Важный фактор

Специалисты по жилой недвижимости выделяют не менее пятнадцати факторов, учитываемых покупателем при оценке конкретной квартиры. Не самый существенный, но все более увеличивающий в последнее время свое значение фактор – социальный. «Все чаще люди высказывают пожелание жить рядом с соседями, которые близки им по положению в обществе и социальному статусу, – поясняет директор агентства недвижимости и ипотеки «Вип Компания» Татьяна Сырова. - Возможность безбоязненно выйти на прогулку вечером или отпустить ребенка на площадку без присмотра сегодня высоко ценится всеми без исключения покупателями жилья».

Выбирая квартиру, риелторы советуют всегда обращать внимание на состояние подъезда. «Чаще всего о том, какие люди живут в доме, может рассказать его состояние, - отмечает исполнительный директор АН «Усадьба» Наталья Зайцева. - Разрисованные стены, забитые мусоропроводы и грязные лестничные клетки, конечно, не говорят в пользу жильцов дома. И, напротив, чистый и ухоженный подъезд, скорее всего, укажет на то, что соседи люди добропорядочные».

При оценке жилья разрозненный социальный состав жителей дома может даже перевесить такой фактор как престижность местоположения. Так, специалисты отмечают, что в этой связи постепенно происходит переоценка жилья в центральных районах города. Квартиры в домах старого фонда и «сталинках», расположенные в престижных районах города, уже не воспринимаются как элитные, потому что в них редко встречается однородный состав жильцов, а это один из признаков домов высокого класса. Различное материальное и семейное положение, возраст, образ жизни, мировоззрение и даже вероисповедание с высокой степенью вероятности приведут к непониманию между владельцами квартир. А чем меньше общего между людьми, тем сложнее им найти компромисс в спорной ситуации.

Что нарушает наши права?

Практически все нормы и правила поведения и совместного проживания жильцов в многоквартирных домах описаны в Жилищном законодательстве. По словам юриста юридической фирмы RBL Олеси Багаповой, согласно Закону Самарской области «Об административных правонарушениях» в нашей стране запрещается совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан, в многоквартирных и индивидуальных домах в ночное время. Под ночным временем в настоящей статье понимается время с 23 часов до 7 часов. К действиям, которые могут повлечь нарушение тишины и покоя граждан, закон относит: использование звуковоспроизводящих устройств, таких как телевизоры, радиоприемники, магнитофоны, музыкальные инструменты на громкости, которая позволяет услышать соответствующие звуки в соседних жилых помещениях. Также согласно закону, ущемляют права жильцов не только крики и брань, издающиеся из соседней квартиры, но и громкая речь, пение и даже свист.

Что касается проведения ремонтных и строительных работ, то тут действуют следующие правила: их запрещено производить в выходные и общегосударственные праздничные дни, которые официально объявлены нерабочими. Начинать шумные работы в будние дни можно не ранее 9:00 утра, а заканчивать – не позднее 19:00 вечера. Строительные работы, если они ведутся непрерывно, должны занимать по времени не более 6 часов в день. Если необходимо более длительное время для проведения работ, то обязателен часовой перерыв.

Все те же правила действуют и в отношении магазинов, кафе, офисов, расположенных в многоквартирных домах. «Деятельность подобных заведений не должна нарушать прав и интересов собственников многоквартирного дома, – поясняет заместитель руководителя коллекторского отдела ГК «Бизнес-Гарант» Александр Огиванов. – Кроме того нахождение вышеуказанных объектов должно оформляться надлежащими документами и разрешениями, их деятельность должна отвечать требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарно-эпидемиологических норм, требованиям СНиП, градостроительным нормам, правилам пользования нежилыми помещениями и соответствовать Жилищному законодательству».

Кому жаловаться?

В случаях, когда ваши права систематически нарушаются, юристы рекомендуют следующий алгоритм действий: «Необходимо вынести устное предупреждение нарушителю. В случае отсутствия положительной реакции, стоит обратиться за урегулированием конфликта в полицию - к участковому», – советует Олеся Багапова.

По словам юриста юридической компании «Яковлев и Партнеры» Анастасии Елизаровой, право на предупреждение нарушителя тишины и спокойствия во всем доме принадлежит исключительно органам местного самоуправления, осуществляющим государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (представителям районной администрации), а не тем лицам, права и интересы которых затронуты действиями собственника. Поэтому и обращаться нужно в ОМС, ведающий соблюдением общественного порядка в жилом фонде. «Если собственник и после вынесения ему предупреждения продолжает нарушать права и интересы других жильцов, ОМС может обратиться в суд с требованием о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику полученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, – поясняет эксперт. – В данном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилья. Т.е. речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации, и выселяемый в данном случае имеет право на денежную компенсацию».

Доказательствами по данным делам могут быть письменные обращения соседей, протоколы о совершении административных правонарушений, предусмотренных региональным законодательством (нарушение тишины и покоя граждан в ночное время), комиссионные акты (с участием представителей ОМС, управляющих организаций, службы по защите прав потребителей и благополучия человека, направленные собственникам предупреждения, заключения экспертных организаций). Однако, данная категория дел довольно редка.

В случаях, когда собственнику многоквартирного дома нанесен материальный или моральный ущерб, обращаться в суд рекомендует и Александр Огиванов. «На этой стадии очень важно грамотно обосновать свои требования, к судебному процессу необходимо тщательно готовиться, а именно у вас на руках должны быть соответствующие документы, (акты, протоколы, постановления, заявления)», - добавляет эксперт.

Анастасия Елизарова, юрист юридической компании «Яковлев и партнеры»:
– Распространенной является практика привлечения собственников к административной ответственности, например за совершение действий, повлекших нарушение тишины и покоя граждан, находящихся в многоквартирных домах. Соответствующий состав правонарушения устанавливается региональным законодательством. Граждане, чьи права были ущемлены действиями собственника жилого помещения, для привлечения виновного к ответственности вправе обратиться в орган, уполномоченный составлять протоколы о соответствующих административных правонарушениях – органы внутренних дел, административные комиссии.

Александр Огиванов, заместитель руководителя коллекторского отдела ГК «Бизнес-Гарант»:
– Для нарушителей общественного порядка предусмотрена ответственность в виде штрафов, в некоторых случаях одновременно применяется административный арест. Выселение жильца возможно в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. А также в случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, или когда жилое помещение используется не по назначению.

Олеся Багапова, юрист юридической фирмы RBL:
– За нарушение общественного порядка законом предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи пятисот рублей, на должностных лиц - от двух тысяч до четырех тысяч рублей, на юридических лиц - от четырех тысяч до восьми тысяч рублей. Выселение возможно только по решению суда. В случае если жилое помещение используется не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.