Предложение на рынке стабильно

Рынок недвижимости Самары не стоит на месте. И несмотря на то что традиционные пожелания покупателей сохраняются из года в год (удобная планировка, хорошее техническое состояние самого дома), предпочтения покупателей неизбежно меняются. Это связано с вводом эксплуатацию новых жилых домов, увеличением степени износа уже существующих, а также уплотнением транспортного потока в городе. Свою роль играют и требования банков к недвижимости, покупаемой в ипотеку.

Основные типы квартир, присутствующих на рынке, - это новостройки, жилье сталинской, брежневской застройки, пресловутые "хрущевки" и "гостинки". Несколько особняком стоит жилье в "старом фонде", т.е. в домах, построенных еще до революции 1917 года. Представлены эти объекты на рынке неравномерно. Так, по данным Поволжского Центра Развития, по итогам 3 квартала 2013 года совокупный объем предложения на вторичном рынке жилья составлял порядка 22 тысяч объектов общим объемом примерно 1,2 млн кв.м. Эти показатели характерны для данного сегмента рынка в последние три года, так что резкого роста предложения не произошло. Распределение жилого рынка по типам жилья также стабильно: порядка половины экспозиции представляют собой "улучшенки" и квартиры 90-й серии, 22% - "хрущевки" и "ленинградки", 11% - "сталинки", остальные типы жилья занимают незначительные доли предложения.

Кроме того, всегда спрос и предложение квартир различаются в зависимости от количества комнат в квартире.

Большие квартиры - большие проблемы

Итак, как же изменились пожелания самарцев в плане покупки недвижимости за последний год и как они повлияли на цены? Прежде всего, следует отметить, что цены на жилье в Самаре продолжали стабильно расти. Если вернутся к статистике ПЦР - в конце 3 квартала 2013 года средняя цена предложения вторичного жилья в Самаре составила 53 тыс.руб./кв.м, что на 5% выше по сравнению с началом 2013 года. Как отмечает директор ООО АН "Дом ист" Ирина Рязанова, эта тенденция характерна далеко не для всех крупных городов России. Так, по оценкам экспертов, в Новосибирске в минувшем году отмечалось падение цен на некоторые виды жилья. В то же время руководитель риэлторского отдела АН "Визит" Ирина Быкова отмечает, что в Самаре тоже есть дешевеющая недвижимость. При этом среди главных "неудачников" эксперты прежде всего называют трехкомнатные квартиры. Речь идет о квартирах в домах улучшенной планировки. Среди причин, приведших к такому результату, - большой объем предложений на рынке. Грядущий рост налогов, уже произошедший рост коммунальных платежей вынуждают расставаться с такой недвижимостью, но приобрести ее могут немногие, так как, в среднем, цены на трехкомнатные квартиры составляют около 3,3 млн рублей.

А вот "однушки" всегда в цене и ходу. Согласно данным сайта "Бюллетень недвижимости", доля выставленных на продажу однокомнатных квартир в декабре составила 34,2% рынка, двухкомнатных - 34%. Трехкомнатные квартиры занимали 26,2%. На многокомнатные (от четырех комнат) приходилось 5,6% от общего объема. По сравнению с июлем, доля предлагаемых "однушек" уменьшилась, а "трешек" и многокомнатных - выросла.

Цена / качество

Изменились и предпочтения по отдельным сегментам недвижимости (которые, впрочем тесно связаны с вопросом метража). Как отмечают эксперты, еще несколько лет назад верхом желаний многих покупателей была большая квартира в "сталинке". Свойственный жилью в таких домах большой метраж, хорошие планировки, высокие потолки - все это разительно отличалось от большинства квартир с их крохотными кухоньками и неудобными планировками. Соответственно, и цены на них порой были просто астрономическими. Сейчас ситуация кардинально изменилось. Большие объемы строительства сделали доступнее жилье в новостройках, которое по метражу ничем не уступает "сталинкам", да и можно найти предложения в разных районах города. "Еще два года назад купить "сталинку" было престижно, а сейчас уже нет. Потенциальные покупатели предпочтут квартиру в новостройках", - говорит Ирина Быкова.

Правда, как отмечает эксперт, высокие цены на квартиры в домах "сталинской" постройки все еще сохраняются на Волжском проспекте, что, по ее мнению, объясняется престижностью района. В остальном же "сталинки" стремительно сдают свои позиции, и вложение в них денег уже не столь выгодно. Связано это как с износом самих домов, что порой видно невооруженным взглядом, так и с требованиями банков, которые неохотно дают "добро" на покупку в ипотеку недвижимости, построенной до 1960 года.

