Несчастливая доля
Не зря на сайтах, посвященных недвижимости, владение долей в квартире сравнивается с курением на пороховой бочке. Действительно, согласно действующему законодательству, владение долей квартиры не означает привязку к конкретным квадратным метрам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Собственник доли защищен законом гораздо меньше, чем владелец комнаты в коммуналке.

Генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская объясняет, что если сравнивать два совершенно идентичных объекта недвижимости, то владелец комнаты в коммунальной квартире получит при продаже большую сумму, нежели владелец доли. Также она отмечает, что продажа доли в квартире - задача крайне непростая, ведь собственникам других долей выгодно срывать показы, не пуская, к примеру, потенциальных покупателей в квартиру. Еще сложнее обстоит дело, если один из совладельцев жилья - асоциальная личность или человек, разводящий дома множество животных. В свою очередь, покупатель понимает, что может столкнуться с серьезными проблемами при реализации своего права собственности, что также влияет на цену.

Как же необходимо поступить при выставлении доли на продажу? В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. При этом всегда стоит предоставлять такую информацию в письменном виде, желательно привлечь к этому и нотариуса. В противном случае владельцы других долей в квартире могут оспорить уже совершившуюся сделку.

Привлекаем специалистов

Еще один возможный вариант - продажа доли в квартире специальным агентствам и физическим лицам. В Сети можно найти немало предложений о покупке таких долей. После этого покупатель обычно сам проводит работу по получению согласия от других собственников на продажу жилья. Методы работы бывают разными:  от вполне мирных соглашений до врезаний новых замков или организации постоянного ремонта. Правда, нужно понимать, что данная сделка носит для компании или физического лица инвестиционный характер, так что много денег за свою долю получить не удастся.

На сайте www.unibo.ru можно обнаружить не только соответствующее предложение по приобретению долей недвижимости в Тольятти, но и способ самостоятельного расчета полученных денег. Согласно данному сайту, рыночная стоимость доли определяется по формуле, где Х/У - (20-50%) = стоимость доли, Х - средняя рыночная стоимость всей квартиры, У - доля в квартире. Что же касается процентов, которые необходимо вычесть из стоимости, то они определяются в зависимости от ситуации и проблем в квартире.

Еще один возможный вариант распоряжения недвижимостью - продажа доли по договору дарения, что не требует предварительных согласований с другими совладельцами квартиры. Однако Елена Чичановская предостерегает от такого решения вопроса, подчеркивая, что данный метод является незаконным, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Продавец легко может стать жертвой мошенников, или же сделка может быть оспорена, что чревато финансовыми потерями уже для покупателя. По ее мнению, единственный способ решить проблему и не потерять деньги - это попытаться договорится, привлекая к этому процессу профессионального риелтора.

"В 90% случаев собственники долей - это люди не чужие, - считает Чичановская. - Они должны понять, что продажа квартиры как единого целого с последующим разделом денег - это самый простой и выгодный для всех процесс. Да, бывает и так, что обиды, конфликты не позволяют договориться. Именно поэтому лучше привлечь к процессу профессионального риелтора, который сможет разобраться в претензиях сторон и осуществить выгодную сделку для всех сторон. Любой другой вариант чреват серьезными потерями".