Работа над ошибками

Покупка квартиры по договору долевого участия и по переуступке базируется на том, что стоимость жилья на стадии начала строительства, в среднем, на 40-60% ниже, чем после его ввода в эксплуатацию. Чаще всего используется договор долевого участия, поэтому те, кто вложил деньги в строительство и получил на руки экземпляр такого документа, называются в просторечии "дольщиками". Согласно федеральному закону № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", предметом договора в данном случае является участие лица в финансировании строительства в размере, равном стоимости приобретаемого жилья. Он включает в себя обязательства строительной компании сдать дом в эксплуатацию, к определенной дате передать квартиру дольщику и подготовить документы для установления права собственности.

То, что этот вариант рискован, знают наверняка все: акции протестов обманутых дольщиков, вложивших деньги в дома, которые так и остались недостроенными, бушевали по всей России совсем недавно. Только в Самаре количество обманутых дольщиков, по данным на март 2012 года, составляло 14 тыс человек. С тех пор их количество неуклонно снижается: по данным на июль этого года, их насчитывается чуть более 6 тыс человек, но само словосочетание "долевое строительство" многим покупателям все еще кажется синонимом обмана и проблем.

Однако власти извлекли уроки из сложившейся ситуации и постарались максимально защитить права тех, кто вкладывает деньги по договору долевого участия. Например, с 1 января 2014 года вводится обязательное страхование договоров долевого участия, аналогичное страхованию банковских вкладов. Конечно, вариант форсмажора в виде внезапного банкротства застройщика полностью исключить невозможно, но сейчас уже накоплен немалый опыт решения таких проблем, например, передачи дома другой компании для завершения работ. Законодатели постарались сделать все, чтобы защитить дольщика от двойных продаж квартир и, соответственно, злоупотреблений. Поэтому данный вариант покупки жилья можно смело рекомендовать всем, кто хочет сэкономить при покупке жилья в новостройке.

Альтернативный вариант

Следует отметить, что неуклонный рост цены на квартиры на всем протяжении строительства дома натолкнул как фирмы, так и просто состоятельных граждан на новую мысль. Почему бы не получать прибыль, приобретая квартиры или целые блоки квартир в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства? Соответственно, после того как дом достроен, квартира продается по переуступке прав. Покупателю выгодно приобрести жилье у такого инвестора, так как квартира обойдется несколько дешевле, нежели купленная у застройщика. К тому же не приходится покупать кота в мешке: ведь к моменту продажи по переуступке жилье находится в высокой стадии готовности.

Но здесь есть одно "но". Если жилье реализуется в течение трех лет после оформления права собственности, приходится платить налог с полученного дохода. Поэтому договор переуступки обычно заключается в процессе строительства, но до получения документов о собственности.

По мнению директора ООО АН "Дом ист" Ирины Рязановой, покупка жилья по переуступке - вполне выгодный и законный вариант, который, однако, требует юридической подготовки. В то же время председатель общественного движения "Дольщики Самары" Василий Алексеенко напоминает, что договор переуступки прав следует заключать трехсторонним, где третьей стороной, кроме продавца и покупателя, выступает застройщик. В этом случае застройщик должен подтвердить полную оплату первым дольщиком обязательств по договору долевого участия, а затем зарегистрировать договор переуступки в ФРС. Следует учитывать, что сумма денежных средств по договору переуступки уплачивается первому дольщику (продавцу), а застройщик несет обязательства перед покупателем в размере сумм уплаченных по договору первым дольщиком (эта сумма, как правило, меньше суммы по договору переуступки).

Осторожно: мошенники!

Бывает и так, что застройщик предлагает приобрести жилье по договору об инвестиционной деятельности. По мнению специалистов, на это ни в коем случае нельзя соглашаться. Как отмечает Василий Алексеенко, с 1 апреля 2005 года, после вступления в силу закона о долевом строительстве 214-ФЗ, эта схема незаконна. Никакой серьезный застройщик ее применять не будет - это могут предложить только какие-либо посредники или риэлторские фирмы. С этим утверждением согласна и Ирина Рязанова, которая говорит о том, что инвестиционные договора незаконны, и, когда речь идет о такой форме приобретения жилья, скорее всего речь идет о мошенничестве.

В любом случае, собираясь приобрести квартиру в новостройке, не стоит руководствоваться соображениями сиюминутной выгоды. Необходимо собрать как можно больше информации о застройщике, о самом объекте, советоваться с юристами и только тогда принимать окончательное решение.

Василий Алексеенко, председатель общественного движения "Дольщики Самары":
- В настоящее время застройщик не может привлекать деньги граждан, если у него не будет полного пакета документации для начала строительства многоквартирного дома. Договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ФРС), что защищает дольщика от двойных продаж и банкротства застройщика. При покупке по переуступке прав деньги уплачиваются гражданину, уже заключившему договор с застройщиком, и так можно делать, если это долевое участие зарегистрировано в ФРС. Такая схема также законна.

Ирина Рязанова, директор ООО АН "Дом ист":
- Приобретение квартиры в новостройке и по договору долевого строительства, и по переуступке права - вполне законными вариантами. Единственное, что я могу посоветовать, - это более внимательно отнестись к договорам переуступки. Необходимо выяснить причины: делается ли это с целью приобретения квартиры в более престижном месте, или квартира изначально была куплена для инвестиционных целей, или же дом все же является проблемным. В случае заключения такого договора я бы посоветовала обратиться к юристу или в агентство недвижимости, где помогут правильно подготовить весь необходимый пакет документов.