Традиционно жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда. Но при этом одни объекты продаются всего за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, и даже снижение цены помогает не всегда. Выясним, какие параметры квартиры влияют на ее ликвидность?

Критерии ликвидности
Профессиональные участники рынка недвижимости, оценивая ту или иную квартиру, часто прибегают к термину «ликвидность», обозначая ликвидными жилые объекты, которые пользуются наибольшим спросом у потребителей. Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене. Правда, при условии, что в экономике все спокойно.
«На ликвидность объекта, то есть на его востребованность на рынке, влияет множество факторов: количество комнат, метраж объекта, его местоположение, материал стен и, конечно же, стоимость», – считает управляющий отделом жилой недвижимости «АН «Визит» Олеся Карпенко.
Но прежде всего ликвидность подразумевает возможность продажи объекта в наиболее сжатые сроки. По данным Поволжского центра развития (ПЦР) для Самары средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья составляет 118 дней. Этот показатель характерен для большинства локаций города вне зависимости от административного деления.
Второй значимый фактор, определяющий ликвидность объекта недвижимости – это оптимально точно определенная рыночная стоимость. Явно завышенная цена будет сильно тормозить скорость продажи квартиры или дома.

Рейтинг востребованности
По словам директора Поволжского центра развития Валентина Лобанова, на стоимость квартиры влияют ее основные параметры, а именно район, тип жилья (старый фонд или «улучшенка»), площадь и размер кухни. Фактор престижности определяется такими характеристиками, как удаленность района от центра города; наличие развитой инфраструктуры в данном месте; наличие домов улучшенной категории в этом районе; плотность населения; социальный состав проживающих; благоприятная или неблагоприятная экология, низкий или высокий криминогенный уровень; доступность общественного транспорта, наличие зон отдыха (парков, скверов, близость лесопарковых зон). «В соответствии с этим наиболее высокие цены на жилье в центральных районах города – Ленинском и Октябрьском – связаны с большей престижностью данных районов. Второе место по престижности занимает исторический центр города – Самарский район, на третьем месте находится Железнодорожный район, на пятом – Советский район, далее по престижности идут спальные районы – Промышленный и Кировский, обладающие развитой инфраструктурой. Советский, Промышленный и Кировский районы формируют зону среднего уровня стоимости квадратного метра по городу. Наименее престижными являются Красноглинский и Куйбышевский районы, здесь цены на квартиры самые низкие по городу», – комментирует эксперт.

На пике спроса
По данным экспертов, сегодня наиболее ликвидными объектами недвижимости остаются квартиры, находящиеся в самом дешевом сегменте рынка жилья. Наименее ликвидными являются объекты элитной недвижимости. Не секрет, что особо дорогие квартиры и дома продаются очень длительный период времени.
По словам директора АН «Бастион» Галины Пастуховой, наиболее востребованы рынком объекты, реализуемые по относительно невысокой цене. То, что дешево, всегда раскупается в первую очередь, - считает эксперт. «Из качественных характеристик приобретаемого жилья современные покупатели ставят на первое место его комфортабельность, которая включает в себя развитую инфраструктуру, то есть наличие в непосредственной близости учебных и образовательных учреждений, а также магазинов и удобную транспортную доступность. С этой точки зрения идеальным, как мне кажется, выглядит комплекс жилой застройки в районе ТРК «Космопорт» в границах улиц Карбышева и Дыбенко. Этот район с уже построенными инфраструктурными объектами и цена квадратного метра здесь весьма приемлема», - говорит Галина Пастухова.
По данным ПЦР, наибольшим спросом пользуются квартиры со следующими характеристиками по типу жилья – «улучшенки» и квартиры 90-й серии; по количеству комнат: 1- и 2-комнатные; по месторасположению – Промышленный и Кировский районы. При этом наивысший спрос на объекты эконом-класса: однокомнатные и двухкомнатные квартиры «хрущевской» и «улучшенной» планировки на средних этажах (небольшой площади).
В последнее время к объектам вторичного жилья добавился устойчивый спрос на объекты первичного рынка, находящиеся на конечном этапе строительства. В большей степени покупателей интересуют квартиры, небольшие по площади: однокомнатные от 44 до 50 кв. м, двухкомнатные не более 65 кв. м.
«Достаточно хорошо раскупаются квартиры со сроком сдачи в 2013 году, но только у застройщиков с положительной репутацией, – отмечает Олеся Карпенко. – Наименьшим спросом пользуются 3-, 4-комнатные квартиры больших площадей. Достаточно длительная экспозиция будет у элитных объектов. Снизился спрос на комнаты в коммунальных квартирах и бывших общежитиях».

Всегда ли важна ликвидность?
Ликвидность обычно важна для тех людей, которые покупают недвижимость с инвестиционной целью, а не как объект потребления. Как отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко, если вы ищите себе дом/квартиру для того, чтобы в ней жить, то, скорее всего, самыми важными факторами выбора недвижимости станет удаленность от основных транспортных развязок, наличие садов, школ, больниц, магазинов, красивый вид из окон, миролюбивые соседи, размер жилища и т.д. Ликвидность не будет вас особенно волновать. «Другое дело, если вы – инвестор, - говорит аналитик. - Стоимость квартиры/дома практически напрямую зависит от ее ликвидности. Все те качества, которые мной были перечислены, зачастую имеют субъективную оценку (например, вид из окна), но в то же время их можно оценить и статистически, и тогда они будут напрямую влиять на ликвидность данного вложения».

Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ":
– Наиболее ликвидными объектами недвижимости в России в условиях достаточно скромного совокупного спроса являются, с одной стороны, недорогие однокомнатные квартиры, пользующиеся спросом среди у людей с невысоким достатком, а с другой стороны – элитная дорогая недвижимость, предложение которой является достаточно ограниченным, из-за чего на нее всегда есть покупатель. Самый простой способ повысить ликвидность недвижимости – современный ремонт и отсутствие бросающихся в глаза недостатков жилья. В любом случае, покупка недвижимости обычно является долгосрочным вложением, для которого сиюминутная ликвидность все-таки является не самым важным фактором.

Валентин Лобанов, директор Поволжского Центра Развития:
– Наименее востребованными и наиболее востребованными локациями города, как ни странно, являются одни и те же территории: промзона вдоль путей КбЖД; периферийные Куйбышевский и Красноглинский районы. Для этих двух зон ситуация объясняется просто – здесь сконцентрировано относительно дешевое жилье (жить в промзоне и непрестижно, и неудобно). При установлении адекватной цены (ниже среднерыночной для этого типа объектов) – квартиры «уходят» с рынка быстро, за срок до 100 суток. При установлении цены в этих локациях на уровне рыночной – они стоят выше среднего срока.
Помимо этого, к зонам с высокими сроками экспозиции относится и часть исторического центра с хорошими видовыми характеристиками. Но вследствие тяготения такого улучшенного жилья к категории элитного, средние сроки экспозиции здесь относительно выше (до 150 суток).