Стереотипы меняются

Прежде всего нужно знать, что есть вполне «традиционные» проблемные места квартир. Согласно существующему в общественном сознании стереотипу, квартиры на первом этаже опасны, так как легко могут стать жертвой грабителей. Квартиры на последних этажах неудобны для пожилых людей, матерей с маленькими детьми, так как лифты далеко не всегда хорошо работают. Кроме того, эти квартиры могут стать жертвой затопления, если прохудится крыша, а вот обнаружить воду в кране, особенно в летние месяцы, бывает непросто. «Хрущевки» славятся неудачными планировками и крошечными кухнями, «старый фонд» разрушается на глазах. Свою роль может играть и расположение дома. Здания, расположенные прямо возле оживленных магистралей, а тем более возле заводов или железной дороги, как и те, что расположены на отшибе, далеко от других домов, магазинов и прочих социальных объектов, традиционно считаются проблемными с точки зрения реализации квартир в них.

Однако соответствуют ли эти стереотипы реальности, не устарели ли они с течением времени? Обратимся к конкретным цифрам. Так, к примеру, квартира площадью 47 кв. метров на 1 этаже 10 этажного дома в Измайловском переулке предлагается за 3,1 млн рублей. 1-комнатная квартира в поселке Юнгородок на последнем, 9 этаже площадью 32 кв. метра обойдется в 1,7 млн рублей. Для сравнения: 1 квартира площадью 45 кв. метров, расположенная на ул. Бубнова, в более престижном районе, стоит лишь чуть дороже -1,9 млн рублей. Квартира также находится на последнем этаже дома, только 16-этажного. Аналогичная квартира в том же доме, только чуть большей площади - 51 кв. метр и расположенная на предпоследнем этаже, обойдется уже в 2,2 млн рублей. Таким образом, разница в заявленных ценах изначально проблемных объектов с аналогичными не столь велика.

Первый этаж – проблема или удача?

По мнению экспертов, в реальности цены, по которым проблемные объекты могут быть реализованы, часто заметно ниже, чем те, по которым они предлагаются. Но мнения относительно возможности продажи конкретных объектов нередко расходятся. В первую очередь это касается квартир на первых этажах. Любой горожанин сейчас может заметить, что квартиры на первых этажах жилых домов на центральных магистралях расходятся буквально как горячие пирожки. Как рассказывает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Бизнес- Гарант» Дмитрий Новиков, нередко даже владельцы квартир, расположенных чуть в отдалении от магистралей, но на первом этаже, пытаются все же продать объект под коммерческое использование, мотивируя это хорошим пешеходным трафиком. А вот генеральный директор ГК «Статус» Елена Чичановская, напротив, отмечает, что квартиры на первом этаже до сих пор являются проблемными с точки зрения реализации объектом. «Их проще ограбить, в них бьют стекла хулиганы, - рассказывает эксперт. – И, кстати, очень непопулярны квартиры на втором этаже, если на первом этаже под ними коммерческая недвижимость. Обычно у такого магазина, кафе, аптеки есть небольшой козырек над входом и окнами. На такой козырек попадает все, что жители верхних этажей выкидывают из окон, это очень неприятно. И, главное, что преступник может легко воспользоваться козырьком для ограбления квартиры».

Эксперт также отмечает, что «хрущевки», даже на самых «проходных» местах, сложны для реализации под коммерческую недвижимость. «Слабое место у «хрущевок» - это их канализация, - рассказывает она. – Это останавливает как покупателей квартир, так и хозяев бизнеса или тех, кто покупает недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду коммерсантам. Никто же не хочет, чтобы их жилье или товар пострадали от коммунальных проблем».

По мнению аналитика недвижимости Ирины Рязановой, традиционно считается, что объекты на первых этажах стоят дешевле, однако считать это главным фактором, понижающим стоимость жилья, не стоит. «А вот последние этажи, в случае, если есть технический этаж, продаются даже дороже аналогичного жилья на средних этажах, - говорит эксперт, - ведь хочется иметь красивый вид из окна и свежий воздух. Красивый вид из окна зачастую возможен только на очень высоких этажах». Она также отмечает, что при реализации жилья у застройщиков как раз квартиры на последних этажах оцениваются дороже всего. Впрочем, если дом старый, а протечки видны с первого взгляда на фасад, то, безусловно, рассчитывать на то, что квартиру удастся выгодно продать, не стоит.

Планировки и район

А какие же факторы, по мнению экпертов, действительно снижают стоимость недвижимости? По мнению Елены Чичановской, важное значение имеет район, в котором расположен объект. «При реализации квартиры я всегда обращаю внимание на криминогенность района, - рассказывает она. – Значение имеет и общая репутация дома – к, сожалению, в Самаре есть дома, необоснованно пользующиеся дурной славой. Могу привести пример: недавно была реализована двухкомнатная квартира в доме 50-х годов постройки, в очень отдаленном районе - на ул. Олимпийской, рядом с железнодорожными путями. Квартира была продана в течение двух недель с использованием ипотечного кредита, банк быстро произвел оценку и выдал положительное заключение. Это объяснялось тем, что цена двухкомнатной квартиры была идентична стоимости однокомнатной хрущевки на ул. Гагарина. То есть потребитель, сравнивая возможные варианты, предпочел выбрать отдаленный район, старый дом, но большее количество комнат».

Ирина Рязанова, в свою очередь, отмечает, что крайне негативно на цену продажи влияет неудачная планировка. «Сейчас порой встречаются просто удивительные планировки, крайне неудобные, - рассказывает она. - Востребованы квартиры классической, квадратной, прямоугольной планировки, с кухней не меньше 10 кв. метров, с лоджией, но не гигантской. Лоджии по 12 кв. метров, некогда популярные, ныне вышли из моды».

Зато, по мнению Рязановой, не стоит думать, что квартиры, построенные давно, до 50-х годов, нельзя будет выгодно продать по той причине, что их не одобряют банки в качестве покупки по ипотеке. Такое мнение встречается очень часто, что заставляет собственников таких квартир отказываться от реализации объектов или продавать их по бросовым ценам, ведь сейчас практически все жилье «уходит» под ипотеку. Однако, по мнению экспертов, банки сегодня стали гораздо лояльнее в плане согласования объектов. За исключением аварийных объектов и домов с деревянными перекрытиями согласовывается практически все.

Ирина Рязанова, эксперт недвижимости:

- Решающее значение при продаже имеет правильно сформированная цена на объект недвижимости. Для того, чтобы ее определить, безусловно, лучше обратиться к профессионалу. Средний срок реализации объекта на рынке составляет от 1 до 3 месяцев, при условии правильного определения цены. А она должна учитывать как факторы, которые понижают стоимость объекта по сравнению с аналогичными объектами на рынке, так и те, которые могут ее повысить. Квартиры правильной планировки и метража (для однокомнатной это в среднем 45 кв. метров, для двухкомнатной - не более 80 кв. метров, трехкомнатные до 120 метров) востребованы и продаются быстрее своих аналогов.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК «Статус»:

- При оценке факторов, понижающих стоимость объекта недвижимости, примерно 50% из них касаются характеристик самого объекта (этажность, планировка, изношенность коммуникаций) и примерно 50% - расположения. Так, к примеру, существует большая настороженность по отношению к квартирам, расположенным на первом этаже. Есть настороженность и по отношению к «хрущевкам». Еще более настораживает всех потенциальных покупателей нахождение дома в потенциально криминогенном районе, или же если дом расположен так, что подходы к нему представляют крутые спуски и подъемы, что крайне неудобно.