Нелегкая доля

Действующее законодательство поддерживает институт долевой собственности. К примеру, при приобретении жилья с использованием "материнского капитала" требуется оформить квартиру в долевую собственность всех членов семьи, а при рождении третьего ребенка пересчитать доли так, чтобы и он получил право собственности.

Однако опыт показывает, что порой наличие доли в квартире оказывается серьезной проблемой, если другие собственники долей в квартире начинают продавать и передавать их третьим лицам. В Самарской области подобные случаи нередки. Так, например, в прошлом году тольяттинские СМИ наперебой трезвонили о том, как жительница Автограда Валентина Топоркова в буквальном смысле оказалась на улице, несмотря на то что ей принадлежала доля в размере одной трети квартиры. Оставшиеся две трети ее сын передал своей жене, которая, в свою очередь, продала их  двум разным гражданам. Они-то и не пускали Топоркову в принадлежащую ей квартиру. Еще страшнее оказалась ситуация у другого жителя Тольятти - Василия Верхогляда. В обычной двушке, которая принадлежала им с сыном, собственников оказалось 200 человек. Дело в том, что его отпрыск продал свою долю, после чего покупатель стал продавать микроскопические площади квартиры мигрантам, которым необходима была прописка. Пенсионер обратился в правоохранительные органы, которые помогают выписывать новых "жильцов", однако вместо них до сих пор продолжают появляться другие.

По схожей схеме в другой тольяттинской квартире был заключен договор дарения 2,9 кв. метра жилой площади 102 гражданам. Каждому из них по документам досталось от 1,5 до 8 кв. сантиметров. При этом, как выяснила прокуратура Автозаводского района, стоимость этих долей составила от 1,5 тыс. до 8 тыс. рублей, соответственно.

Разные схемы

Как же становятся возможны такие сделки? В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу.  "Если такое предложение не было сделано, любую сделку по продаже недвижимости можно оспорить в суде, - считает эксперт недвижимости Вячеслав Рандаев. - Иногда для выкупа доли, если нет свободных средств, в этом случае придется брать кредит, однако возможность спокойной жизни все же дороже".

Отметим, что закон ничего не говорит о том, что делать в том случае, если эти участники не дают никакого ответа на предложение продать им долю. В то же время не требуется их согласия, если доля просто передается по договору дарения. Правда, в этом случае одаряемый вынужден будет заплатить подоходный налог в размере 13 процентов от суммы передаваемого ему имущества.

Есть и другая схема - с использованием займов, когда покупатель на условиях возвратности предоставляет продавцу денежные средства, а продавец в качестве обеспечения по займу предлагает долю в квартире.

Увы, часто после того, как доля выкуплена, покупатели создают невыносимые условия для прежних хозяев квартиры, вынуждая их продавать жилье за бесценок. При этом стоит заметить, что законодатели неоднократно пытались разобраться с манипулированием долями. Но проект закона, который и должен определять минимальную долю в праве собственности и регулировать возможность распоряжаться ею, до сих пор находится на рассмотрении в Госдуме. В случае, если закон будет принят, статья 30 Жилищного кодекса будет дополнена нормой, запрещающей делить жилую площадь размером 30 кв. метров более чем на три части, то есть покупатель не сможет приобрести угол меньше 10 кв. метров.

Выход есть

Генеральный директор ГК "Статус" Елена Чичановская советует владельцам долей любыми способами прийти к согласию в вопросе о дальнейшей судьбе квартиры. При этом следует помнить, что доля "стоит" меньше, чем комната в коммунальной квартире, так что надеяться на получение действительно значительной суммы от ее продажи не стоит. "Именно поэтому лучше продавать квартиру целиком, что позволит получить за нее реальную рыночную цену, а потом поделить полученные деньги в соответствии с долями, - говорит эксперт. - Если же вы стали жертвой человека, продающего жилье по минимальным долям, то в этом случае можно обратиться в правоохранительные органы, которые сейчас ведут борьбу с "резиновыми" квартирами".