Один из альтернативных способов приобретения квартир в новостройках, предоставляемый владельцам вторичного жилья, связан с так называемыми зачетными схемами. Выясним, в чем его выгоды, какое имущество может быть принято в зачет, а также узнаем о возможных рисках.

Что такое трейд-ин?
Схема взаимозачета не является новой для рынка недвижимости. Кстати, пик зачетных схем в Самарской области пришелся на кризисный 2009 год. "Данная схема появилась в посткризисный период, крайне тяжелый для рынка первичной недвижимости, когда вторичное жилье было более ликвидным, – поясняет пресс-секретарь НП "СРО "Самарская гильдия строителей" Андрей Большаков. – Тогда застройщики для активизации продаж могли выкупать квартиры на вторичном рынке и быстро их реализовывать самостоятельно. Сейчас новостройки перестали быть рискованным объектом, поскольку по всему рынку идет активное строительство, застройщики не испытывают проблем с финансированием, соответственно, уже никто не готов выкупать квартиры на вторичном рынке для того, чтобы активизировать продажи на строящихся объектах. Они и так активно продаются. Застройщиков охотно кредитуют банки, да и у потребителей есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом".
Таким образом, сегодня схема приобретения нового жилья в зачет старого выглядит следующим образом: "Человек обращается в строительную компанию со своим вторичным жильем, где оценивают его квартиру по рыночной стоимости, – поясняет риелтор строительной компании "Берег" Мария Безбородова. – Одновременно с этим ему подбирается жилье в новых объектах. Заключаются договор долевого участия, где фиксируется цена квадратного метра до того момента, пока квартира будет продаваться на вторичном рынке, а также договор на оказание риелторских услуг по продаже квартиры. Стоимость услуг составляет 2% от продажи квартиры на вторичном рынке. В перечень услуг входит полное сопровождение сделки, начиная с рекламы квартиры, организации просмотров, ведение сделки в регпалате и получение свидетельства о праве собственности. Как правило, если цена вторичной квартиры определена конкурентоспособно, то вся сделка занимает два - три месяца. Бывает же, что люди хотят продать квартиру и дороже, мы не противимся этому и принимаем сторону клиента. Конечно, тогда процесс продажи может затянуться".
По словам управляющего отделом жилой недвижимости агентства недвижимости "Визит" Олеси Карпенко, как правило, такие услуги могут предложить только те застройщики новостроек, которые имеют сильные риелторские подразделения. И случаи, когда объект недвижимости принимается в зачет при покупке вторичной квартиры, единичны. Как такового взаимозачета между физическими лицами быть не может. К примеру, если вы хотите приобрести трехкомнатную квартиру, имея в активе однокомнатную, то вам придется совершить эту сделку либо через куплю-продажу, либо через обмен с доплатой".

Что идет в зачет?
По мнению Олеси Карпенко, в зачет могут идти самые различные объекты. "Компания-застройщик сама устанавливает эти критерии и достаточно часто ставит ограничения по месту расположения и году постройки", – комментирует эксперт.
Как поясняют в строительной компании "Берег", в качестве объектов, принимаемых "к оплате", при взаимозачете можно рассматривать практически любые виды недвижимости: не только квартиры, но и загородные дома, гаражи, земельные участки, нежилые помещения, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное в этой сделке – адекватная оценка рыночной стоимости объектов клиента. Требования к объекту, принимаемому в зачет, следующие: квартира должна находиться в собственности, а также должна быть физически и юридически свободной либо с возможностью ее освобождения в кратчайшие сроки с момента достижения договоренности.

