Достоинства видно сразу

По общему мнению профессионалов рынка, квартиры на вторичном рынке обладают рядом значительных и неоспоримых преимуществ. Основным является то, что дом полностью готов и покупатель может сразу же оценить все преимущества и недостатки квартиры в отличие от домов на первичном рынке, которые только строятся или еще не введены в эксплуатацию. "Если при покупке квартиры на первичном рынке человеку приходится еще что-то домысливать, то при покупке вторичного жилья сразу видно, что он покупает, - считает исполнительный директор АН "Усадьба" Наталья Зайцева. - Причем это касается не только общих параметров приобретаемого жилья, таких как метраж или планировка. Потенциальный покупатель может познакомиться с соседями, что поможет составить общее впечатление о доме, подъезде, а главное - жильцах, которые там проживают".

Как отмечает Наталья Зайцева, немаловажное преимущество квартир на вторичном рынке заключается в том, что покупатель сразу вступает в право собственности и начинает пользоваться самой квартирой в отличие от новостройки, когда у собственников зачастую возникает вопрос временной аренды жилья. "Сейчас ситуация на рынке новостроек складывается таким образом, что даже наличие полного пакета разрешительной документации на долевое строительство не гарантирует клиенту, что тот или иной объект будет вовремя сдан, все необходимые коммуникации будут подключены", - считает Зайцева.

Решив приобрести квартиру на вторичном рынке, можно выбрать любой район с любыми инфраструктурными особенностями и транспортным сообщением. В уже сложившихся кварталах, как правило, уютные зеленые дворы и детские площадки. Еще один немаловажный аргумент в пользу покупки жилья на вторичке это широкий выбор ипотечных программ. "Банки охотно кредитуют клиентов, желающих приобрести вторичное жилье. Не все застройщики стремятся проходить аккредитацию в банках, и, возможно, поэтому клиентам не всегда выгодно брать ипотеку на строящееся жилье. А вот на вторичном рынке выбор программ практически неограничен", - сообщает Наталья Зайцева.

Широкий ценовой диапазон

По качественным характеристикам и ценовому диапазону сегмент вторичного жилья очень разнообразен. Он представлен как очень недорогим жильем, так и объектами высокого класса и соответствующей цены. "Если человеку нужно купить жилье в центральных районах города и понятно, что первичку он не потянет, то на вторичном рынке всегда можно найти недорогой вариант. Это может быть комната или доля в квартире, - комментирует Наталья Зайцева. - Тем более, что сейчас на вторичный рынок попало много домов, которые были введены в эксплуатацию три - пять лет назад, и это жилье очень высокого качества. Конечно, цены на эти квартиры высокие, в учет берется то, что квартира уже отремонтирована и благоустроена прилегающая к дому территория. Для людей, которые хотят купить достойное жилье и сразу заселиться и жить, в нашем городе представлен довольно большой выбор".

По данным Поволжского Центра Развития, по итогам 2012 г. разница между самым дорогим (элитным, 62 тыс. руб./кв. м) и самым дешевым (старый фонд, 37,5 тыс. руб./кв. м) жильем в Самаре составила 40%. Совокупный объем предложения остается примерно на одном уровне последние три года. Это около 40 тыс. квартир общим объемом примерно 1 млн кв. м.

На что обратить внимание?

При выборе квартиры на вторичном рынке эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, это конструктивный материал стен. "Сейчас в многоэтажном строительстве используется много новых материалов. По себестоимости они, как правило, дешевле классических, но при этом не уступают им по эксплуатационным характеристикам. Как показывает рынок, то, что признано за классику, стоит на порядок дороже, - поясняет Наталья Зайцева. - Не надо отказываться от новых материалов: технический прогресс далеко ушел, и строительная промышленность выпускает много альтернативных материалов. Но следует убедиться, что все они прошли сертификацию и одобрены соответствующими надзорными органами".

А вот техническое состояние дома и внешнее состояние подъезда во многом зависит от самих жильцов, их культуры, а также работы служб ЖКХ. "Есть хрущевки, которые эксплуатируются не один десяток лет, при этом у них очень хороший ремонт в подъезде, - комментирует руководитель отдела продаж АН "Новая жизнь" Сергей Талагаев. - Единственный момент, что сами квартиры в таких домах по своим характеристикам устраивают далеко не всех. На вторичном рынке всегда можно найти нужный вариант, существенно сократить время поиска можно, обратившись за помощью к опытному агенту. Риелторы знают районы, дома, могут дать рекомендации. Взять хотя бы дома на первой линии Волжского проспекта. Фасады этих домов постоянно красят, но подъезды находятся в неудовлетворительном состоянии. Есть дома, которые всего в эксплуатации пять лет, но состояние подъезда ужасное. Это касается и лифтов: если он заменен, но коммунальные службы плохо работают, то через месяц он ничем не будет отличаться от старого".

Кстати, на то, как организована работа управляющей компании, следует обратить особое внимание. По мнению экспертов, сегодня складывается такая практика, что люди часто не довольны их работой. Очень важный момент, как идет расчет коммунальных платежей - в этом вопросе также много нюансов. Важно понять, как работают дворники - от их работы зависит не только внешняя чистота двора, но и наличие/отсутствие грызунов и насекомых, что для многих районов Самары является серьезной проблемой.

