Варианты оценки
Существует несколько способов выяснить рыночную стоимость квартиры, предлагаемой к продаже. Во-первых, собственник может самостоятельно оценить имеющееся жилье, для этого стоит внимательно просмотреть объявления о продаже/покупке аналогичных объектов за последние несколько месяцев. Или можно воспользоваться экспресс-оценкой квартиры, которую предлагают многие специализированные сайты по недвижимости, но в этих случаях полученная цена будет приблизительной. "Такая стоимость формируется исходя из базы данных объектов, которая есть на данный момент, - поясняет директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов. - Подбираются объекты со схожими характеристиками, и на этой основе выставляется цена за квадратный метр. То есть оценка выставляется по принципу: примерно такое же стоит примерно столько. Погрешность при таком виде оценки может достигать 30% как в одну, так и в другую сторону".
По словам директора компании "Апрель Недвижимость" Ирины Карасевой, цены,  указанные в объявлениях, не всегда соответствуют реальности, это скорее цены желаемые - те, что собственники хотели бы получить при продаже жилья. Реальная же стоимость квартиры - это та цена, за которую она в итоге продается.
Более точную цену могут определить только профессиональные участники рынка: риелторы и оценщики. "Профессиональные риелторы объективно и быстро оценивают рыночную стоимость квартиры, исходя из опыта и постоянного присутствия на рынке, - продолжает Валентин Лобанов. - Наиболее точный результат по оценке стоимости жилья дают оценочные компании, но к ним имеет смысл обращаться в случае, когда квартира рассматривается как предмет залога по ипотечным сделкам. Это обязательное требование банка, и отчет об оценке служит неотъемлемым документом при получении ипотечного кредита. Оценщики в своей работе используют все способы оценки жилья, исходя из его рыночной стоимости, со всеми корректировками и потенциальными скидками на торг".

Принципы ценообразования
При оценке жилья существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние. К значительным относятся - местоположение, т.е. район; отдаленность дома от транспортных артерий, торговых и развлекательных центров.
Районом в данном случае выступает не территориально поделенный местными органами город, а ценовая зона. Оценочные и риелторские компании делят город на зоны ценовых категорий (зоны высокой, средней и низкой цены).
Анализ зависимости цены предложения от месторасположения дома позволяет объединить районы Самары в четыре ценовые группы, внутри которых колебания стоимости 1 кв.м жилья относительно друг друга выражены незначительно (не более чем на 1-2%), а между группами - наоборот, существенны (до 20-30%). Максимальная стоимость кв.м жилья отмечается в Ленинском районе, далее, в порядке уменьшения, идет вторая по стоимости группа из Самарского и Октябрьского районов. В следующей ценовой группе находятся Железнодорожный, Промышленный, Советский и Кировский районы, а наименьшие цены - в Куйбышевском районе и на Красной Глинке.
Также влияние на стоимость оказывает тип дома, в котором расположена квартира. И, зачастую, это даже не год постройки, а планировка и размеры жилых и вспомогательных комнат. "Площадь жилых комнат и кухни - далеко не единственное условие увеличения стоимости, - считает управляющий отделом жилой недвижимости АН "Визит" Олеся Карпенко. - Размеры прихожей, санузла, балконов и лоджии, помещений для встроенных гардеробов - это то, что, возможно, и незначительно повлияет на стоимость, однако будет решающим фактором для покупателя".

Оценка в деталях
Профессиональные участники рынка называют еще целый ряд субъективных факторов, которые также оказывают существенное влияние при определении стоимости квартиры. "Реальную стоимость квартиры риелтор может назвать только после ее осмотра, оценив все ее плюсы и минусы, - говорит Ирина Карасева. - Так, при оценке мы обращаем внимание на качество ремонта, планировку квартиры: солнечная или теневая сторона. На цену влияет расположение комнат, то, в каком состоянии находятся внутренние коммуникации и были ли заменены окна. Также оценивается состояние подъезда, близость нахождения основных объектов инфраструктуры. Следующий шаг при оценке- это сопоставление качеств данного объекта и квартир с аналогичными характеристиками в этом же районе. После этого клиентов приглашают в офис, где рассматривается пакет документов на продаваемую квартиру".
По мнению Ирины Карасевой, этот момент тоже очень важен, ведь примерно 70% покупателей для приобретения жилья сегодня используют заемные средства. "Мы должны посмотреть, насколько продавец юридически и финансово готов к тому, чтобы эту квартиру приобрели с помощью заемных средств. Если квартира подходит под эти требования, и мы можем предлагать ее "ипотечникам", потенциальный спрос на эту квартиру увеличивается. Исходя из этого в итоге и определяется рыночная стоимость, которую в дальнейшем мы будем позиционировать в средствах массовой информации".

Благоприятные моменты
По мнению экспертов, дополнительным фактором, способным повысить стоимость квартиры, является близость дома к крупным торгово-развлекательным центрам или зеленым зонам. С повышающим коэффициентом оцениваются кирпичные и монолитные дома. Также ценятся небольшое количество квартир на этаже; улучшенные планировки/перепланировки; выход окон квартиры на две стороны; раздельный санузел, еще лучше - несколько таких помещений в квартире; новые коммуникации; пластиковые окна; отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа.
Понизить же стоимость жилья могут такие его характеристики как близость промышленных предприятий; деревянные перекрытия в старых домах; удаленность от основных транспортных магистралей города; отсутствие необходимой инфраструктуры, окна, выходящие на проезжую часть, ветхие коммуникации; неудачная планировка (все смежные комнаты) или если квартира является угловой.

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН "Визит":
- Большинство покупателей при переговорах стараются сбить цену, поэтому и продавцы обычно называют сумму немного выше той, которую рассчитывают получить в реальности - с расчетом на то, что покупатель все равно будет торговаться. При этом размер торга обычно составляет 5-10%. Это нормальная практика. Без торга уходят с рынка только самые ликвидные объекты или те, что изначально выставлены по цене ниже рыночной, например, при необходимости срочной продажи.

Ирина Карасева, директор компании "Апрель Недвижимость"
- Наши покупатели очень любят торговаться, и в этом смысле мы чем-то схожи с "людьми Востока". Торгуются практически все покупатели и порой даже не из-за денег, а чтобы почувствовать себя победителем в данной ситуации. Пять-десять тысяч рублей - не важно. Главное получить скидку. Поэтому, когда сделку проводит профессиональный риелтор, то, как правило, определенная сумма на торг закладывается всегда. Но она обязательно обсуждается с продавцом.

Валентин Лобанов, директор Поволжского Центра Развития:
- Жилье - одним из самых унифицированных из всех объектов недвижимости, но при этом даже у него есть гораздо больше ценообразующих факторов, чем это принято при упрощенной сравнительной оценке, когда считается, что в каждом конкретном районе похожие квартиры стоят примерно одинаково. Предметом торга при продаже могут стать такие важные параметры, как возраст постройки, материал стен, качество отделки, угловая или не угловая квартира, теплая или холодная. Финальная цена сделки может отличаться на 150-200 тысяч рублей.