Конечно, важно, чтобы степень износа дома, где расположена квартира, не превышала 60%. Банки не оформляют и сделки, если в квартирах деревянные перекрытия (а такие среди "сталинок" встречаются довольно часто). Если к этому добавить отсутствие подземных паркингов и узкие дворы-"колодцы", и, опять- таки, большие расходы на "коммуналку", то для покупателей выбор очевиден: квартира в новостройке будет предпочтительней. Таким образом, цены на "сталинки" падают и уже заметно отличаются от жилья в новостройках. Так, 4-комнатная "сталинка" площадью 105 кв. метров на ул. Льва Толстого в доме 1935 года постройки сегодня стоит 6,2 млн руб. В то же время двухкомнатная квартира в новостройке на ул. Братьев Коростелевых площадью 89 кв. метров обойдется уже в 9 млн руб.

Комнаты - аутсайдеры

По тем же причинам в число аутсайдеров попали и квартиры в старом фонде, которые, помимо того что их нельзя приобрести в ипотеку, еще и не могут похвалиться хорошими планировками. Многие из них имеют лишь частичные удобства. Впрочем, цены на них невысоки. Так, по данным сайта www.mirkvartir.ru, двухкомнатную квартиру площадью 47 кв. метров на ул. Чапаевской сегодня можно купить всего за 1,5 млн рублей.

Ирина Рязанова также отмечает, что заметно снизился спрос на комнаты. Еще недавно их покупка была практически единственной возможностью приобрести жилье ценой до 1 млн рублей. Средняя цена на комнату в Самаре составляет около 700- 800 тыс. рублей. Так, за комнату на ул. Каховской со своим водонагревателем и душевой кабиной просят сейчас 850 тыс. рублей. Однако сейчас ситуация кардинально изменилась. Банки неохотно выдают кредиты на покупку комнаты, что также снижает привлекательность данного сегмента недвижимости. "Сейчас возводится много жилья эконом-класса, где можно найти однокомнатную квартиру за 1 млн рублей. Согласитесь, что лучше доплатить, причем относительно немного, или взять ипотеку, но иметь собственную квартиру, а не делить жилье с чужими людьми", - рассуждает Рязанова.

"Хрущевки" - в лидерах

Среди лидеров рынка, которые по-прежнему востребованны, - квартиры в домах-новостройках. Объяснять интерес к этому сегменту рынка вряд ли нужно: новые коммуникации, удобные, отвечающие требованиям времени планировки. Также востребованны и квартиры в домах брежневских времен. Их техническое состояние еще довольно сносно, банки с удовольствием предоставляют ипотеку для их покупки - вот, пожалуй, главные критерии успеха. Разброс цен здесь очень велик, но, в среднем, квартиры стоят не менее 2,5 млн руб. Именно столько просят за "однушку" на ул. Ташкентской площадью 38 кв. метров.

Если успех этих видов квартир понятен, то вот продолжающийся взлет популярности такого жилья, как "хрущевки", не может не удивлять. Жилье, возведенное некогда как временное, остается сегодня одним из самых популярных. И цены на однокомнатные "хрущевки" уверенно растут. "Если в начале года 1-комнатную квартиру на пр. Кирова можно было купить за 1,55 млн рублей, то в конце года - уже за 1,75 млн, - приводит статистику Ирина Рязанова. - На ул. Гагарина цена доходила до 1,9 млн рублей. И это невзирая на высокий износ, мягко говоря, неудачные планировки и прочие "прелести", знакомые всем, кто хоть раз бывал в "хрущевке".

Но сочетание цены, качества и обжитости района и делают эти квартиры привлекательным. По данным ПЦР, стоимость квадратного метра в квартирах улучшенной планировки, в среднем по городу, составляет 55,4 тысячи рублей, в квартирах хрущевской планировки - 50,2 тысячи рублей.

"Если говорить о том, что всегда пользуется спросом и в цене, то это "хрущевки" и "гостинки", - рассуждает аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев. - Да, это маленькие, неудобные квартиры, но в том же и их плюс. Покупатель смотрит не цену за квадратный метр, а общую стоимость квартиры. К примеру, в новостройках: квадратный метр в микрорайоне "Волгарь" всегда был дешевле, нежели в "Кошелеве". Но в "Кошелеве" маленький метраж, и потому квартира дешевле. А как стартовое жилье, как жилье для мигрантов (а Самара стала одним из центров миграции) "хрущевки" и "гостинки" очень хороши. Так что и далее цены на них будут расти, так как растет и спрос".

Вячеслав Рандаев, аналитик недвижимости:

- Цены в Самаре почти на все жилье неумолимо растут. Особенно четко это стало заметно в конце прошлого года. Быстрее всего растут цены на новостройки. В общей статистике это не очень заметно, так как на итоговые цифры влияют данные по "Кошелев-проекту", но тенденция налицо. В течение 2011-2012 года застройщики были вынуждены держать цены довольно низкими, получая небольшую прибыль, но сейчас цены пошли вверх. Единственное жилье, которое падает в цене - это старое, уже выработавшее свой ресурс. Учитывая грядущие расходы на капремонт, на содержание квартир в старых домах, понятно, почему они не будут пользоваться спросом.