Государство поможет

Словосочетание "жилищный кооператив" знакомо большинству самарцев с детства. Кооперативные квартиры были символом достатка и успеха, а дома, построенные таким способом, обычно были качественнее и интереснее тех, что возводили заводы и городские власти. Согласно данным, опубликованным в "Российской газете", кооперативное строительство в советские времена составляло 8% от общего жилищного строительства. Со временем эта форма строительства ушла в небытие. Однако сейчас законодательство вновь предусматривает, кроме долевого строительства, и такие формы обзаведения жильем, как ЖСК и жилищно-накопительные кооперативы. Это объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования.

Несмотря на сходство этих аббревиатур, между ними есть заметная разница. Жилищно-строительным, или жилищным, кооперативом может называться организация, которая строит дом для пайщиков. После того как дом построен, а паи полностью выплачены, кооператив должен быть ликвидирован или перерегистрирован в товарищество собственников жилья. Это товарищество в дальнейшем и будет управлять домом. Если организация привлекает средства граждан, а затем вкладывает их в приобретение жилья по какой-то накопительной схеме - значит, она должна быть зарегистрирована как жилищно-накопительный кооператив.

Постепенно такой - кооперативный - вариант обзаведения жильем получает своих сторонников. Так, в Санкт-Петербурге его используют, по данным сайта "Волга Строй", примерно в 30% случаев продажи жилья в строящихся домах. Наибольшая концентрация кредитных кооперативов отмечена в Татарстане, Волгоградской области, Пермском крае, Свердловской области, Чувашии. Как рассказывает аналитик рынка Вячеслав Рандаев, кооперативная схема известна и в Европе (так, к примеру, в ФРГ большинство жилья приобретается через кооперативы, но помощь им оказывается государством). Среди российских регионов, в которых данная схема успешно развивается, эксперт называет Краснодарский край, где большую помощь оказывает губернатор Александр Ткачев.

В ближайшее время Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) планируется создание 32 кооперативов в 26 субъектах РФ. Государственная поддержка ЖСК оказывается по трем направлениям. Во-первых, безвозмездно передаются земельные участки. Во-вторых, кооперативам предлагаются готовые архитектурные проекты. И третья форма поддержки - это содействие в подключении объектов инженерной инфраструктуры к сетям инженерно-технического обеспечения. Все это должно дать экономию примерно в 30% по сравнению с покупкой жилья через договор долевого участия или на вторичном рынке. При этом речь идет о строительстве жилья эконом-класса. А гражданин - участник ЖК должен работать в организации, которая участвует в создании кооператива, и быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. Есть варианты и для многодетных семей, и для военнослужащих, то есть речь идет практически о возрождении советской схемы решения жилищного вопроса. Участие в данной схеме Фонда РЖС позволяет гражданам не бояться за судьбу денег, которые они внесут в кооператив.

Большой риск

Совсем другая ситуация - с ЖНК, которые вызывают гораздо больше нареканий у властей. Правда, следует учесть, что периодически данные структуры используют более привычное наименование - ЖСК, и тут уж покупателю жилья нужно не лениться изучать уставные документы организации. Главный плюс такой схемы - возможность платить за квартиру поэтапно, не вкладывая сразу все деньги. Принцип работы ЖНК, если говорить упрощенно, - это кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос. Затем член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. В период, когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, а необходимый период накопления истечет (по закону, это составляет минимум два года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья. Он может прописаться там и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял.

Очевидно, что такой вариант выглядит гораздо дешевле покупки квартиры по договору долевого участия или в ипотеку. Внешне все выглядит довольно понятно, но на деле эксперты предостерегают от такого решения жилищного вопроса. "Деятельность жилищно-накопительного кооператива регулируется совершенно другими законами, нежели  деятельность застройщиков, - поясняет руководитель общественного движения "Дольщики Самары" Василий Алексеенко. - В настоящее время серьезно изменилось законодательство в области долевого строительства: требуется обязательная государственная регистрация договоров долевого участия, обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. В случае же ЖНК нет никакой регистрации и контроля за заключением договоров".

Для примера, в том же Санкт-Петербурге из пяти зарегистрированных ЖНК один был ликвидирован по решению учредителей, а еще три организации постоянно получали замечания со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), которая пыталась добиться их закрытия. Так, одна из организаций практически все деньги пайщиков потратила на рекламу для привлечения новых пайщиков. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что выплатив меньше 50% собственности жилья, пайщик ЖНК не въезжает в свою квартиру, а становится в очередь таких же пайщиков, и когда до него дойдет очередь в покупке жилья, не совсем ясно.

