"Золотые" новостройки

Строительная отрасль Самары и Тольятти активно развивается. На рынке появляются все новые и новые предложения как эконом-класса, так и элитного жилья. А как обстоят дела в других городах Самарской области? Судя по предложениям на рынке, строительство многоэтажных домов процветает прежде всего в городах-спутниках крупных мегаполисов. Так, активное строительство идет в Кинеле. Согласно данным сайта "Из рук в руки", двухкомнатная квартира в новостройке здесь стоит около 1,7 млн рублей, трехкомнатная - около 2,2 млн. Также много предложений в Жигулевске. Здесь однокомнатная квартира предлагается примерно за 1,4 млн рублей, а двухкомнатная - за 2,4 млн рублей. А вот "двушка" в сызранской новостройке окажется буквально "золотой": за квартиру площадью 67 кв. метров просят 3 млн рублей.

В Новокуйбышевске двухкомнатная квартира площадью 72 кв. метра обойдется уже в 3,3 млн рублей. Можно найти более бюджетный вариант - однокомнатная квартира за 1,8 млн рублей, ее метраж составляет всего лишь 47 кв. метров.

Выходит, что цены на квартиры в новостройках в провинциальных городах как минимум сравнимы с самарскими и тольяттинскими. А если сравнивать их с жильем эконом-класса, например, квартирами в "Кошелев-проекте", то они и вовсе выходят дороже. И это при том, что уровень жизни и зарплат за пределами столицы региона традиционно ниже. Вот и становится диспропорция между стоимостью жилья в новостройках и доходами жителей настоящей проблемой для развития небольших городов области, особенно для тех, кто обладает большим объемом ветхого жилья.

Мало строят нового жилья

Итоговые цифры ввода жилья в эксплуатацию тоже не могут не настораживать. Так, за 11 месяцев прошлого года в Новокуйбышевске при плане 14,6 тыс. кв. метров введено 11,1 тысяч - 76,2% от годового плана. В Кинеле за 11 месяцев введено 30,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 89,3% от плана, в Похвистнево - 4,5 тыс. кв. м - 57,3%, в Сызрани - 14,8 тыс. кв. м - 46,5% от плана. Таким образом, во многом дороговизна жилья объясняется низкими объемами строительства.

Для сравнения: "вторичка" в данных городах порой продается по очень невысоким ценам, что конечно, делает покупку такой недвижимости весьма выгодной. Так, к примеру, 3-комнатная квартира в Сызрани обойдется лишь в 1,9 млн руб, а 1-комнатную (правда, площадью всего лишь 30 кв.метров) можно купить еще дешевле - за 1 млн рублей. Как отмечает директор Территориального агентства оценки консорциума "Поволжского Центра Развития" Валентин Лобанов, большую часть квартир на рынке недвижимости в таких городах, как Похвистнево, Октябрьск, составляют хрущевки. "Учитывая, что они давно выработали свой ресурс, столь низкие цены понятны. Характерно, что продажа изначально дорогих объектов вторичной недвижимости (таких, к примеру, как четырехкомнатные квартиры) изначально обречена на провал. Спроса на такие объекты просто нет", - констатирует эксперт.

Исключение в ряду малых городов области - лишь Кинель, где, в целом, количество строящихся объектов выше, а потому и нет столь серьезного разрыва в ценах между жильем во "вторичке" и в новостройках. Даже беглый просмотр сайтов недвижимости показывает, что в Кинеле предлагается очень много к продаже квартир в новостройках, в то время как в других городах их приходится буквально "вылавливать". К тому же и сами цены на жилье в этом городе значительно ниже, чем в других муниципалитетах области. Правда, по мнению генерального директора ГК "Институт оценки" Алексея Гурьянова, уровень цен в Кинеле связан прежде всего с плохим развитием инфраструктуры.

Строят сами

Свою роль в низких объемах строительства играет позиция застройщиков. "Самарские компании не спешат идти в малые города, справедливо считая, что спрос на жилье в столице значительно выше, а значит, скорость реализации проекта от момента начала строительства до сдачи и продажи готовой квартиры существенно сокращается", - отмечает генеральный директор ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" Алексей Ульянин. - Чаще строительством в небольших городах занимаются местные строительные компании, которые хорошо знают местный рынок, у которых налажены деловые отношения с администрацией города. Валовый маржинальный доход от реализации проекта в небольших городах существенно меньше, чем в Самаре, даже с учетом отсутствия проблем, связанных с расселением площадки".

