Вкладываем деньги

Недвижимость для сдачи в аренду может достаться вам в качестве наследства от родственников или быть приобретена специально. Но в любом случае следует определиться, на какую именно целевую аудиторию будет рассчитана данная недвижимость – пойдет ли речь об элитной квартире, предназначенной для приглашенных из Москвы или из-за рубежа специалистов, или же речь пойдет об эконом-классе. Зависит это в первую очередь от типа жилья и его места расположения: даже самый "продвинутый" ремонт  и дорогая бытовая техника вряд ли превратят обычную хрущевку на Металлурге в элитную недвижимость.

Как рассказывает директор ГК "Статус" Елена Чичановская, в квартире, сдаваемой в центральных районах города и претендующей на звание элитной, обязательно должен быть сделан хороший ремонт, выровнены стены, пол покрыт ламинатом, окна должны быть заменены на пластиковые. В квартирах эконом-класса допустим и линолеум, и плитка на потолке, и обычная «советская» сантехника. "Сейчас спросом пользуются полностью укомплектованные квартиры, - говорит эксперт недвижимости Ирина Рязанова. - Для успешной аренды квартиры необходимо ее обустроить, обставить мебелью, купить технику".

Среди необходимых предметов руководитель направления аренды жилой недвижимости АН "Визит" Елена Лебедева называет стиральную машину — до сих пор многие хозяева квартир «забывают» об этом чуде техники, считая, что арендаторы способны стирать вручную или пользоваться машинками типа "Малютка". Однако данный расчет ошибочен, ведь, отдавая немалые суммы из семейного бюджета, арендатор ценит комфорт. Что же касается сдачи элитной квартиры, то, как отмечает Елена Чичановская, в этом случае стоит потратиться и на посудомоечную машину, и на кондиционер. В целом же сумма на самый простой ремонт и элементарное обустройство квартиры может составить около 300 тыс. рублей.

Действуем по закону

Но как юридически правильно сдать недвижимость? К сожалению, большинство до сих пор предпочитает делать это «на доверии», чтобы не заключать договор и не платить налог. И стоит ли потом удивляться, что квартиранты наносят серьезный ущерб жилищу, а то и вообще «приватизируют» микроволновки или телевизоры. Сложно бывает призвать к порядку и буянящего или выпивающего арендатора, ведь если придется обращаться в полицию, то факт сдачи квартиры в аренду нужно будет подтверждать. Да и приведение квартиры в прежнее состояние может потребовать значительных средств, и если у хозяйки жилья не заключен специальный договор с квартиросъемщиком, то она может остаться без возмещения ущерба.

"Есть разные варианты заключения договора аренды, - рассказывает партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. - Есть вариант договора найма жилого помещения, но он редко используется, так как дает возможность временной регистрации в арендуемом помещении. В результате, если договор расторгается, необходимо будет выселять жильца из занимаемого им помещения. Это непросто, особенно учитывая, что законодательство устанавливает множество ограничений. Нельзя выселить человека из единственного жилья зимой, к примеру. Поэтому чаще заключается договор аренды. Если он заключается сроком более чем на год, то его нужно регистрировать в региональном управлении Росреестра. Именно поэтому обычно договоры заключаются на меньший срок и не регистрируются, что не мешает им быть законными".

Найти готовый договор аренды можно в сети Интернет, однако нужно помнить, что там «гуляет» много устаревших вариантов. Лучше поискать договоры на проверенных сайтах, таких как Консультант или Гарант. Как отмечает Денис Герасимов, с этим договором необходимо обратиться в налоговую службу, где по итогам финансового года заплатить налог на доходы физических лиц от аренды недвижимого имущества (13%), заполнив форму 3 НДФЛ. Это, конечно, приведет к некоторым финансовым тратам, но позволит, к примеру, задекларировать дополнительный доход в том случае, если нужно будет брать ипотеку.