Выгодное предложение

В минувшем году в Самарской области реализовывалось сразу несколько масштабных проектов по строительству жилья. Среди них - "Южный город", расположенный в границах поселков Яицкое и Лопатино, "Кошелев-проект" рядом с ТЦ "Мега-Самара", микрорайон "Волгарь" в Куйбышевском районе областного центра. Все они предлагают жилье эконом-класса, причем (что важно!) речь не идет просто о возведении "коробок": застройщики тщательно продумывают инфраструктуру жилых комплексов, планируют возведение и уже строят и вводят в эксплуатацию детские сады и другие объекты благоустройства. Масштабы строительных проектов поражают. Планируется, что в "Кошелев-проекте" будет проживать 45-48 тыс. человек, в "Южном городе" - около 80 тыс. человек. Это долгосрочные проекты, но и, помимо них, объемы строительства в регионе будут увеличиваться. Так, только Самарский фонд жилья и ипотеки в 2014 году намерен возвести 100 тыс. кв. метров, а в последующие годы - строить по 200 и более тысяч квадратных метров жилья.

Не так давно в своем традиционном предновогоднем послании губернатор Николай Меркушкин поставил задачу увеличить долю крупнопанельного домостроения в общей структуре возводимого жилья, что в ближайшем будущем позволит увеличить объем строительства и удешевить его. При этом следует отметить, что уже сегодня жилье в новых кварталах продается по ценам, заметно отличающимся от других строительных проектов. Так, в "Южном городе" квартиры с черновой отделкой предлагаются по цене от 30 тыс. рублей за 1 квадратный метр. "Учитывая, что в Самаре стоимость метра в новостройках сейчас около 50 тыс. руб. за метр, - это очень хорошее предложение. Пусть по 3-5 тыс. на метр люди потратят на ремонт, все равно это будет значительно дешевле", - подчеркнул глава региона.

Между тем Самара застраивается жильем не только эконом-класса. Под жилые комплексы расчищаются целые районы, до того практически пустовавшие. Это и самарские просеки, где ведет застройку ГК "Новый Дон", и территория рядом с Ботаническим садом, где дом за домом возводит СК "Трансгруз". Цены на жилье там, разумеется, выше, чем в проектах на окраинах города, однако все же ниже, чем большинство предложений по городу. Так, к примеру, купить квартиру в "Городе Солнца" (застройщик "Новый Дон") можно даже по цене 42 тыс. рублей за кв. м., в то время как в среднем по Самаре цены за 1 квадратный метр на 4-5 тысяч дороже.


Цены все же растут

Как повлияет такая масштабная застройка областного центра на цены на жилье? Можно ли ожидать, что со временем оно подешевеет из-за масштабной застройки? Увы, эксперты отмечают, что рост цен на жилье в Самаре продолжается. Стоимость "первички" с января по декабрь 2013 года, по данным сайта "Росриелт", выросла на 6,55% и, в среднем по городу, составила 47,6 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости", жилье в новостройках Самары предлагается, в среднем, по 49,8 тыс. руб. за "квадрат". По данным того же центра, с июля по декабрь 2013 года строящиеся однокомнатные квартиры в Самаре, в среднем, подорожали на 0,2%, двухкомнатные - на 4%, трехкомнатные - на 0,9%. Средние цены предложения на конец 2013 года составили 2,4 млн, 3,6 млн и 5,1 млн руб., соответственно.

То, что рост цен на недвижимость продолжается, подтверждает и аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев, который, однако, отмечает, что этот процесс не затрагивает жилья эконом-класса. Директор ГК "Статус" Елена Чичановская также отмечает, что ценообразование на разные сегменты недвижимости идет по-своему, в каждом конкретном случае есть свои определенные факторы. Так, к примеру, жилье эконом-класса обычно располагается на окраинах, в то время как покупатели жилья более высокого класса обращают большое внимание на район. Важную роль играет и материал, из которого сделан дом, планировка квартир, их размер и другие факторы.

Аналогичную точку зрения высказывает и начальник бюро оценки объектов жилой недвижимости ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" Екатерина Бочкова, которая отмечает, что конкуренция всегда снижает цену на жилье, поэтому реализация масштабных проектов обязательно снижает цены. "Однако этот процесс затронет лишь эконом-класс, - рассуждает эксперт. - Для элитной недвижимости есть свои правила ценообразования. Что же касается недвижимости среднего ценового уровня, то цены на нее останутся примерно такими же, как сейчас".