Все за и против
Зачетная схема при покупке недвижимости, безусловно, имеет как свои плюсы, так нюансы, о которых покупателю стоит знать, еще до заключения сделки. "Плюсом взаимозачета является то, что покупатель становится владельцем новой квартиры моментально, – отмечает Олеся Карпенко, – цена на новую квартиру фиксируется на момент оформления сделки, и вас не коснется возможное удорожание объекта, в случае повышения цены застройщиком. А также у клиента исчезает необходимость искать покупателя на старую квартиру".
Как отмечает Мария Безбородова, удобства клиента в этом случае очевидны. "Ведь в этом случае он просто приносит нам все необходимые документы, а все остальное – наша работа. И еще один немаловажный момент: если квартира на вторичном рынке продается со скидкой, мы ее делаем за счет снижения стоимости квадратного метра в долевке. То есть, например, на 50 тыс. уменьшили стоимость вторички, соответственно на 50 тыс. уменьшили для нашего дольщика стоимость новой квартиры", – поясняет Мария Безбородова.
Единственное предостережение, озвученное всеми экспертами, касается выбора компании-застройщика: стоит обращаться только в надежные строительные компании с проверенной репутацией.
Есть у зачетной схемы и недостатки. Главный минус – старая квартира продается по заниженной цене, иногда потери составляют от 5 до 30% от рыночной стоимости жилья. Вырученных от продажи денег явно не хватит на новую квартиру, наверняка надо будет обращаться за кредитом. И еще одно неудобство, связанное с денежными затратами: пока строится и ремонтируется новая квартира, придется снимать жилье, а это год - два, не меньше. По словам генерального директора Агентства недвижимости и ипотеки "ВИП Компания" Татьяны Сыровой, нередко застройщик принимает зачетные квартиры по цене ниже рыночной, по так называемой ликвидационной стоимости. Здесь учитываются разные факторы риска: вдруг квартира не продастся, или будет продаваться долго, или резко понизятся цены. Для застройщика это довольно рискованная сделка, поэтому вполне естественно, что компания-застройщик будет стремиться минимизировать свои риски. "Я рекомендую своим клиентам продавать старое жилье самостоятельно и затем уже обращаться в строительную компанию, в этом случае сделка будет намного бюджетнее", - говорит Татьяна Сырова.

С позиции покупателя
Как отмечают эксперты, схема "квартира в зачет" более всего популярна у определенных категорий покупателей. Например, у получивших недвижимость (квартиру, дачу, участок) в наследство. Также зачетная схема может подойти семье с хорошим постоянным заработком и небольшой квартирой, которую можно превратить в первый взнос.
К слову, мнение потенциальных потребителей о таком варианте покупки новостроек выяснил журнал www.metrinfo.ru при с помощью социологического опроса. В результате половина опрошенных (52%) склонились к мысли, что такая сделка приносит потерю денег и ничего больше; еще 16% выбрали позицию "сделка неудобна, придется временно переезжать на съемное жилье". Таким образом, общее количество противников сделки составило две трети – 68%. Плюсы зачетной схемы отметили лишь 11% участников опроса. Они указали на утверждения: "сделка выгодна, если при бронировании квартиры в новостройке ее цена для покупателя больше не растет" (6%) и "сделка приносит гарантию безопасности, хоть и потерю в деньгах" (5%). 21% участников затруднились с выбором.

Татьяна Сырова, генеральный директор Агентства недвижимости и ипотеки "ВИП Компания":
– Наиболее простой вариант – это самостоятельно или с помощью опытного риелтора продать имеющуюся в собственности квартиру и с доплатой приобрести новую квартиру в понравившемся доме. Это наиболее выгодно и с материальной точки зрения. Ведь в этом случае собственник продает имеющуюся квартиру по рыночной цене и приходит к застройщику с "живыми" деньгами, имея возможность получить существенную скидку или попросить зафиксировать цену до завершения строительства. Недостатком таких сделок можно считать дополнительные хлопоты продавца, связанные с поиском покупателя и показами квартиры, а также оформлением стандартного пакета документов по купле-продаже.

Андрей Большаков, пресс-секретарь НП "СРО "Самарская гильдия строителей":
– Для строительного бизнеса схема взаимозачета не является новой, ей активно пользовались не только покупатели и продавцы квартир, к ней прибегали и компании-застройщики при расчетах с подрядчиками в период экономического кризиса. Пик зачетных схем пришелся на кризисный 2009 год. Именно в этот период на рынке недвижимости доля бартера во взаиморасчетах между подрядными организациями и строительными компаниями составляла около 50%. Бартер являлся в той экономической ситуации альтернативным способом инвестирования, в соответствии с которым подрядчики получали квартиры за выполненные услуги и одновременно становились соинвесторами строительства, тем самым кредитуя его.

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН "Визит":
– В большинстве случаев по зачетной схеме работают крупные компании-застройщики. Не многие агентства недвижимости могут позволить себе приобретать под покупателя объекты. Наше агентство предоставляет данную услугу, мы приобретаем понравившийся объект для покупателя, а реализация старой квартиры ложится на наши плечи.