Зависит от района

При определении цены жилья самый простой вариант — это обратиться к специалистам-оценщикам или в крупную риелторскую фирму, где профессионалы учтут все нюансы и смогут правильно определить цену. Однако далеко не всегда в семье есть средства для оплаты таких услуг, и приходится решать вопрос самостоятельно. Сразу стоит сказать, что единого "ценника", который бы определял, что за престижный район или хорошую планировку можно просить больше, к примеру, на 100 или 500 тыс. рублей, не существует. Всегда присутствует комбинация факторов, и оценивать конечный результат следует в комплексе.

"Базовый критерий - это месторасположение, - рассказывает эксперт недвижимости Вячеслав Рандаев. - Это район, расположение конкретного дома в этом районе, расположение квартиры в этом доме. К примеру, во всех городах, расположенных вдоль рек и дорог, близость к ним повышает цену на недвижимость. Остальное жилье здесь стоит значительно дешевле".

Дороже стоит жилье у Волги в Самарском, Ленинском и Октябрьском районах. Также значение имеет и место расположения дома: обычно внутри микрорайона жить гораздо удобнее, нежели на шумной улице, и это влияет на цену квартир. "Среди других факторов, которые определяют цену недвижимости, я могу назвать вид из окна, близость промышленных предприятий (это снижает цену), и парков, скверов (это, наоборот, повышает)", - рассказывает управляющая отделом жилой недвижимости АН "Визит" Олеся Карпенко.

Тот факт, что близость к Волге повышает цену на жилье, подтверждает и руководитель отдела продаж ООО ИПК "Константа Капитал" Алексей Миронов. Он также отмечает, что покупатели готовы платить за хороший вид из окна. "Цену жилья понижает близость к промышленным предприятиям и некоторым специфичным объектам инфраструктуры. К примеру есть неплохие дома на ул. Пензенской, но продать там квартиру непросто – близость к моргу на ул. Лунной отпугивает покупателей, хотя этот район можно считать центральным", - рассказывает эксперт.

Этаж и планировка

Если же говорить о типе жилья, то, как отмечает Алексей Миронов, дороже сегодня стоят квартиры в кирпичных домах, а вот жилье в доме, построенном по технологии монолитного домостроения, обойдется дешевле. Еще дешевле будут стоить квартиры в "хрущевках", жилье старого фонда и "панельки".

Непросто обстоит дело с этажом, на котором расположена квартира. Раньше все было просто – покупатели как огня боялись первых и последних этажей. Первые этажи казались небезопасными с точки зрения грабежей и заливов соседями, жизнь "под крышей" была страшна из-за текущей кровли и неработающего лифта. Но современность вносит кое-какие коррективы в эти представления.

"Если говорить о месторасположении квартиры в доме, то традиционно востребованы средние этажи, - рассказывает Вячеслав Рандаев. - Однако во всем мире дороже всего жилье на последних этажах, и постепенно у нас появляются такие же тенденции. Хотя это зависит от наличия техэтажа, количества лифтов, обеспеченности противопожарным оборудованием и т.д."

"Всегда чуть дешевле продается жилье на первых этажах домов", - уточняет Олеся Карпенко, отмечая, что магазин или кафе прямо под окнами также снижает цену, особенно, если есть козырек над их вывеской – никто не может поручится, что кто-то из обитателей верхних этажей не окажется невоспитанным субъектом, который начнет кидать мусор из окна. В таком случае мусор будет скапливаться прямо под окном у живущих сверху соседей.

Планировка имеет значение

В вопросе определения цены квартиры огромное значение имеет планировка. «Квартиры, в которых все комнаты на одну сторону, сложнее проветрить, - рассказывает Вячеслав Рандаев. - В среднем они стоят дешевле».

Традиционно цену приходится снизить владельцам угловых квартир – не секрет, что они являются более "холодными", и частенько в них расположены всевозможные дополнительные общедомовые трубы. "Всегда чуть дешевле квартиры без балконов, - уверена Олеся Карпенко. - Покупатели всегда обращают внимание на это. Снижают цену и смежные комнаты. Зато в небольших квартирах наличие кладовки может повысить цену".

Особый случай

При анализе цен на недвижимость учитывается и техническое состояние недвижимости, причем не только квартиры, но и дома в целом. В некоторых случаях этот критерий будет определять не только стоимость жилья, но и возможность его продать в принципе. Классический случай: дома с деревянными перекрытиями. Банки не кредитуют сделки по их покупке, в то время как с помощью ипотеки сейчас осуществляется около 90% приобретений недвижимости. В данном случае ни район, ни планировка не могут переломить проблему деревянных перекрытий, так что хозяевам в любом случае придется серьезно занижать цену.

А как быть, если вы продаете полностью "убитую" квартиру? К примеру, она досталась вам в таком состоянии как наследство от дальнего родственника. Многие в такой ситуации пытаются сделать ремонт, чтобы не пугать покупателей вываливающимися оконными рамами и древними полами. Однако не всегда это оправдано.

"С одной стороны, квартиру с ремонтом, в хорошем состоянии можно продать быстрее - большинство покупателей хотят въехать и жить, не тратя силы на приведение жилья в порядок, - говорит Олеся Карпенко. - Но серьезно повысить цену на жилье даже за счет дорогого ремонта не получится. Компенсировать стоимость ремонта, заложить ее в цену жилья - не выйдет, эти деньги помогут лишь продать жилье быстрее".

Также Алексей Миронов отмечает, что дороже стоит жилье с ясной и простой историей владения, без юридических проблем, и особенно – с одним собственником. Впрочем, стоит помнить, что сейчас ситуация на рынке недвижимости очень непростая. Как рассказывает Олеся Карпенко, спрос упал, рынок практически "стоит", но покупатели уверены, что цены будут еще ниже, поэтому не покупают жилье, ожидая "дна". Таким образом стоит заранее сложить все плюсы и минусы, сравнив их с типичными предложениями по рынку.