Наконец, нельзя забыть и о том, что цены на недвижимость повышаются на 10-15% в год. Получается, что при таком росте стоимости жилья через два года, после внесения половины необходимой суммы, участник кооператива уже не сможет получить ту квартиру, которую он выбрал и за которую исправно вносил деньги: она подорожает на 20-30%. Ему придется либо доплатить недостающую сумму, либо довольствоваться другим, более дешевым жильем. Кроме того, внеся 50 % и получив квартиру для проживания (но не получив еще права собственности), член кооператива рискует остаться без квартиры в случае его ликвидации.

Доверяй, но проверяй

А вот застройщикам данная схема выгодна, так как позволяет обойти многочисленные ограничения, установленные 214-ФЗ, защищающим права дольщиков. Тем не менее, как уточняет Василий Алексеенко, пока в Самаре жилищно-накопительные кооперативы не получили широкого распространения - в Самарской области зарегистрировано четыре ЖНК. "В самой Самаре действует только один, но зарегистрирован он в городе Нижнекамске республики Татарстан, и отзывы о его деятельности в Интернете не слишком хорошие", - добавляет эксперт. Однако опыт других регионов свидетельствует о том, что со временем данная форма может прижиться и в Самаре. Помешать этому может лишь то, что столица 63 региона была и остается одним из лидеров в стране по количеству обманутых дольщиков. Печальный опыт сделал людей очень осторожными. Как отмечает председатель некоммерческой организации "Потребительский союз желающих улучшить жилищные условия ДЖИН-Б "Достойное жилье каждому" Владимир Сибиль, именно опасение потерять свои деньги мешает развитию жилищных кооперативов в Самаре. Так, ему удалось зарегистрировать свою организацию, но собрать требуемое законодательством количество членов кооператива уже на протяжении нескольких лет не получается.

Таким образом, пока кооперативное движение в сфере жилищного строительства в Самаре явно пробуксовывает. И на данный момент эксперты советуют воспользоваться всем более понятной и простой формой долевого участия: взять ипотечный кредит.

Василий Алексеенко, руководитель общественного движения "Дольщики Самары":
- Отсутствие контроля договоров долевого участия в ЖНК может привести к двойным продажам. При вступлении в ЖНК новые члены обязаны уплатить вступительные, членские, дополнительные и иные взносы, которые в случае выхода человека из кооператива в большинстве своем не возвращаются. Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости. Так как ЖНК - некоммерческая структура, то сфера его ответственности минимальна. Обязательства ЖНК ограничиваются суммой внесенных пайщиками средств. У пайщика нет гарантий, что он получит жилье в оговоренные при вступлении сроки. Предъявить же претензии в виде возмещения убытков и неустоек будет некому.

Александр Бурнаев, экс-руководитель департамента строительства мэрии Самары:
 - Я хотел бы обратиться ко всем жителям Самары с просьбой - не гнаться за якобы "халявой" ЖНК. Сейчас в рамках законодательства о защите прав дольщиков разработаны механизмы контроля, которые не позволяют тратить деньги неведомо куда. Дольщик защищен законодательно, хотя, не буду скрывать, в свое время я вообще выступал за запрет продажи жилья до достройки дома. Однако теперь законодательство по дольщикам доработано. В случае же внесения денег в кооператив совершенно не ясно, что платится, как, за что, кто все это контролирует. Деньги собираются на этапе, когда дом только в проектах. Словом, это ненужный риск.

Вячеслав Рандаев, аналитик рынка недвижимости:
- Формат ЖСК, предусматривающий участие государства, довольно надежен, чего нельзя сказать о ЖНК. По сути, сама схема подразумевает возникновение проблем из-за неизбежного появления кассовых разрывов. Грубо говоря, членам кооператива нужно копить деньги на квартиры десять лет, а потратить за короткий срок. Плюс к этому нельзя забывать про проблемы с инфляцией. Не случайно все самарские кооперативы разорились, а везде в стране и мире, где они действуют, оказывается помощь со стороны государства.
Поэтому я считаю, что лучше взять ипотечный кредит в банке, что в итоге окажется выгоднее, невзирая на вроде бы изначально низкие цены на жилье в кооперативах.