Главное - экономика

Какие факторы влияют на цену квадратного метра жилья? Как отмечает аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев, в первую очередь это показатели экономического развития. "Когда регион успешно развивается, появляются новые проекты, крупные предприятия, это приводит к росту трудовой миграции, - замечает эксперт. - Именно этот факт и приводит к росту цен на недвижимость. А вот такой показатель, как объемы строительства, не имеет столь серьезного значения. До сих пор у нас предложение заметно ниже спроса, и переломить эту тенденцию не удается".

Однако есть и другое мнение, согласно которому, на уровень цен влияет большее количество факторов. "Существенно влияют на увеличение платежеспособности спроса социальные государственные программы, деньги под которые выделяются, как правило, в конце отчетного периода, количество и стоимость ипотечных денег, ну и конечно доходы населения, - рассказывает президент Поволжской гильдии риэлторов Алексей Журавлев.- Поэтому, в целом, можно сказать, что рост цен на недвижимость на локальных рынках свидетельствует о благополучии региона, снижение стоимости - скорее наоборот. Нормальным можно считать рост цен чуть выше инфляции. И если государственная программа предусматривает масштабное строительство, то (при стабильности других факторов, конечно) это сдерживает рост цен и делает жилье более доступным для покупателей".

Только цифры

Согласно отчету Поволжской Гильдии риэлторов за прошлый год, лидером по цене квадратного метра остается Москва. По достигнутому уровню цен Москва (203,3 тыс. руб./кв. м) опережает следующий за ней Санкт-Петербург (96 тыс. руб./кв. м) более чем вдвое. Средняя цена квадратного метра в Самаре, по данным исследования, составляет 58,5 тыс. рублей, что ниже, чем в Казани (63,7), Нижнем Новгороде (63,1) и Екатеринбурге (72,8). По мнению Вячеслава Рандаева, данные показатели связаны с более бурным экономическим ростом в этих городах-милионниках, нежели в Самаре. "В развитие Казани всегда вкладывались большие деньги, а взлет Нижнего Новгорода начался после того, как этот город стал столицей ПФО", - отмечает эксперт.

Наибольший рост цен в прошлом году (по сравнению с 2012-м) наблюдался в Ульяновске (14%) и Кирове (12%). По мнению Вячеслава Рандаева, ранее недвижимость в этих городах была недооценена, с чем и связан нынешний рост стоимости жилья. При этом в четырех крупных городах - Краснодаре, Красноярске, Тюмени и Твери - цены на недвижимость, напротив, упали.

Рост цен в Самаре за указанный период составил 4,8%. Таким образом, можно сказать, что регион держится в крепких "середняках". При этом, как и в большинстве городов, цены на "вторичку" выше, чем на новостройки. Разница составляет около 18%, что, в принципе, сходно с показателями Омска, Новосибирска и Ставрополя. Причины этого понятны: это и отсутствие чистовой отделки в сдаваемых новостройках, и расположение их на окраинных, необжитых территориях, и повышенные риски.

Цены пойдут вверх

С начала 2014 года рост цен в Самаре продолжился. Согласно данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), по итогам марта 2014 года средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади жилья (квартиры в многоквартирных домах) на вторичном рынке недвижимости Самары составила 60, 2 тыс. рублей. Прирост к предыдущему периоду составил более 2%. По мнению заместителя исполнительного директора СОФЖИ Натальи Ладовой, это еще не предел и для самарского рынка в целом характерна тенденция к росту. "По данным Росреестра, в 2013 году в Самаре было зарегистрировано 21257 договоров купли-продажи, что составляет около 4,5% домохозяйств, - отмечает Ладова. - Это показатель высокой активности рынка. К тому же специалисты нашего мониторингового центра отмечают некоторый рост цен на "вторичку".

По мнению Алексея Журавлева, на ценообразование в ближайшее время могут существенно повлиять большие объемы строительства в преддверии ЧМ по футболу-2018. "Любопытно, что это повлияет на весь регион: гостиницы будут построены и в Тольятти, города свяжет скоростная железная дорога, проходящая через аэропорт, - добавляет Журавлев. - Может появиться мост через волгу в Тольятти и новая трасса, проходящая через него. В целом, все это будет способствовать росту рынка недвижимости в регионе. Однако все это будет работать в долгосрочной перспективе, если экономика Самарской области будет успешно развиваться".

Впрочем, рост цен и спроса на жилье будет характерен и для других регионов, так что гонка за лидерами продолжится. "Недвижимость в России была, есть и будет одним из самых надежных инвестиционных инструментов, - резюмирует Наталья Ладова. - На мой взгляд, это не только вполне закономерный результат тех макроэкономических процессов, которые мы наблюдаем в последнее время. Желание иметь свой дом, квартиру - одна из базовых потребностей человека. Поэтому жилье всегда будет востребованно, а значит, всегда будет в цене".

Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":

- Для сравнения показателей по нескольким городам целесообразно использовать такие критерии, как цены на новостройки и вторичную недвижимость, уровень одобрения заявок по ипотеке, а также спрос на недвижимость. Все эти данные связаны с экономическим развитием региона. В каждом городе много своих нюансов, поэтому я бы хотела сосредоточиться на анализе ситуации в нескольких городах ПФО. Если мы говорим о Самаре, то здесь цены колеблются от 45 тыс. рублей за 1 кв. м. в новостройке и 55 тыс. рублей за 1 кв. м. во "вторичке". Уровень одобрения заявок на ипотечные кредиты в банках составляет примерно 50%. Спрос вполне стабилен.

Если мы говорим о Саратове, то сложно найти существенные отличия. Совсем иначе развивается ситуация в Казани и Нижнем Новгороде. Так, для Казани характерен бурный экономический рост, который поддерживается постоянными денежными вливаниями из государственной казны. В результате там очень высок спрос на жилье, рынок разогревается не только местными жителями, но и теми, кто намерен приехать жить и работать в Казань. В результате цены на жилье на "вторичку" там достигают 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом я бы еще отметила, что структура жилого фонда там несколько иная - мало ветхих зданий, в целом в поддержание и развитие многоквартирных домов вкладываются большие деньги, также много новостроек.

Есть интересные тенденции и на рынке недвижимости Нижнего Новгорода. Еще недавно этот город активно развивался в экономическом плане, там появлялись новые производства. Сейчас наблюдается определенный экономический спад. В результате там очень большой объем предложений недвижимости, так как много строилось жилья. Еще интересной и характерной чертой Нижнего Новгорода является большое количество предложений домов и коттеджей в пригороде. Практически все застройщики имеют в своем активе строительные проекты как в самом городе, так и в пригородных районах.