Обмен с доплатой – не редкость

В советские времена обмен с доплатой был, по сути, единственным возможным способом улучшить жилищные условия семьи или же наоборот, быстро получить крупную сумму денег – для тех, кто менял большую жилплощадь на меньшую. Однако сейчас большая часть сделок все же представляет собой просто куплю или продажу недвижимости. Именно поэтому часть экспертов, к примеру, аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев, уверены, что в основном такие сделки остались в советском прошлом. «Сейчас чаще всего продают квартиру и покупают другую, не усложняя себе жизнь доплатами и обменами», - рассказывает эксперт. А вот руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова рассказывает, что такие сделки актуальны до сих пор. Они нередко осуществляются, когда семья использует сертификат «материнского капитала». Еще один возможный вариант - переезд в другой город или же наоборот, необходимость при приобретении нового жилья проживать в том же районе, где была расположена старая квартира. В этом случае вариант «обмен с доплатой» помогает сузить варианты поиска. Также распространены также случаи, когда частный дом пытаются обменять на квартиру.

Можно встретить такие варианты и на сайте «Из рук в руки». Так, к примеру, предлагается «трешка» в поселке Красная Глинка, по цене 3,1 млн рублей. При этом в объявлении указано, что квартиру можно либо приобрести, либо предложить «однушку» в том же поселке с доплатой. На этом же сайте есть предложение частного дома площадью 67 кв. метров, также в поселке Красная Глинка. Дом предлагается обменять на офисное помещение или квартиру на первом этаже жилого дома на первой линии – очевидно, также с намерением переоборудовать ее в магазин или офис. Еще одно предложение – обмен 1,5 комнатной квартиры в районе Воронежских озер на «малосемейку» или «хрущевку» в районе Шоколадной Фабрики. Здесь также налицо желание сохранить привычный район. Также нередко встречаются предложения по обмену с доплатой меньшей квартиры на большую. Размер доплаты в объявлениях фигурирует редко, так как определяется индивидуально.

Сложный процесс

Как же проводятся подобные сделки? «Для этого подбираются два подходящих друг другу варианта и риелтор помогает с проведением сделки до момента ее завершения, - рассказывают в АН «Квартирникъ». - Если интересует обмен квартиры через куплю-продажу, сегодня все чаще доплата может быть организована через ипотечные программы. Одновременно будет идти работа по поиску достойного для обмена варианта и рассмотрение максимально выгодного предложения от банка».

После того, как необходимый вариант найден и одобрен клиентом, риелтор согласует со всеми участниками процесса купли-продажи жилья важные условия, они, в свою очередь, закрепляются подписанием предварительного договора, после чего, если стороны не изменили свои намерения, заключается сделка.

В то же время, как замечают в «Квартирнике», обменять квартиру в Самаре - немного более сложная задача, чем непосредственная продажа жилья. Ведь сама сделка и обмен квартир могут состояться только при условии, что жилье устроит обе стороны по всем параметрам.

Как отмечает Ирина Быкова, без помощи грамотного риелтора провести большую часть подобных сделок просто невозможно - по причине их сложности. В противном случае может получится так, что к примеру, вариант на обмен уже подобран, а вот своя квартира почему-то не продается. И в определенный момент хозяин подобранной для обмена квартиры устает ждать и продает свою жилплощадь. Процесс поиска придется начинать заново, и не всегда нужный вариант вообще технически можно найти. Если же квартира была продана, то могут вмешаться органы опеки, которые выступают против выписки несовершеннолетних «в никуда». Одновременное участие сертификата «материнского капитала» еще более усложнит процесс оформления, так как недвижимость нужно правильно оформить в долях, а также четко разъяснить покупателю, что деньги по сертификату будут получены лишь спустя несколько месяцев после оформления сделки. При этом главным залогом правильности оформления документов Ирина Быкова называет тщательное соблюдение всех временных сроков прохождения документов.

Ирина Быкова, руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит»:

- Сделки по продаже и покупке недвижимости с доплатой происходят очень часто. К примеру, семья решает использовать сертификат «материнского капитала» в качестве доплаты или же берет ипотечный кредит. При этом среди потребителей почему-то существует ложное впечатление, что эти сделки очень просты. На самом деле это не так. Если квартиру и можно найти самостоятельно, то все тонкости оформления сделки необходимо доверить грамотному специалисту, без риелтора тут не обойтись. Попытки сэкономить, сделав все самостоятельно, чреваты потерей денег.

Приведу лишь несколько распространенных ошибок при совершении сделок, которые могут привести к крайне серьезным последствиям. К примеру, если в семье есть ребенок, то необходимо получать согласие органов опеки на продажу жилья. При этом сделку по покупке новой квартиры необходимо совершить на следующий день, или, при сделке по ипотеке, максимум в течение недели. Если же этого не будет сделано, то органы опеки оспаривают сделку. Также необходимо учитывать при сделке, что доли детей в недвижимости не должны уменьшаться при покупке новой квартиры. Нужно также помнить требования банков к ипотеке и требования контролирующих органов при покупке квартиры с участием материнского капитала.

Еще один пример: у семьи была маленькая квартира, они решили, используя ипотечный кредит, приобрести большую, но в доме с деревянными перекрытиями. А банки традиционно не дают ипотеку на квартиры в таких домах.