Решением проблемы отчасти служит индивидуальное жилищное строительство. Оно становится все более и более популярным. Так, к примеру, в Новокуйбышевске в 2013 году было введено в эксплуатацию 2,3 тыс. кв. метров малоэтажного жилья. Однако оно доступно далеко не всем, так как обойдется намного дороже, чем квартира в многоэтажном доме эконом-класса. К тому же оно не позволяет расселять ветеранов войны, многодетные и молодые семьи (словом, все льготные категории граждан), а ведь эта задача для государства -  сегодня одна из приоритетных.

Правительство поможет

Здесь необходимо отметить, что губернатор Самарской области Николай Меркушкин неоднократно выражал обеспокоенность по поводу низких объемов строительства в малых городах губернии. Для того, чтобы решить эту проблему, региональное правительство приняло Концепцию жилищной политики Самарской области до 2020 года. Согласно этому документу, в Сызрани под жилищное строительство отводится 12 площадок общей площадью 783 гектара, на которых можно будет возвести 3,76 млн. квадратных метров жилья. При этом две площадки рассчитаны под многоквартирные дома, остальные - под смешанную застройку. В Кинеле под жилое строительство определено 47 площадок. Аналогичные решения приняты и по другим городам области. Главным оператором программы стал Самарский областной фонд жилья и ипотеки, который, сформировав земельный участок, будет обустраивать его объектами инженерной инфраструктуры, подводить туда коммуникации, делать проект планировки и проводить открытый аукцион на право застройки. Все это поможет удешевить стоимость строительства, а значит - готового жилья, а также привлечь новых застройщиков. При этом, по мнению Алексея Ульянина, востребованным окажется лишь жилье эконом-класса, что, кстати, соответствует и тому, что запланировано в Концепции.

Правда, по мнению Ульянина, необходимо понимать: планируя строительство жилья в том или ином городе, необходимо учитывать его индивидуальные особенности, инфраструктуру и перспективы агломерации. "Так, например, в Кинеле могут жить люди, работающие в Самаре, поэтому для них исключительную важность приобретает вопрос транспортной доступности до места работы. В отличие, например, от жителей Сызрани или Отрадного, где перспективы строительства зависят от социально-экономического развития самого города", - рассуждает эксперт.

Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт":

- Цены на жилье в небольших городах Самарской области действительно порой высоки. Это связано с небольшим объемом новостроек и ограниченным предложением квартир в новых домах, при постоянном устойчивом спросе. В Самаре строительный рынок активно развивается, хотя, на мой взгляд, еще далек от насыщения. Практически по всем сегментам жилья есть неудовлетворенный объем платежеспособного спроса. Безусловно, наиболее востребованно жилье эконом-класса, квартиры стоимостью от 30 до 35 тыс. рублей за квадратный метр разлетаются, как горячие пирожки. В небольших городах такого нет, хотя цены за квадратный метр порой превышают 40 тыс. рублей.

Валентин Лобанов, директор Территориального агентства оценки консорциума "Поволжского Центра Развития":

- По данным базы Аддон, совокупный объем предложения жилой недвижимости в малых городах Самарской области за 2013 год составил порядка 507 объектов общей площадью примерно 22 тыс. кв. м. Оферты объектов в этих районах присутствуют в виде единичных предложений в основном малоэтажной жилой недвижимости в областных изданиях, в сети Интернет, но чаще всего на досках объявлений.

По структуре предложения в малых городах Самарской области на протяжении 2013 года наиболее массовым является сегмент квартир хрущевской (44%) и улучшенной планировки (36%). На конец декабря 2013 года средняя цена на жилую недвижимость в малых городах Самарской области составила 21,6 тыс. руб./кв.м, что на 7% выше, чем в начале 2013 года.

Алексей Гурьянов, генеральный директор ГК "Институт оценки":

- В среднем, цена 1 квадратного метра в Самаре в эконом-классе составляет от 40 тыс. до 60 тыс. рублей за квадратный метр, бизнес-класс начинается от 50 тыс. рублей. Есть более дешевые предложения - от 35 тыс. рублей, но это проблемные объекты. В то же время цена квадратного метра в Жигулевске составляет около 36 тыс. рублей, а в Новокуйбышевске - около 44 тыс. рублей. Это логично, ведь Новокуйбышевск - почти Самара, поэтому цены близки. Жигулевск - ближе к Тольятти, где цены ниже, что влияет и на динамику цен в этом городе.