Собираем документы

Как поступить, если вы по каким-то причинам не приватизировали свое жилище раньше и решение назрело только сейчас? Прежде всего вам предстоит подготовить различные справки и документы, в том числе паспорт, договор найма, ордер или выписку из лицевого счета, справки о прописке до 01.07.1991 года, а также справку о неучастии в приватизации другого жилого помещения. Те, кто после указанной даты проживал на территории других муниципалитетов, должны подтвердить, что не участвовали в приватизации на их территории. Кстати, правило участия в приватизации один-единственный раз не распространяется на тех, кто делал это, будучи несовершеннолетним. Став взрослым, такой гражданин имеет право еще раз бесплатно оформить права на другое жилье.

Документы на регистрацию права собственности можно подать в офисах Росреестра, Кадастровой палаты или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Там же можно получить полный список всех документов, которые потребуются в каждом конкретном случае. Государственная регистрация прав осуществляется в срок не более 18 дней. Впрочем, для многих самарцев проще заключить договор с юридической фирмой, которая специализируется на оформлении приватизации. Вам будет необходимо лишь сделать нотариальную доверенность на специалиста, который будет оформлять документы. Остальные бумаги он соберет самостоятельно. Особенно оправданным выглядит привлечение юристов в тех случаях, когда в квартире была сделана перепланировка. В этом случае ее нужно будет предварительно узаконить.

Сколько стоит услуга приватизации? В ГК "Бизнес- Гарант" за нее предстоит отдать 15 тыс. рублей (если речь идет о квартире). За приватизацию комнат придется заплатить больше - 20 тыс. рублей, а если речь идет о приватизации в судебном порядке - 30 тыс рублей. Согласование перепланировки - дополнительная услуга, за нее просят от 20 тыс. рублей. В компании "Технология управления" ценник примерно такой же, но делается оговорка: срок приватизации комнат в общежитиях составит не менее 3 месяцев.

Идут на попятную

Между тем сегодня, спустя 20 с лишним лет с начала реформы, все больше собственников жилья задумываются, можно ли отказаться от своих прав на недвижимость и вновь снимать жилье по социальному найму. Причиной таких упадочнических настроений становится закон  "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части 1-й и часть 2-ю Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц", подписанный президентом Владимиром Путиным 4 октября 2014 года и вступающий в силу с Нового года. Он предусматривает взимание налога на недвижимость не с инвентаризационной, как это было раньше, а с кадастровой стоимости жилья.  В перспективе это может означать значительное повышение налоговых платежей практически для всех категорий граждан. Право на льготы будут иметь лишь пенсионеры, инвалиды детства, первой и второй групп, участники Великой Отечественной войны и "чернобыльцы". Кроме того, на федеральном уровне установлено, что не облагаются налогом 20 квадратных метров от площади каждой квартиры или 10 квадратных метров от комнаты. То есть владельцы малометражных квартир смогут спать спокойно. Но! Налоговые льготы можно будет получить только на одну квартиру, так что серьезный удар будет нанесен по владельцам инвестиционной недвижимости.

Главная проблема связана с тем, что кадастровая стоимость максимально приближена к реальной рыночной цене жилья, в отличие от инвентаризационной, и обычно выше в 10 и более раз. Инвентаризационная стоимость, к примеру,  рассчитывается в зависимости от возраста дома, но не учитывает его расположение, так что шикарная "сталинка" на набережной по инвентаризационной стоимости была дешевле, нежели  крохотная "однушка" в новом доме на окраине. Теперь эта диспропорция будет устранена, но владельцы, к примеру, квартир в центре понесут довольно серьезные финансовые потери.

Выгодно или нет?

Попробуем выяснить, какие преимущества дает статус собственника жилья, или же вполне можно обойтись без него. У экспертов на этот счет нет единого мнения. "Я не вижу никакой выгоды в том, чтобы не приватизировать свое жилье, - рассуждает аналитик недвижимости Ирина Рязанова. - Право собственности дает вам возможность распорядится жильем по собственному усмотрению - продать, подарить, завещать и так далее. Вы, к примеру, можете легко переехать в другой город, совершив сделку купли-продажи. А как поступить в том случае, если жилье не приватизировано? Сделок по обмену неприватизированного жилья сейчас практически нет".

