Неэлитная "элитка"

Самарский покупатель жилья уже не гонится только за заветными квадратными метрами в более или менее престижном районе. Он стремится обеспечить себе дополнительный комфорт и возможность получить максимум услуг, не выезжая из собственного района. Эту тенденцию отмечает председатель совета директоров СК "Авиакор" Владимир Кошелев. "Если раньше покупатель просто приобретал жилплощадь с теми или иными характеристиками, то сейчас люди выбирают не просто квартиру, а комфорт и удобство повседневной жизни. А это определяется не только метражом жилой площади или выбором стройматериалов", - говорит застройщик.

По его мнению, еще не так давно человек мог приобрести "элитную" квартиру и получить за свои деньги массу ежедневных бытовых проблем в придачу. "Они начинались с невозможности спокойно погулять с ребенком во дворе и заканчивались отсутствием места для парковки машины, - продолжает Кошелев. - Постепенно рынок пришел к пониманию, что мало воткнуть дом между гнилыми бараками и сараями - нужно создать среду для повседневной удобной и комфортной жизни его обитателей. В противном случае это будет ночлежка, пусть даже элитная. И сейчас мы видим, что новые жилые комплексы в массе своей сдаются с обустроенными детскими площадками, газонами и магазинами на первых этажах. Постепенно это становится нормой жилищного строительства".

Однако с точкой зрения эксперта не совсем согласны другие участники рынка, которые уточняют, что пока подход застройщиков к проектированию жилых комплексов далек от идеального. Зачастую из всех объектов инфраструктуры покупателям предлагаются клумба и детская площадка, а все остальное, включая парковку, собственникам жилья предстоит найти самостоятельно. На деле это выглядит следующим образом: в рекламных проспектах строительных компаний говорится о "сложившейся инфраструктуре района", что в действительности означает, что никаких дополнительных расходов застройщик не собирается нести. В итоге это приводит к тому, что вопрос парковки превращается в каждодневную головную боль, а маленький магазин, где продают хлеб и молоко, не справляется с наплывом покупателей каждый вечер, и в результате приходится тратить время на поездки в супермаркет.

Внимание - инфраструктуре

Планировка современных домов, по уже укоренившейся зарубежной традиции, включает в себя нежилые помещения на первом этаже. Казалось бы, идеальное место для магазина, детского сада или аптеки. Однако в итоге эти места могут оказаться заняты офисами, элитными бутиками, медицинскими центрами - словом, не будут подспорьем обитателям ЖК в решении их каждодневных проблем.

На самом деле вопрос о том, какая именно инфраструктура должна находится в жилых комплексах, должен решаться на первом этапе, при проектировании дома, - считает генеральный директор консалтинговой компании "Роял эстейт" Никита Петухов. По его мнению, это позволит использовать имеющиеся площади максимально эффективно.

Среди объектов инфраструктуры, которые удобны жителям, эксперты в первую очередь называют парковки, особенно многоуровневые, подземные. Дополнительным плюсом для покупателей также служит наличие там же автомойки. А вот наличие шахты мусоропровода - "это огромный жирный минус дома", считает генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская. "Покупатели, уже наученные горьким опытом, первым делом интересуются количеством лифтов, предусмотренных в здании. Также удобны для них продуктовые магазины (не обязательно сетевые), салоны красоты, небольшие химчистки, детские развивающие центры", - комментирует эксперт.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-Гарант" Дмитрий Новиков также соглашается с тем, что наличие инфраструктуры в ЖК должно стать правилом для каждого застройщика. "Всем хочется иметь в шаговой доступности небольшой магазин товаров первой необходимости, салон красоты, прачечную, детский развивающий центр, фитнес-центр, - замечает эксперт. - А вот офисные помещения могут стать настоящим кошмаром для жителей жилого комплекса, особенно если рядом не предусмотрена парковка".

В будущем, по мнению Владимира Кошелева, комплексный подход к застройке микрорайонов и последующему обслуживанию позволит решить одну из важнейших задач - обеспечить доступность и качество самого жилья. Вопросы планирования и развития инфраструктуры будут здесь играть немалую роль. "Для этого необходимо наладить системное взаимодействие власти и строителей в рамках государственно-частного партнерства, - уточняет Кошелев. - Сегодня у властей просто нет полного понимания всей ситуации на строительном рынке, а соответственно нет четкого знания, как развивать городскую инфраструктуру. Таким образом, вопросы инфраструктуры со временем выйдут на первый план, вытеснив нынешние реалии, когда застройщик возводит лишь "коробки", не задумываясь об удобствах жителей".

