Тенденции рынка

В первом полугодии 2013 года темпы роста стоимости жилой недвижимости оставались низкими. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам 2 квартала цены в среднем по России выросли с начала года на 3%. Для локального рынка Самарской области была характерна практически аналогичная динамика (год к году увеличение составило около 8%, что сопоставимо с уровнем инфляции).

«Всему виной сложная макроэкономическая ситуация и сохраняющаяся напряженность на финансовых рынках, – поясняет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. – Выраженное замедление в экономике негативно влияет на уровень потребительской уверенности и динамику доходов, что соответствующим образом отражается на показателях спроса и, как следствие, ценах на недвижимость. Кроме того, на рынке не лучшим образом отражается и заметное остывание ипотечного рынка, что сужает возможности потребителей по привлечению заемного финансирования».

Новостройки: спрос и предложение

Общий объем предложений первичного рынка жилья Самары на июнь 2013 года составил порядка 409 тыс. кв. м (для сравнения в начале 2012 года он составлял порядка 260 тыс. кв. м), причем в экспозиции преобладают объекты 2013-го года ввода в эксплуатацию (49%). Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Самары по данным на конец июня 2013 года составляет 47,7 тыс. рублей. При этом с начала 2013 года колебания цены в месяц не превышали +/-2%.

«Более точно говорить о среднем значении цен на первичное жилье стоит в зависимости от срока ввода объекта в эксплуатацию, – комментирует директор ООО «Территориальное Агентство Оценки» Валентин Лобанов. – Новостройки со сроком ввода в 2012 в среднем по Самаре дороже квартир со сдачей в 2016 г. на 17% (49,5 против 41,1 тыс. руб./кв. м). По данным на конец июня 2013 года средняя цена по сравнению с началом года на объекты с годом ввода 2012, 2013 и 2014 подорожали на 9, 7 и 6% соответственно. Наиболее высокую динамику показывают объекты с 2012 годом ввода, поскольку они уже сданы и заселяются, идет благоустройство дворовых территорий. Т.е. по характеристикам квартиры приблизилась ко вторичному сегменту».

Если рассматривать объемы продаваемого в новостройках жилья, то здесь однозначно лидирует Красноглинский район (растет микрорайон «Крутые Ключи»), следом идут Промышленный (здесь активно застраивается территория вдоль улицы Солнечной) и Октябрьский районы Самары. По словам директора по маркетингу «Кошелев-проекта» Ирины Шведовой, в январе-июне только в «Крутых Ключах» было реализовано более 2250 квартир. Наши летние предложения позволили удержать спрос на высоком для сезона уровне без снижения цены квадратного метра. За три летних месяца в нами было продано свыше 870 квартир.

Вторичный рынок: объем и структура экспозиции

Совокупный объем предложения вторичного рынка жилья сегодня составляет порядка 25 тыс. предложений общим объемом примерно 1,2 млн. кв. м. Эти показатели, по словам экспертов, характерны для данного сегмента рынка на протяжении последних трех лет. Распределение предложения квартир по административным районам города совпадает со структурой застройки: примерно по 20% экспозиции приходится на три крупнейших района: Кировский, Промышленный и Октябрьский.

Распределение жилого рынка по типам жилья не столь равномерно, то также стабильно: порядка 52% экспозиции представляют собой улучшенки и квартиры 90-й серии, 27% - хрущевки и ленинградки, остальные типы жилья занимают незначительные доли предложения.

«По итогам 2 квартала 2013 года разница между самым дорогим («элитки», 64,7 тыс. руб. кв. м) и самым дешевым (старый фонд, 38,5 тыс. руб./кв. м) составилт 40%, – сообщает Валентин Лобанов. – С позиции распределения жилья по административным районам города Самара самые дорогие квартиры находятся в Ленинском (62,9 тыс. руб./кв. м) и Самарском (59,5 тыс. руб./кв. м) районах, самые дешевые – в районах с минимальной экспозицией Куйбышевском и Красноглинском (40,9 - 42,9 тыс. руб./кв. м).

Такие же данные приводит Ирина Шведова, по ее словам, на вторичном рынке цена стартует с 50 тыс. руб. и ближе центру города может подниматься до отметки в 70 тыс. руб. за квадратный метр.

«Судя по объемам продаж и по направлению движения рынка самыми востребованными сейчас являются квартиры в сегменте доступного жилья. Следом, пожалуй, идет бизнес-сегмент», – убеждена Ирина Шведова.

При этом эксперт замечает, что в Самаре практически невозможно сегментировать жилье по привычным классам – эконом, бизнес, элит. Например, проекты, которые принято относить к элитному жилью, как правило, не оправдывают подобной оценки из-за отсутствия порой даже минимальной социальной инфраструктуры. В свою очередь жилья эконом-класса, в принятом понимании, у нас практически не строится. Тот же «Кошелев-проект» благодаря комплексному решению и развитой социальной инфраструктуре относится к сегменту доступного жилья.

Валентин Лобанов, директор ООО «Территориального Агентства Оценки»:
– В среднем первичный рынок Самары во 2 квартале 2013 года подорожал по сравнению с началом 2013 года на 2%. Объекты в максимальной степени готовности (т.е. со сроком сдачи 2012 году) подорожали в среднем на 9%.

Данные темпы роста цен за последние 2 года формирует новую для Самары среднюю годовую доходность инвестора за счет строительства в 10-15% (в докризисное время с 2004 по 2008 гг. этот показатель составлял 15-19%). Таким образом, динамика средней цены на первичное жилье в середине 2013 года характеризует рынок как «стабильный и сбалансированный».

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– В ближайшие месяцы развитие ситуации на рынке жилой недвижимости будет преимущественно зависеть от общей конъюнктуры рынка. При условии отсутствия сильных внешних шоков и реализации благоприятного макроэкономического сценария и возвращения высокой деловой активности, рынок жилой недвижимости продемонстрирует умеренный рост цен. Вместе с тем, по итогам года, полагаю, темпы роста будут все-таки существенно ниже, чем в 2012 г. и вряд ли заметно обгонят инфляцию.

Ирина Шведова, директор по маркетингу «Кошелев-проекта»:
– После традиционного летнего затишья цена на жилье начнет расти. Думаю, что стоимость квадратного метра будет подниматься темпами, сопоставимыми с уровнем инфляции, которая по оценкам независимых аналитиков в 2013 году составит 5-7%.