Изучаем документы

«После того как вам удалось найти нужную квартиру, необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость», – советует руководитель АН «Империя Недвижимости» Ольга Савченко. Со слов специалиста, перечень бумаг, которые необходимо тщательно изучить, достаточно длинный. Во-первых, это документы, удостоверяющие личность продавца. Покупателю следует сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру. С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого придется лично съездить в нотариальную контору.

Во-вторых, покупателю необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающие документы к нему, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; судебные решения и определения суда. Для будущего собственника важно знать, как именно нынешний владелец получил квартиру. «Если приобретаемая квартира была получена по наследству, то лучше дождаться, когда с момента его вступления в законную силу пройдет три года – срок исковой давности. В противном случае на жилье могут появиться новые претенденты», – добавляет Ольга Савченко. Также следует узнать о наличии обременений и других юридических запретов на проведение сделки с данной недвижимостью.

История квартиры

Нелишним будет поинтересоваться историей данной квартиры: как, на каких основаниях менялись права собственности на нее, кто являлся ее предыдущим владельцем. Для этого перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество. В этом документе будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

«Имеет смысл проявлять максимальную осторожность в отношении приобретаемой недвижимости, – считает управляющий партнер юридической компании RBL Денис Герасимов. – В частности, выписка из ЕГРП на данную недвижимость содержит информацию, кто на сегодняшний момент является правообладателем, есть ли на нее какие-либо правопритязания либо обременения в пользу третьих лиц, т.е. залог, право пользования и т.д. В некоторых случаях имеет смысл провести аудит возникновения права собственности. Мы его рекомендуем делать, если есть обоснованные сомнения возникновения права собственности, либо когда сделка достаточно крупная и дорогая. Потому что сама эта услуга не из дешевых - необходимо получать ряд документов через запросы, начиная с первичного получения права собственности».

Техническое состояния жилья

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться приобретатели жилья – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению возможных нарушений станут заботой нового собственника. И чтобы избежать этого, стоит потребовать у продавца технический паспорт объекта недвижимости, который выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что есть непосредственно в квартире. Не лишним будет проверить и состояние всех инженерных систем. «Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых по стоимости может быть сопоставим с ценой покупки всей квартиры», – рассказывает Ольга Савченко.

Долги по ЖКХ

Неприятным сюрпризом могут стать и оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя от этого можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно.

«Неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья потребовать от прежнего владельца предоставить справку об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам. Также не лишним будет произвести фиксацию показаний счетчиков в присутствии старого владельца, сверить эти показания в обслуживающих организациях и внесите их в акт приемки квартиры», – разъясняет Ольга Савченко.

Квалифицированная помощь

Как правило, профессиональные риелторы и юристы тщательно проверяют квартиры, которые приобретают их клиенты: анализируют документы собственников и документы на само жилье. «В сделках с квартирами на вторичном рынке без помощи опытного агента не обойтись, - убеждена исполнительный директор АН «Усадьба» Наталья Зайцева. – Невозможно непрофессионалу знать все тонкости рынка, более того, экономия на услугах риелтора, как правило, приводит к потере времени и денег. Сейчас на рынке масса посредников, которые предоставляют дешевые, но некачественные услуги. Практически они не несут никакой ответственности перед своими клиентами в отличие от агентств недвижимости, которые много лет работают на рынке и дорожат своей репутацией. В то же время договор, заключенный с риелторской компанией, гарантирует, что если и возникнет спорная ситуация, ваши интересы будут отстаивать профессионалы».

Столь тщательная проверка недвижимости направлена на то, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваша сделка может быть признана недействительной. «Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки, – советует директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников. – Необходимо также точно знать, в какой именно форме должен быть заключен договор, внимательно читать все пункты и представлять себе последствия недействительности договора. Эти действия помогут избежать в будущем длительных судебных споров».

Денис Герасимов, управляющий партнер юридической компании RBL:
– Возможны ситуации, когда сделки купли-продажи совершаются с квартирами, которые обременены правами третьих лиц, либо при получении первичного права собственности или последующих сделок не были учтены права или законные интересы какого-либо лица, например родственника, который на момент приватизации был зарегистрирован в этой квартире. Либо ситуация, когда переход права проходил через наследство, и не были учтены интересы какого-либо наследника. В данных случаях может появиться какое-либо лицо, чьи права и интересы были нарушены, и в судебном порядке этот человек может оспорить сделку. В этом случае включается норма о добросовестном приобретателе, если человек не знал о том, что были нарушены интересы какого-либо лица. И в большинстве случаев суд оставляет право собственности за новым собственником.

Илья Плотников, директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры»:
– Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки. Если речь идет о приобретении недвижимости, необходимо проверить основания возникновения права на имущество, убедиться, что объект недвижимости не выступает предметом судебного спора, отсутствуют ограничения и обременения права. Эти действия помогут избежать в будущем судебных споров и признания сделки недействительной. Сделка с жилой недвижимостью может быть признана недействительной по различным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. К таким основаниям относятся в частности: несоответствие сделки закону, недееспособность одной из сторон, участвующей в сделке, злоупотребление правом при совершении сделки, притворность сделки т.е. ситуация, когда одна сделка фактически прикрывает другую.

Наталья Зайцева, исполнительный директор АН «Усадьба»:
– Цены на риелторские услуги формируются исходя из их качества. Если агентство крупное, то стоимость услуг чуть выше - именно за счет тех гарантий и надежности, которые предоставляются клиенту. Если говорить о покупке жилья, то стоимость услуг различается незначительно, в среднем по городу эта услуга стоит от 30 до 50 тыс. рублей. В эту сумму входят подбор объектов и полное, в том числе и юридическое, сопровождение сделки.