Лакомый кусочек для бизнеса

А что же можно сказать о самих представителях бизнеса? Интересно ли им работать в новых жилых комплексах? Безусловно, да, так как в них сосредоточена заведомо платежеспособная часть населения. Особенно это касается небольших супермаркетов и магазинов, торгующих товарами первой необходимости. Так, к примеру, Дмитрий Новиков говорит, что если рядом расположены два-три десятиэтажных дома, то покупатели из числа их жителей позволяют на 200% окупиться магазину площадью 200 кв.м. Продуктовые магазины, размещенные на первых этажах ЖК, безусловно, будут приносить прибыль, так как большинство горожан стараются делать большие закупки в выходные, а в будние дни покупают лишь товары первой необходимости, и тут магазин в собственном ЖК приходится как нельзя кстати.

Однако и здесь есть свои нюансы. Так, Елена Чичановская уточняет, что на самом деле сетевые магазины начинают интересовать ЖК уже на стадии строительства. "С салонами красоты сложнее, нельзя же сделать рекламу так, чтобы она сводилась только к жильцам одного дома, - рассуждает эксперт. - Никто не будет сводить рекламную компанию только к раскидыванию визиток в почтовые ящики". В результате, по мнению Чичановской, к парикмахерам, стоматологам и прочим специалистам ходят все-таки обычно по рекомендации, так что помещения в комплексах интересны в первую очередь продуктовым сетевикам и разве что парикмахерским салонам эконом-класса.

А вот Никита Петухов сетует, что застройщики из рук вон плохо продумывают концепцию размещения объектов коммерческой недвижимости. "В результате помещения в новых элитных жилых комплексах занимают какие-то непонятные закусочные, магазины недорогих тканей и прочее, а должны были быть рестораны, стрит-ритейл, - рассказывает Петухов. - Но помещения настолько неудобно спроектированы, что и арендная ставка определяется по принципу "получить хоть что-нибудь, ведь сдать такое помещение трудно".

Данная ситуация часто приводит к значительным финансовым потерям самих застройщиков. В результате, по мнению Никиты Петухова, целые улицы Самары (к примеру, Куйбышева или Ленинская) потеряли возможность развития локации для элитных бутиков. Учитывая, что изначально жилье там предлагалось для самых обеспеченных самарцев, размещение таких магазинов было бы там наиболее логичным.

Кроме того, Петухов, как и Елена Чичановская, категорически против размещения офисных помещений в ЖК, считая это крайне невыгодным вариантом как для жильцов, так и для самого бизнеса. По их мнению, размещение бизнеса в офисном центре позволяет более эффективно выстраивать свою работу.

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":
- Я с уверенностью могу сказать, что покупателям квартир очень интересна близость продуктового магазина, салона красоты, офиса нотариуса. Все это очень экономит время, когда можно приехать домой, поставить машину и спокойно заняться своими делами. Еще очень важна многоуровневая парковка. Сейчас строится много новых домов, у всех машины, без парковки очень сложно жить. На эти вещи покупатели жилья очень даже обращают внимание. Особенно если паркинг снабжен лифтами с этажей: это вообще огромный плюс. И кстати, когда покупатели смотрят дом - всегда смотрят на количество лифтов. Это один из важнейших моментов.

Владимир Кошелев, председатель совета директоров СК "Авиакор":
- Когда застройщик начинает крупный проект, он должен уведомить муниципалитет о своих планах, а власть должна сформировать заказ. Иными словами, муниципалитет должен рассчитать, сколько садов, поликлиник, школ и дорог нужно будет построить, чтобы обеспечить здесь нормальную жизнь людей. Когда у застройщика будет уже выкуплено 50-70% жилья - это будет точным свидетельством того, что проект востребован и нужен людям. И после этого власть уже будет включать финансирование таких проектов в бюджет. При этом муниципалитет будет приобретать по себестоимости уже готовые школы, детские сады, дороги и поликлиники. Вклад застройщика в этом случае будет выражен в отказе от прибыли.