Цены высоки
Как нетрудно заметить при анализе предложений недвижимости, большинство из них составляют одно-двухкомнатные квартиры. Спрос на них всегда высок, и потому всегда именно они составляли большинство среди объектов недвижимости. Однако в "сталинках", домах "брежневских" серий не редкость и четырех-пятикомнатные квартиры. Учитывая рост коммунальных платежей и налогов, для многих содержание такой жилплощади оказывается не по силам. Также может возникнуть необходимость в разделе имущества между выросшими детьми или разводящимися супругами. Но как продать масштабные апартаменты? Ведь цены на такую недвижимость априори будут достаточно велики. Так, к примеру, согласно данным "Агентства недвижимости Ивановой Дарии", четырехкомнатная "сталинка" на первом этаже в Студенческом переулке стоит 7,5 млн руб., четырехкомнатная "улучшенка" на седьмом этаже на ул. Мичурина чуть меньше - 7,1 млн руб., но нужно учитывать, что кухня в квартире площадью лишь 8,5 кв. м. Еще дешевле можно купить "улучшенку" со столь же маленькой кухней на ул. Черемшанской - за 3,7 млн рублей. Последняя квартира, кстати,  площадью 73 кв. м - меньше современной двухкомнатной квартиры в новостройке. Остальные же квартиры предлагаются по ценам более 10 млн рублей. Такой уровень цен резко ограничивает количество потенциальных покупателей.

Продавцам стоит умерить аппетиты
Генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская отмечает, что, учитывая нынешние высокие коммунальные платежи и грядущий рост налогов, содержать такое жилье под силу только большой семье, состоящей из нескольких поколений. Однако тут-то и кроется главная проблема.
"На самом деле, если квартира будет местом проживания большой семьи, то и планировка должна быть соответствующей, - говорит эксперт. - А на деле в большинстве таких квартир обязательно как минимум одна комната - площадью 9 кв. м, плюс к тому небольшая кухня, один санузел. Это очень неудобно. К тому же периодически как четырехкомнатные продают квартиры, самостоятельно переделанные из трехкомнатных, например с утепленной лоджией или с присоединенным к квартире утепленным переходом между домами. Но это не четырехкомнатная квартира! Это чуть модернизированная трехкомнатная. Однако попытки объяснить это хозяевам жилья всегда натыкаются на непонимание. Они пытаются рассчитывать стоимость жилья исходя из метража, но нужно при этом учитывать, что квадратный метр в такой квартире будет стоить меньше, чем, к примеру, в трехкомнатной и уж тем более двухкомнатной".

С коллегой согласна и генеральный директор "Агентства недвижимости Ивановой Дарии" Дария Иванова, которая отмечает, что продажа четырехкомнатных квартир сопряжена с серьезными сложностями из-за завышенных амбиций хозяев. "По факту четвертая комната в такой квартире обычно маленькая, поэтому цена на квартиру не должна отличаться от цен на "трешки", но хозяева этого понимать не хотят", - сетует эксперт.

Особые случаи
Впрочем, всегда следует помнить о том, что каждый случай продажи недвижимости индивидуален, но предложения, сильно отличающиеся от стандартных, типовых "улучшенок" и "сталинок", являются и самыми проблемными. По словам Елены Чичановской, особенно сложно продаются квартиры в элитных районах. Например, на Волжском проспекте, где цены априори очень высоки.

"Покупатели приходят, осматривают такую квартиру и сразу видят, что она не соответствует современным представлениям об элитном жилье, хотя цена определена большая, и уходят, - говорит эксперт. - А снижать цену хозяева недвижимости не хотят, и в этом заключена главная проблема".

Как отмечает эксперт, иногда встречаются и четырехкомнатные квартиры в двухэтажках, домах старой постройки или "сталинках" низкого качества, с деревянными перекрытиями. "Такие квартиры раньше были коммуналками и потом выкупались по комнате. Понятно, что квартиры находятся в плохом состоянии, их планировки как минимум странны. "Доведение их до ума" - дело очень затратное. К тому же нужно учитывать, что банк никогда не даст ипотеку под жилье старого фонда или квартиру в доме с деревянными перекрытиями. Так что это крайне проблемный с точки зрения реализации объект".

Резюмируя, можно сказать, что если продать такую недвижимость крайне сложно, то покупка может оказаться довольно выгодной - если, конечно, продавец убедился в том, что объект нельзя реализовать по изначально завышенной цене. Правда, и в этом случае нужно понимать, что того уровня комфорта, который может дать жилье в новостройке, ожидать не приходится.

Елена Чичановская,  генеральный директор АН "Статус":
- Продажа четырех-пятикомнатных квартир имеет свои особенности. Такие квартиры приобретаются, если семьи съезжаются, что бывает крайне редко и чаще связано с изначальным проживанием членов семьи в разных городах. Поэтому для того, чтобы продать такую квартиру, ее надо рекламировать в междугородных базах. В любом случае продажа такого объекта - это длительный, непростой процесс. Удачным вариантом является продажа такой недвижимости под магазины, офисы банков или салоны красоты, но это возможно лишь в том случае, если квартира находится на первом этаже.