - рассказывает на форуме один из заемщиков, - а комиссия за обслуживание счета прописана в сумме 0,4%. И за цифрой маленькими буквами скромно указано – "ежемесячно". Понятно, что это означает дополнительные 4,8% в год, и таким образом, реальные платежи по кредиту в этом банке на треть больше рекламируемой процентной ставки".

Изменению не подлежит?

Бывает, что у заемщика возникает необходимость изменить условия договора. Например, рефинансировать кредит под более низкий процент, заменить одного созаемщика другим или реструктурировать график или размер платежей (кстати, ипотечные договоры многих банков в подобных случаях также предусматривают дополнительную комиссию). Все эти пункты должны быть описаны в дополнительном соглашении.
"Ипотечный договор заключается на длительный срок,  – поясняет Олег Виндман, - в течение которого возможны изменения как действующего законодательства и условий кредитования участников рынка, так и жизненной ситуации заемщика (изменение семейного или финансового положения и т.д.). Для таких случаев и применяются дополнительные соглашения к действующим кредитным договорам, посредством которых возможны определенные корректировки".
Однако если у вас на руках уже подписанный кредитный договор, значит со сроком погашения кредита, размером процентной ставки и прочими условиями, которые предлагает вам банк, вы согласны, и изменить их вряд ли удастся.
"Формы кредитной документации банка являются типовыми и, как правило, не корректируются в зависимости от пожеланий заемщиков", – заверяет Виндман.

Если нужна помощь?

Итак, как же сориентироваться во всех нюансах ипотечного договора? Целесообразно обратиться к профессиональным посредникам – кредитным брокерам, которые и займутся оформлением ипотечного контракта в соответствии с приемлемыми для вас условиями, или к юристам, специализирующимся на вопросах недвижимости. Именно такие советы дают бывалые заемщики новичкам.
Например, на одном из форумов спрашивают: "Подскажите, банк одобрил мне ипотеку для покупки квартиры, я нашла квартиру и завтра планируется подписание кредитного договора. Вопрос вот какой: что нужно уточнить перед подписанием договора, какие подводные камни меня ожидают?"
"Почти у каждого банка свои условия. Поэтому все равно, в каком бы банке ни оформлял ипотеку, какие-то подводные камни встретятся", – отвечает один из собеседников. "Кредитный договор никто менять не будет, а вы можете потерять аванс в случае, если сделка не состоится, – предостерегает другой. - У большинства банков на сайте есть образец кредитного договора, его и нужно читать, но читать не во время сделки, а заблаговременно, дома, в спокойной обстановке, записывая вопросы, которые у вас возникают. И задавать эти вопросы кредитному менеджеру того банка, в котором берете кредит, менеджерам ипотечных агентств, на форумах - до тех пор, пока все для себя не проясните, и только после этого подписывать кредитный договор".