А вот партнер Адвокатского бюро RBL Денис Герасимов считает, что в определенных случаях не стоит торопиться с оформлением своего права на недвижимость. "Приватизация жилья может быть невыгодна в тех случаях, когда жилье находится в очереди на снос как ветхое или аварийное, - объясняет эксперт. - В историческом центре Самары не редкость, когда отдельные квартиры "нарезались" в одном небольшом доме и в итоге их жилая площадь составляла 6-8 кв. метров. Если жилье приватизировано, то при сносе такого дома застройщик предоставит только компенсацию стоимости этих квадратных метров. В то же время, если квартира не приватизирована, при сносе дома выделяется жилье по социальным нормам - т.е. не менее 12 квадратных метров на человека. Это может позволить семье улучшить жилищные условия".

Впрочем, Ирина Рязанова категорически опровергает данную точку зрения. "Иногда говорят о том, что невыгодно приватизировать жилье в ветхом и аварийном жилом фонде, - рассказывает эксперт. - Якобы это помешает получить большую жилплощадь при сносе. В результате в какой-нибудь ветхой избушке нередко прописывались по 40 человек, и все они ждали, что им дадут новые и хорошие квартиры. Но это нелепость. Сейчас ветхие дома сносят частные застройщики, которые, естественно, не будут предоставлять таким "жильцам" большие квартиры".

Необоснованные страхи

В том же, что касается вероятности расприватизации из-за увеличения налогового бремени, эксперты единодушны. По их мнению, этот фактор не должен влиять на решение приватизировать жилье. "Да, безусловно, налоги на недвижимость вырастут, - отмечает Ирина Рязанова. - Однако всем одиноким собственникам больших квартир не стоит отменять приватизацию. К примеру, одинокая пенсионерка может, обратившись в проверенное и известное агентство недвижимости, продать трехкомнатную квартиру и приобрести однокомнатную. Так она получит дополнительные средства для жизни".

А вот Денис Герасимов уверен, что налоги не будут слишком высоки, хотя часть жителей Самары столкнется с тем, что кадастровая стоимость жилья, рассчитываемая по усредненным показателям, не будет соответствовать особенностям конкретного дома и квартиры. В этом случае можно оспорить кадастровую стоимость жилья через суд или в административной комиссии.

Среди других плюсов приватизации можно отметить и то, что собственника гораздо сложнее выселить из квартиры, даже в случае долговременных невыплат коммунальных платежей, да и в этом случае после продажи квартиры и уплаты долга он получит на руки определенную сумму денег. А вот гражданин, проживающий в квартире по социальному найму, рискует просто оказаться на улице. К тому же, собственник квартиры может прописывать и выписывать людей из своего жилья по своему усмотрению. В свою очередь, квартиросъемщик имеет право подселять к себе лишь членов собственной семьи. Кроме того, при регистрации нового жильца, за исключением несовершеннолетних детей, придется получить согласие всех остальных, прописанных в квартире.

Денис Герасимов, партнер Адвокатского бюро RBL:

- Принятие нового закона, который предусматривает расчет налогового бремени исходя из кадастровой стоимости жилья (а не инвентаризационной, как раньше) может сделать приватизацию невыгодной. Если ранее за квартиру 60 кв. метров налог в год составлял примерно 100-200 рублей в месяц  в зависимости от времени постройки дома, то теперь может повысится до 2,5 тыс. рублей. Правда, для большинства жителей Самары это вряд ли станет серьезным стимулом к продаже жилья, в отличие от Москвы, где суммы налогов могут стать действительно неподъемными для обычного человека.

Ирина Рязанова, аналитик недвижимости:

- Право собственности на жилье очень удобно и выгодно, и не стоит отказываться от приватизации только из-за того, что вырастут налоги. К примеру, из собственного жилья вы можете спокойно переехать на какое-то время, сохранив свое право на недвижимость, а в случае с социальным наймом придется выписываться, и не факт, что вам дадут право прописаться обратно. Вы также можете решить вопрос с наследованием жилья, причем передать его тому из своих родственников, кто наиболее этого достоин, к примеру, заботится о вас во время болезни. Если жилье не приватизировано, сделать это сложнее.