Строить больше возможно

При реализации крупных проектов девелоперы сталкиваются с решением множества вопросов, требующих значительных временных и финансовых затрат. «Изменение функционального назначения участка, юридическое оформление нового градостроительного статуса площадки, подготовка плана комплексного развития территории (мастер-плана), инженерное, социальное и транспортное обеспечение проекта комплексного развития, и многое другое. Развитие крупных городских проектов нежизнеспособно без взаимодействия и сотрудничества областной, городской власти и бизнеса», – убежден руководитель проекта «Самара Центр» Эдуард Матушкин. Оценивая возможности строительных компаний по наращиванию темпов ввода нового жилья, пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков, отмечает: «Массовое недорогое строительство в нашей губернии возможно! Мы, самарская гильдия строителей, последовательно (более 5 лет) выступаем за здоровую конкуренцию между застройщиками. Неплохо, если бы государство создало макроэкономические условия, такие как существенное снижение административных барьеров в отрасли, предоставление под застройку подготовленных земельных участков (с подведенными инженерными коммуникациями и выделенными мощностями), низкую ставку ипотечных рублевых кредитов гражданам под покупку жилья в новостройке (от 6 до 8%). Чтобы потребитель сам выбирал: где и у кого ему покупать жилье, а не государство решало за человека».

Камни преткновения

Одной из важнейших проблем в строительстве остается отсутствие подготовленных площадок под строительство. По словам генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, для снижения стоимости строительства необходимо максимально упростить процесс землеотвода и выдачи разрешительной документации, навести порядок в вопросах отселения из домов, подлежащих сносу для будущего строительства, определить четкие нормы и правила отселения. Администрация города только-только начала погружаться в эту проблему. Судебной практики практически нет, подобные разбирательства длятся годами. На мой взгляд, в структуре городской администрации нужен специальный департамент, занимающийся вопросами отселения людей. Должны быть разработаны и законодательно представлены четкие нормы и правила механизмов отселения. Должна быть создана судебная практика, практика взаимодействия с судебными приставами. Необходимо определиться с затратами, сроками и гарантиями застройщика, механизмами взаимодействия по отселению граждан.

«Также следует отменить и в будущем не допускать выдачу технических условий на присоединение объектов к коммунальным сетям в части обязывающие застройщиков производить какие-либо работы за пределами земельного участка, предоставленного под строительство. Установить единую тарифную сетку для подключения объектов к коммунальным сетям, навести порядок с включением домов в реестр памятников истории и архитектуры. Так, например, в Самаре этот реестр превышает количество реальных памятников. Таким образом, процесс застройки необходимо сделать максимально прозрачным и понятным, что позволит увеличить конкуренцию на рынке застройки», - считает эксперт.

Говоря о методах решения проблем, связанных с землеотводом, председатель правления НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Любовь Аристова предлагает следующее: «Целесообразно, ориентируясь на положительную и эффективную работу ГК «Фонд по реформированию ЖКХ», позволяющую грамотно использовать и контролировать расходуемые средства, реализовать программу по целевому финансированию мероприятий по отселению граждан из ветхого и аварийного жилья и оснащению отселяемых площадок инженерной инфраструктурой с последующей продажей их на аукционе под жилищное строительство».

Документальный порядок

Увеличению объемов жилищного строительства существенно может поспособствовать и такая мера, как введение единой системы документооборота по подготовке разрешительной документации в строительстве. «Это приведет к уменьшению административных барьеров в строительстве и единообразию действий чиновников по реализации Градостроительного кодекса (например, в Самаре при подготовке разрешения на строительство документ проходит около 18 согласований и визирований).

Не лишним было бы ввести квалификационный экзамен на знание законодательства в области строительства для государственных и муниципальных служащих, претендующих на должности в структурах, регулирующих строительный рынок, с последующей аттестацией каждые три года. Многие проблемы вызваны тем, что в регионах строительной отраслью руководят специалисты, не имеющие профильного строительного образования, большинство сотрудников министерств и департаментов не владеют законодательной базой в строительстве. Также необходимо сократить сроки прохождения регистрирующих процедур в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрационных действий, касающихся нового жилищного строительства – таких как регистрация и постановка на кадастровый учет земельных участков, межевание земельных участков, регистрация договоров долевого участия, ипотеки», – комментирует Любовь Аристова.

