Оформление и получение ипотечного кредита – процедура довольно длительная и трудоемкая, но заемщики не жалеют ни сил, ни времени, ведь в выбранной квартире предполагается прожить не один десяток лет. Однако с течением времени жизненная ситуация может измениться, и купленная несколько лет назад квартира может оказаться слишком маленькой или, наоборот, большой, или не устраивать по своему месторасположению. Одним словом, возникает необходимость продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. О возможных вариантах таких сделок спросим у экспертов.
Вполне стандартная ситуация
Как отмечает заместитель управляющего Самарским филиалом ОАО «Нордеа Банк» Василий Гринев, сделки по продаже квартир, обремененных ипотекой, нередки, так как период ипотечного кредитования длителен, и за это время у заемщика может увеличиться семья или ему просто может понравиться другая квартира.
Действительно, причин для продажи квартиры, купленной по ипотеке, может быть огромное количество: квартира, приобретенная с привлечением кредитных средств, перестала устраивать по метражу, изменились жизненные обстоятельства, нет возможности дальше обслуживать ипотечный кредит. По наблюдениям аналитиков, доля сделок купли-продажи квартир, обремененных ипотекой на рынке, значительна. Но все же чаще всего с необходимостью продать ипотечную квартиру сталкиваются люди, которые финансово не справляются с кредитом. Подобного рода сделки на российском рынке все еще не приобрели массовый характер. «В отличие от США и Европы, где человек за свою жизнь меняет до 10 домов или квартир, в России смена жилья происходит гораздо реже, поэтому вопросы с банком решаются в индивидуальном порядке, и в банках нет массового продукта для этих целей», – комментирует директор операционного офиса «Самарский» Росбанка Виталий Данилов.
Простой механизм Клиенту, решившему продать находящуюся в залоге у банка квартиру, в первую очередь стоит обратиться в банк, где он оформлял ипотечный кредит, поскольку банк должен дать согласие на реализацию заложенного имущества. Если согласие получено, то можно начинать поиск покупателя. «Банк может посодействовать в этом процессе, особенно если заинтересован в продаже, понимая, что у заемщика могут быть проблемы с погашением кредита. Скорее всего, понадобится сделать актуальный отчет об оценке квартиры, чтобы определить ее текущую стоимость. Сделка по купле-продаже происходит под контролем банка. Если денежных средств хватает на полное погашение задолженности, то остаток заемщик забирает себе. Если не хватает, то полное погашение происходит за счет собственных средств заемщика, либо частичное погашение и остаток задолженности выплачивается позже (банк делает реструктуризацию)», – поясняет Виталий Данилов. По заверениям экспертов, у клиента не должно возникнуть серьезных проблем с такого рода сделками. «Регистрация снятия обременения осуществляется в течение трех дней, сделка купли-продажи регистрируется в течение 14 дней. То есть очевидно, что если проводить обе сделки одновременно, то все пройдет нормально. Единственное – необходимо заблаговременно договориться с банком-кредитором о проведении этой сделки. Возможно, банку необходимо будет организовать изъятие закладной из депозитария, согласовать действия своего сотрудника, чтобы он присутствовал с заемщиком в регистрационной палате на снятии обременения и т.п.», – сообщает Василий Гринев.
Есть варианты Возможен вариант, когда на продажу выставляется и сам кредит. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. В том случае, когда заемщик не в состоянии обслуживать свой кредит, то есть возникает просрочка свыше определенного законом срока, квартиру продают по инициативе банка. На основании решения суда такие квартиры продаются с публичных торгов судебным приставом-исполнителем, который устанавливает начальную продажную цену квартиры. Как правило, залоговые объекты продаются долго. Сам процесс торгов также требует подготовки большого пакета документов. Если объект не продался ни на первичных, ни на повторных публичных торгах, то он передается банку с дисконтом 25% от начальной продажной цены, установленной судом. И уже по этой цене имущество может быть реализовано.
Последние комментарии
ЖК Гастелло РФ сдан 19.12.2014
В Арго срок сдачи по проектной декларации I квартал 2016