Задаток или аванс - что предпочесть при покупке жилья

Рынок жилья ^{Недвижимость}

30.10.2012 20:39

Авторы: Юлия Корнилова

Читали: 1494

Если вы нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите CTR+Enter

Когда найдена подходящая квартира и стороны, участвующие в сделке, достигли договоренности, наступает следующий ответственный этап – внесение аванса или задатка. Как уверяют профессионалы рынка, нюансов в этих вопросах достаточно.

Юридические тонкости

Выбрав квартиру, покупатель, как правило, в знак подтверждения своих намерений приобрести понравившееся жилье передает продавцу определенную сумму: аванс или задаток. «Задаток – довольно строгая форма первоначального платежа, которая накладывает определенные обязательства на обе стороны сделки. Продавец не возвращает деньги покупателю, если покупатель отказывается от сделки с недвижимостью по каким-то своим причинам, не зависящим от продавца. Но в то же время, если сам продавец не сможет обеспечить сделку по продаже в указанный договором срок по каким-либо личным причинам, ему придется вернуть покупателю сумму, которую он получил в виде задатка, в двойном размере, – комментирует старший юрист компании «Авангард» Сергей Пономаренко. – Аванс - более либеральная форма для подтверждения намерений о покупке. В случае, если сделка не состоится в срок, указанный в предварительном договоре, продавец просто вернет деньги покупателю. Формы предварительных договоров и расписок обычно есть у риелторов, но стоит отметить, что предварительный договор не обязательно подтверждать нотариально, а расписку можно писать от руки в свободной форме».

Соглашение о задатке, независимо от суммы, обязательно заключается в письменной форме – в противном случае документ считается недействительным. В соглашении должны быть указаны: полная сумма, за которую будет продаваться недвижимость (это служит обеспечением того, что продавец не изменит сумму продаваемой квартиры в последующем), точный адрес недвижимости, площадь, количество комнат, фамилии, имена, отчества и данные удостоверений личности сторон, подписывающих соглашение. Также в документе оговариваются сроки исполнения обязательства (дата заключения договора купли-продажи) и сумма задатка. До заключения соглашения необходимо проверить, что лицо, которому передается задаток (продавец), действительно является собственником недвижимости и на основании какого документа он владеет имуществом.

Соглашение о задатке не предусматривает обязательного нотариального удостоверения. Однако в случае неисполнения одной из сторон обязательства, обеспеченного задатком, и возникновения спора по нотариально заверенному соглашению в ходе судебного заседания легче будет доказать свою правоту. Согласно законодательству, если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток (покупатель), то вся сумма задатка остается у другой стороны (продавца). «К примеру, если покупатель нашел более выгодный вариант приобретения недвижимости и отказался от принятых на себя обязательств по соглашению о задатке. А если ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка. Например, сделка по купле-продаже не состоялась из-за того, что продавец решил повысить первоначальную сумму продаваемой квартиры. В этом случае доказательством отказа продавца от исполнения своих обязательств будет служить объявление о продаже квартиры или оформление договора купли-продажи с другим покупателем. В том случае, если обязательство по соглашению о задатке было прекращено до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без вины сторон, задаток должен быть возвращен», – поясняет Сергей Пономарев.

Кому что выгодно

«На практике в сделках с недвижимостью лидирует задаток. Так как эта форма предварительного платежа позволяет решить сразу две проблемы: во-первых, оплатить часть стоимости квартиры (т. е. выполняет платежную функцию) и, во-вторых, гарантирует заключение сделки, – поясняет директор агентства недвижимости «Империя Недвижимости» Ольга Савченко. – Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец действуют более ответственно: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность, с другой – автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Например, если покупатель передумает приобретать квартиру, то выплаченный им задаток остается продавцу. А если хозяин жилья отказывается выполнять свое обещание о продаже, то обязан вернуть обиженному покупателю задаток и сверх него такую же сумму (то есть фактически компенсация составляет двойной размер задатка)». Таким образом, соглашение о задатке серьезно связывает будущих покупателя и продавца, грозя убытками тому, кто откажется от сделки, независимо от уважительности причины (кроме случаев, когда сделка срывается из-за того, что продавец изначально сознательно ввел покупателя в заблуждение).

По словам Ольги Савченко, такое положение вещей обычно выгодно для приобретателей жилья, которые стремятся зарезервировать приглянувшуюся квартиру. А вот для продавцов вариант с задатком может быть слишком обременителен, тем более если они являются участниками альтернативных сделок (цепочки договоров, при которых собственник, продавая свое жилье, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другую квартиру). В таких ситуациях продавец, что называется, сам себе не хозяин: он зависит от подбора подходящего варианта для покупки нового собственного жилья и, соответственно, от готовности к сделке владельца этой жилплощади. Поэтому при альтернативных сделках риелторы советуют осторожным продавцам оформлять с покупателями соглашение не о задатке, а об авансе.

Как отмечает Сергей Пономаренко, аванс как вид предварительного платежа Гражданский кодекс практически никак не регулирует и, по сути, отдает выработку его условий на усмотрение договаривающимся сторонам. Практика идет по такому пути: аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку из-за несостоявшейся альтернативы.