Социальная инфраструктура

Другая острая проблема строительной отрасли – это подключение к инженерным сетям. По оценкам экспертов, сегодня эти затраты доходят примерно до 30% стоимости проекта. Одним из выходов по решению проблемы развития инженерных сетей является использование механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП). К примеру, при реализации проекта комплексной застройки жилья эконом-класса в микрорайоне «Новая Самара» (ГК «Финстрой) были созданы объекты инженерной инфраструктуры. Для строительства объектов социальной инфраструктуры, дорожной сети, у муниципалитета нет достаточного количества денежных средств.

По сообщению пресс-службы ГК «Финстрой», именно система ГЧП позволяет быстро привлечь деньги на строительство социальной инфраструктуры. Проект поддержали мэрия  Самары, правительство Самарской области, координатором выступило министерство регионального развития РФ. Однако есть ряд пробелов в законодательстве, которые не позволяют перейти к практическим шагам по реализации проекта строительства социальной инфраструктуры. А именно: бюджет субъекта федерации, который выступает гарантом по проекту, планируется на три года, а кредит, который должен выплачивать муниципалитет рассчитывается на десять-пятнадцать лет. Компания-застройщик предложила развивать систему так называемых сетевых детских садиков. Их можно организовать на первых этажах уже построенных многоквартирных домов жилого микрорайона «Новая Самара», не дожидаясь строительства отдельно стоящего детского садика. Подобный опыт успешно реализован в Санкт-Петербурге, настало время и Самаре его внедрить.

И еще одна важная проблема, от решения которой зависит успешное развитие строительной отрасли это реформирование системы ипотечного кредитования. «Развитие ипотечного кредитования должно происходить, с одной стороны, путем снижения процентных ставок, с другой стороны - обеспечением надежности выдаваемых кредитов. Допустим, максимальный взнос с заемщиков за квартиру будет 50% и выше. В этом случае государство должно пойти навстречу банкам, снизив размеры обязательного резервирования по таким кредитам», – считает Игорь Михеев.

В решении этого вопроса очень многое сделано в последнее время, однако во многом меры, принимаемые правительством, нивелируются действиями банков. «Получая денежные средства по программам АИЖК и ВЭБ по ставкам в среднем 6,5% годовых, банки кредитуют заемщиков по 12-15%. Необходимо определиться, либо мы поддерживаем граждан при покупке ими жилья в ипотеку и через потребительский спрос – строительную отрасль, либо обеспечиваем сверхприбыль банковского сектора. Нам кажется, что сегодня нужно административными мерами ограничить наценку банков, получающих денежные средства по программам АИЖК и ВЭБ в размере 1,5-2%, что уже сейчас позволит снизить ставку по ипотечным кредитам до 8-10%», – убеждена Любовь Аристова.

По общему мнению участников рынка, решение вышеперечисленных проблем поможет снизить цену рыночными, а не административными методами.

Бонус от государства

Как сообщает Андрей Большаков, государство планирует для крупных застройщиков серьезную меру поддержки. В Государственной Думе соответствующий закон уже прошел три чтения. В нем оговаривается возможность передавать земли (сейчас они в федеральной собственности) по ставке аренды, равной земельному налогу. При условии если строительная организация выполнит ряд требований: выиграет тендер, согласится с условиями заказчика, обязуется продавать квартиры не дороже цены, установленной Минрегионом, (и зафиксируют цену не только на всех этапах строительства, но и на год после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию). Такие программы массового строительства жилья помогут решить квартирный вопрос учителей, врачей, полицейских и так далее. Но это обеспечить спрос не более чем на 15-20% общей потребности.

Эдуард Матушкин руководитель проекта «Самара Центр»:

– Я считаю, что развитие крупных городских проектов нежизнеспособно без взаимодействия и сотрудничества областной, городской власти и бизнеса. Если говорить о проекте «Самара-Центр», то мы видим заинтересованность городских властей в развитии города. Видим понимание важности проекта, который даст новый практический опыт градостроительного развития крупных территорий города.

Игорь Михеев, генеральный директор СК «Портал»:

– Увеличение объемов строительства возможно только при увеличении платежеспособного спроса на объекты строительства. Увеличение платежеспособного спроса, в свою очередь, возможно, во-первых, при условии, снижениястоимости строительства, во-вторых, при росте уровня жизни в стране, в-третьих, при условии снижения процентных ставок по ипотеке, упрощении требований к заемщикам.

Любовь Аристова, председатель правления НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:

– Мы понимаем, что муниципалитеты не имеют средств для обеспечения земельных участков инженерными сетями. В этой связи необходимо пересмотреть бюджетные взаимоотношения федерального, регионального и муниципального уровня с тем, чтобы определенная часть налогов оставалась в местных бюджетах именно на цели развития инфраструктуры для жилищного строительства, создать единую службу заказчика в муниципалитетах.