Роль якорных арендаторов в крупных торговых центрах

Центр притяжения
  В качестве якорных арендаторов, как правило, выступают сетевые операторы, чьи товары или услуги характеризуются высоким и стабильным спросом. На сегодняшний день на отечественном рынке розничной торговли таковыми являются продовольственные и промтоварные супермаркеты (гипермаркеты); магазины бытовой техники, парфюмерно-косметической продукции и спорттоваров. Параллельно с перечисленными якорную функцию выполняют всевозможные форматы развлечений: кинотеатры, боулинг-клубы, катки и т.д. По словам менеджера по развитию бизнеса Отдела управления недвижимостью, Офисные здания и Торговые центры CBRE, эксперта ГУД Светланы Бородиной, развлекательный якорь способен значительно повысить привлекательность ТЦ для выбранной целевой аудитории. Кроме того, развлекательный компонент может заполнить верхние этажи объекта торговой недвижимости, традиционно менее привлекательные для розничной торговли. При этом, как показывает практика, посетители не испытывают неудобств от такого распределения площадей.
 В роли якорного арендатора может выступать и фудкорт, популярность которого в составе отечественных ТЦ достаточно высока. При этом особенностью фудкорта в составе торгового центра является то, что он не выполняет функцию привлечения посетителей, а содействует более длительному их пребыванию в комплексе, тем самым увеличивая вероятность совершения покупок в торговой части.
«Владельцам ТЦ необходимо понимать, что если они рассчитывают продолжать привлекать покупателей в условиях роста конкуренции, рынку следует предложить нечто большее, чем просто приятное место для совершения необходимых покупок», – убеждена Светлана Бородина.
 По мнению экспертов, эффективный якорный оператор, прежде всего, должен отвечать следующим требованиям: быть популярным среди населения зоны охвата торгового центра; обеспечивать стабильную работу ТЦ на протяжении длительного периода времени; предлагать товары и услуги, соответствующие позиционированию комплекса.
 Основная функция якорного арендатора заключается в генерации покупательских потоков. Поэтому обычные, менее крупные арендаторы, размещая свои магазины в окружении якорных арендаторов, рассчитывают на повышение своей рентабельности. В итоге ТЦ с профессионально подобранными якорными и обычными арендаторами может рассчитывать на синергетический эффект от их работы. Последний заключается в повышении доходов обычных арендаторов и, соответственно, возможности для владельца ТЦ повышать уровень арендных ставок. В результате, даже предоставляя якорным арендаторам льготные ставки аренды, девелопер получает больший совокупный доход от аренды.
 
Выбор «гвоздя»
 Эксперты рекомендуют обдуманно относиться к подбору якорных операторов для ТЦ и не принимать решений без проведения специальных маркетинговых исследований. Основная цель таких исследований – определить структуру потребительских расходов и характер предпочтений целевой аудитории, которые ложатся в основу подбора якорного арендатора для ТЦ. Учет информации такого рода при выборе якорных арендаторов в значительной степени определяет эффективность ТЦ в целом.
 При подборе якорного арендатора, как отмечает Светлана Бородина, очень важно четко осознавать цели и ожидания от привлечения того или иного якорного арендатора. Какова предполагаемая роль якоря среди прочих арендаторов; какова целевая аудитория рассматриваемого арендатора; в какие часы работы ТЦ мы рассчитываем увеличить поток покупателей за счет якоря? – это лишь некоторые основные вопросы, требующие решения при выборе якорного арендатора.
 Однако из всех существующих критериев подбора якорных арендаторов определяющим, по мнению эксперта, является его соответствие концепции ТЦ.
 
В порядке исключения
 Схема ТЦ с якорным арендатором – это классический всемирно признанный стандарт. По мнению экспертов, количество якорных арендаторов для успешного функционирования торгового центра не может быть меньше двух; во многом это связано с размером занимаемой им площади. Впрочем, заменить их можно менее крупными, но не менее известными торговыми операторами. Однако, как показывает практика, ТЦ могут стать доходными и престижными без якорей.
«Есть масса примеров, когда комплексы существуют вообще без якоря. Яркий пример тому – ТЦ «Охотный ряд» в Москве. У него нет якоря, но подобранный определенным образом пул арендаторов создает интересный притягательный эффект, в результате покупатель едет сюда за определенной группой товаров, зная, что здесь их сосредоточение», – комментирует заместитель директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.