Многие покупатели обращают внимание на то, как обустроена парковка. Во многом это характеризует работу УК, но и свидетельствует о культуре жильцов. Если жильцы уважают друг друга, вряд ли они будут оставлять машины на газонах и детских площадках.

А вот особо акцентировать внимание на состоянии коммуникаций эксперты не советуют. "Сегодня ты приходишь и они в рабочем состоянии, но никто тебе не даст гарантии, что и через год они будут на том же уровне", - поясняет Наталья Зайцева.

Внимание, документы

Но, пожалуй, самый большой риск, связанный с покупкой недвижимости на вторичном рынке, это юридическая чистота сделки. Продавец квартиры должен предоставить вам полный пакет документов. Во-первых, это документ, удостоверяющий его личность.

Во-вторых, правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости. Это документ, на основе которого возникло право собственности, и документ о регистрации этого права. Основанием могут быть договор купли-продажи, договор дарения, договор на передачу объекта недвижимости в собственность гражданина (договор приватизации), договоры мены, дарения, договоры долевого участия в строительстве (если квартира находится в доме, который был недавно построен), свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда. Указанные документы подлежат государственной регистрации, после которой выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если интересы собственника квартиры представляет другое лицо, то попросите его предоставить нотариально заверенную доверенность. И обязательно потребуйте технический паспорт объекта недвижимости. Он выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

"Нужно обратить внимание при покупке квартиры, что для регистрации необходим технический паспорт, который выдан не позднее, чем за пять лет до регистрации купли-продажи. Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что есть непосредственно в квартире", - советует юрист самарского представительства юридической группы "Яковлев и Партнеры" Анастасия Елизарова.

Доверяй, но проверяй

Подлинность предоставленных документов важно проверять без спешки. "Это не запрещено законом, поэтому мы рекомендуем перед заключением сделки обращаться к профессиональным юристам для более тщательной проверки документов и составления необходимого договора, - говорит Анастасия Елизарова. - Перед его заключением необходимо потребовать от продавца справку о составе семьи собственника квартиры или, иначе говоря, справку о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Перед передачей денег и подачей документов на государственную регистрацию необходимо убедиться, что в квартире никто больше не зарегистрирован, если иное не отражено в договоре купли-продажи".

Также потенциальному покупателю следует знать, что если продаваемая квартира приобреталась в браке, то нужно будет нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу квартиры. Попросите продавца предъявить свидетельство о заключении брака, если гражданин в нем состоит, и нотариально заверенное согласие супруга. У продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.

Проверить, принадлежит ли в действительности человеку квартира, которую он продает, можно заказав выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Сделать это может любой гражданин на конкретный адрес, оплатив госпошлину и с квитанцией об оплате и паспортом обратиться за выпиской. Через несколько дней получаете выписку, где содержится полная информация о квартире, где указан точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире обременения, не наложен ли на нее арест, не находится ли она в залоге.

Важные нюансы

Эксперты советуют в момент составления договора купли-продажи важно определить, как будут передаваться деньги, в какие сроки и где. Место передачи денег должно быть безопасно, доступно для малого количества людей.

"Важный нюанс при подписании договора - цена покупки. Чтобы избежать проблем с государственными органами, необходимо указывать реальную сумму. В случае, если продавец предлагает в договоре написать одну сумму, а расписки предоставляет на реальную сумму сделки, - это незаконная схема. В таком случае могут возникнуть проблемы с налоговым органом, а также с возвратом денежных средств в случаях, когда сделка по тем или иным причинам расторгается", - заключает Анастасия Елизарова.

Сергей Талагаев, руководитель отдела продаж АН "Новая жизнь":

- Главное преимущество объектов вторичного рынка перед новостройками состоит в том, что такая покупка является более надежной. Нет рисков, связанных с несоблюдением сроков сдачи дома в эксплуатацию или что дом вообще не достроят. Дом готов, все правоустанавливающие документы на руках у продавца, и это весомое преимущество. Все качественные характеристики квартиры покупателю видны сразу: ведь дом уже обжитой и эксплуатируется не один год. Единственное, что требует тщательной проверки, это правоустанавливающие документы.

Наталья Зайцева, исполнительный директор АН "Усадьба":

- В сделках с квартирами на вторичном рынке без профессиональной помощи агента никак не обойтись. Невозможно непрофессионалу знать все тонкости рынка, более того, экономия на услугах риелтора, как правило, приводит к потере времени и денег. Сейчас на рынке масса посредников, которые предоставляют дешевые, но некачественные услуги. Практически они не несут никакой ответственности перед своими клиентами, в отличие от агентств недвижимости, которые уже много лет работают на рынке и дорожат своей репутацией. Договор, заключенный с риелторской компанией, гарантирует, что если и возникнет какая-то спорная ситуация, ваши интересы будут отстаивать профессионалы.

Анастасия Елизарова, юрист самарского представительства юридической группы "Яковлев и Партнеры":

- Если сделка состоялась по документам, проверенным ненадлежащим образом, она может быть оспорена в суде и признана недействительной. Например, решив купить приватизированную квартиру, стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования квартирой на тот момент. Отказ от участия в приватизации должен быть оформлен письменно. Отсутствие письменного отказа дает право лицу, не включенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры. Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Нарушение права лица на участие в приватизации - пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры стоит посмотреть "историю" ее приватизации.