По данным строительных компаний, от 50 до 60% продаж на рынке новостроек совершается с применением кредитных средств. Выясним, на каких условиях можно получить кредит на покупку квартиры в строящемся доме, и при каких условиях такая покупка будет выгодной.

Готовое или строящееся?
Сегодня почти каждый третий ипотечный договор заключается на покупку жилья на первичном рынке. Это подтверждает руководитель кредитного департамента банка DeltaCredit Денис Ковалев, по словам которого в 2012 г. объем выданных кредитов на первичном рынке недвижимости составил около 25 - 30%. "В первом квартале 2013-го данный показатель, по нашим оценкам, также сохранился на уровне 30%, - говорит эксперт. - Во втором квартале рост был на уровне роста общего объема выданных кредитов. Таким образом, по итогам года ожидается, что сегмент новостроек займет 30 - 35% от всего объема выданных кредитов".
В то же время, по словам начальника управления кредитования физических лиц ОАО КБ "Солидарность" Оксаны Ивановой, традиционно большая доля кредитов выдается именно на вторичное жилье. "Для банка это всегда более обеспеченный и безопасный заем, - считает Иванова. - И потребительские предпочтения здесь схожи с банковскими - большей популярностью у заемщиков пользуются готовые квартиры. Однако спрос на строящееся жилье, или "первичку", в Самарской области также остается стабильным".
Из плюсов первички эксперт выделяет более низкие цены на жилье и, соответственно, меньший размер кредита. С другой стороны, покупая в кредит квартиру, которой, по сути, еще нет, рискуют как заемщик, так и кредитор.

"За" и "против"
Главный плюс покупки квартиры на первичном рынке - это стоимость квадратного метра жилья. В среднем он может обойтись дешевле "вторички" на 30%. То есть примерно за одни и те же деньги можно приобрести небольшую готовую квартиру или гораздо более просторную в строящемся доме. Для тех, у кого средства ограничены, а жить хочется в светлой и просторной квартире, это ощутимый плюс.
При этом клиентам, решившим приобрести квартиру на этапе строительства с помощью ипотечного кредита, эксперты советуют принять во внимание и целый ряд специфических нюансов. Во-первых, это срок заселения – сразу же в квартиру заехать не удастся. Новоселья придется ждать минимум от года до двух лет, в зависимости от скорости возведения дома и самой компании-застройщика.
Таким образом, экономия на стоимости квартиры будет уменьшаться пропорционально сроку строительства: чем дольше продлится строительство дома, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию.
Во-вторых, ставки кредитования. На время строительства процентная ставка по кредиту будет выше, чем ставка по кредиту на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. Разница составляет примерно 1,5 до 3 процентных пунктов. Так банк компенсирует себе риски кредитования новостроек. Как только дом сдадут в эксплуатацию, а квартира будет оформлена в вашу собственность и в залог по кредиту, ставку могут снизить до той величины, по которой банк в этот момент предлагает ипотеку на покупку готовых квартир.

Только аккредитованные объекты
Несмотря на определенные риски, большинство банков работают в области ипотечного кредитования нового строительства на определенных условиях. Например, при оформлении кредита на квартиру в строящемся доме для банка главное – получить гарантию того, что этот дом будет достроен в срок и принят госкомиссией. Поэтому при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только потенциального заемщика, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. В рамках данных программ банки предъявляют четкие требования к застройщику и к объектам строительства. "Главное, чтобы строительная компания работала в рамках Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", – комментирует директор по работе с розничными клиентами Самарского регионального центра банка "Глобэкс" Вадим Зрелов. - Опыт работы застройщика на строительном рынке должен составлять не менее одного года, также банк отслеживает отсутствие информации о приостановлении строительства любых объектов застройщика".
По словам эксперта, клиенты банка "Глобэкс" могут кредитоваться по программе "Стимул", которая реализуется в партнерстве с ОАО "АИЖК". Эта федеральная программа направлена на кредитную поддержку компаний-застройщиков, реализующих проекты по строительству жилья экономического класса, а также физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.
Как сообщает Оксана Иванова, в баке "Солидарность" кредит предоставляется только на аккредитованные в банке объекты. "Банк, в свою очередь, открыт для сотрудничества с новыми застройщиками", – добавляет эксперт.