А вот генеральный директор "Агентства недвижимости Дарии Ивановой" уверена, что масштабные строительные проекты не влияют на цены на жилье в Самаре. "Я отметила, что цены на недвижимость в Самаре в прошлом году "стояли", но не думаю, что это связано с крупными строительными проектами, - отмечает Дария Иванова.- Дело в том, что это проекты эконом-класса, а их покупает ограниченная категория людей, которые не могут позволить себе купить жилье за городом, а также инвесторы. На общую ситуацию на строительном рынке это не влияет".

Процесс не остановить

По мнению Вячеслава Рандаева, в 2014 году тенденция строительства доступного жилья в Самаре сохранится. "Большой объем строительства обещает произвести Самарский фонд жилья и ипотеки. Возможны и другие проекты. Правда, строительства на внутригородских территориях ожидать не стоит - это слишком дорого. А вот окраины Самары могут и дальше застраиваться жильем эконом-класса. Среди территорий, которые и дальше могут застраиваться таким жильем, я бы назвал земли за Самаркой, в районе Смышляевки и Петра-Дубравы, а также в районе строящегося стадиона", - предполагает эксперт.

Таким образом, если тенденция строительства жилья эконом-класса сохранится, территорию областного центра ждет серьезное расширение. С этим утверждением согласна и Елена Чичановская, которая отмечает, что расширение города - это неизбежный процесс. К тому же сейчас он обусловлен и тем, что строительные площадки в центре Самары очень дороги, что влияет на конечную стоимость проекта и, соответственно, цену квадратного метра.

Правда, есть и другая, пессимистическая, оценка ситуации, которую высказывает директор агентства оценки "Интеллект" Денис Шевяков. По его мнению, сейчас наша страна находится уже в третьем витке кризиса. "Это обеспечивает такой экономический процесс, как стагфляция, - объясняет эксперт. - Соответственно, падает и покупательская способность самарцев. Если негативные экономические процессы не будут преодолены, то строительство многих проектов будет заморожено. Жилье эконом-класса изначально ориентировано на небогатых самарцев, но из-за экономических проблем они станут еще беднее. Выходом могло бы стать строительство арендного жилья. Это позволило бы решить социальные проблемы, обеспечив людей жильем, а строительные компании - работой".

К слову, проекты строительства арендного жилья также планируются к реализации в регионе в самое ближайшее время, что позволит обрести новую крышу над головой и тем, кто сейчас не может позволить себе жилье даже эконом-класса.


Екатерина Бочкова, начальник бюро оценки объектов жилой недвижимости ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт":

- Я могу однозначно сказать, что конкуренция будет снижать стоимость недвижимости эконом-класса, но не элитного жилья. Так, к примеру, его покупатели готовы платить за красивый вид из окна, что, естественно, закладывается в стоимость жилья. Если же мы говорим о недвижимости среднего ценового сегмента, то цены на нее не будут сильно меняться.

Говоря о том, какой именно проект окажет наибольшее влияние на цены в Самаре, я бы выделила "Кошелев-проект". Дело в том, что это хороший выбор для молодых семей, причем, что немаловажно, проект уже "оброс" инфраструктурой, а это очень важно, ведь все покупатели сразу думают, в какой сад и в какую школу поведут своих детей. "Южный город" - тоже хороший проект, но сроки его реализации длительные, и пока большого влияния на цены он оказывать не будет.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":

- Спрос на объекты недвижимости в эконом-классе будет только расти. Однако на ценообразовании в других сегментах рынка это не скажется. К примеру, цены на недвижимость в Крутых Ключах никак не повлияют на цены на недвижимость в строительных проектах, к примеру, "Трансгруза". Это просто принципиально разные сегменты рынка, и уровень доходов у тех, кто их выбирает, также принципиально разный. Другой вопрос, что сейчас, опять-таки условно, 1 из 10 человек, покупающих квартиру, делают это в "Кошелев-проекте", и в 2014 году таких покупателей будет больше, так как меньше цена, а значит меньшая нагрузка ложится на семейный бюджет в случае ипотеки.

Вячеслав Рандаев, аналитик недвижимости:

- В Самаре действительно есть доступное жилье, которое по карману многим горожанам. И, что очень важно, несмотря на то что остальные застройщики заметно подняли цены, это не коснулось "эконом-класса". Еще в 2012 году можно было найти на рынке предложения 35-38 тыс. рублей за 1квадратный метр. Сейчас это практически невозможно: минимальные цены составляют 40 тыс. рублей - но это если не считать "Кошелев-проект", "Амонд" и "Южный Город". Эти застройщики удерживали цены практически на одном уровне весь год, колебания были минимальны. И можно смело прогнозировать, что и в будущем подобное жилье будет востребованно, и география проектов будет расширяться.