Условия кредитования
В банке "Солидарность" ипотечный кредит "Новостройка" предоставляется в рублях на срок до 20 лет. Первоначальный взнос - от 15% от стоимости жилья. Процентная ставка - от 10%. "Процентная ставка может варьироваться в зависимости от возможностей заемщика: чем больше размер первоначального вноса и короче срок кредитования, тем меньше процентная ставка. Кроме того, для лояльных клиентов, участников "зарплатных" проектов процентная ставка по ипотеке снижается, – поясняет Оксана Иванова. – Размер ипотечного кредита, в свою очередь, зависит от доходов клиента или совокупного дохода созаемщиков, стоимости приобретаемой недвижимости и размера первоначального взноса".
Банк "Глобэкс" предлагает заемщикам ипотечные кредиты по стандартам банка DeltaCredit. Это кредиты на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме или на строительство жилого дома, в том числе с земельным участком. Залогом по кредиту может служить имеющаяся в собственности или приобретаемая квартира. Кредиты предоставляются как в рублях, так и в долларах США, с фиксированной на весь срок или комбинированной ставкой. Сроки длительные – 25 - 30 лет, что позволяет снизить ежемесячную кредитную нагрузку. Есть возможность привлечь созаемщиков – до трех - четырех человек, при этом банк рассматривает все виды подтверждения дохода.
"В ближайшее время "Глобэкс" выводит на рынок обновленную собственную программу кредитования строящегося жилья, предполагающую выдачу займов на приобретение квартир в аккредитованных банком объектах на территориях нашего присутствия, – рассказывает Вадим Зрелов. - Один из первых таких объектов – жилой комплекс "Прилесье" в Тольятти. Ставки по кредиту зависят от выбранной программы и от степени готовности жилья".
В банке DeltaCredit можно получить кредит в размере до 85% от стоимости приобретаемого жилья, а процентная ставка на этапе строительства (до оформления права собственности и выпуска закладной в пользу банка) на один процентный пункт будет превышать ставку, установленную для вторичного рынка. "Что касается требований к заемщикам, то они унифицированы и не зависят от того, на каком рынке (первичном или вторичном) приобретается жилье", – сообщает Денис Ковалев.

Денис Ковалев, руководитель кредитного департамента банка DeltaCredit:
– Если у заемщика жилищный вопрос требует решения "здесь и сейчас", к примеру, хочется разъехаться с родителями как можно быстрее, то разумнее обратить внимание на вторичный рынок жилья, так как клиент сразу после проведения сделки может въехать в квартиру и спокойно обустраивать свое жилье. Для него это намного удобнее, чем "первичка". Другая ситуация, когда заемщик хочет улучшить свои жилищные условия либо сделать своего рода инвестиции. Ни для кого не секрет, что стоимость квадратного метра новостройки с каждым построенным этажом только возрастает. Таким клиентам можно порекомендовать рассмотреть вариант приобретения "первички".

Вадим Зрелов, директор по работе с розничными клиентами Самарского регионального центра банка "Глобэкс":
– Банк "Глобэкс" сегодня предлагает широкий спектр ипотечных продуктов для первичного рынка недвижимости. Недвижимость в стадии строительства стоит всегда дешевле, и поэтому покупать ее более выгодно. Но в случае с новостройкой всегда присутствует доля риска. Снизить его можно, если воспользоваться кредитными программами крупного устойчивого банка, так как они поддерживают партнерские отношения только с надежными застройщиками, которых сначала аккредитуют, а затем рекомендуют своим клиентам.