Выбираем дачу

Дача - это сезонный продукт, который просто невозможно осмотреть зимой или в весеннюю распутицу. Соответственно, пик продаж загородной недвижимости приходится на теплое время года. Как рассказывает специалист земельного отдела АН "Визит" Наталья Крайнец, уже в апреле-мае самарцы совершают большинство ознакомительных экскурсий на предлагаемые объекты. И данный шаг полностью оправдан: покупая "кота в мешке" и ориентируясь лишь на описания и фото, вы слишком рискуете получить на выходе не совсем то, за что вы заплатили деньги.

Тем не менее лучше всего определиться со своими требованиями к даче заранее. Определяющими моментами являются местоположение участка, наличие коммуникаций (электричества, газа, воды), рельеф местности и общее состояние объекта. "Сейчас на рынке представлены как ухоженные и красивые дачи с кирпичными домами и детскими площадками, так и участки с деревянными "скворечниками", к которым давно не притрагивалась рука хозяина, - рассказывает Наталья Крайнец. - Самое востребованное и, соответственно, дорогое направление - конечно, северное, в районе Царевщины, Красного Яра. Южное направление - в район Сухой Самарки - стало в последнее время дешеветь. Восточное направление традиционно недорого".
Эксперт отмечает, что из всего набора коммуникаций для покупателей наибольшее значение имеет электричество. При этом важна мощность сети.

Наличие газа также влияет на стоимость. Из других особенностей для многих важен рельеф местности: все хотят приобрести ровный участок, поэтому, если дача находится в овраге или на склоне, смело просите скидку. "А вот заброшенная ранее дача с ветхим домиком и разросшимися деревьями может быть выгодной покупкой, - добавляет Крайнец. - Здесь действует простой расчет: такие дачи дешевле аналогичных предложений. Скидка порой доходит до 100 тысяч. А полная очистка дачного участка от деревьев в прошлом году, например, стоила 15-20 тыс. рублей. Выгода налицо. Но, конечно, этот вариант не подойдет пожилым людям, которым важно сразу начать отдыхать на даче".

Изучаем документы

Очень важно при покупке дачи знать все о необходимых документах. "Такое понятие, как "дача как объект недвижимости", отсутствует в нормах действующего законодательства, - рассуждает начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Самарской области Павел Найдовский. - Речь может идти о садовом или дачном земельном участке, на котором может быть расположен садовый или жилой дом, а также другие строения (баня, сарай, хозяйственные постройки)".

Как разъясняет Найдовский, земельный участок и расположенное на нем строение чаще всего принадлежат одному собственнику. И продавать/покупать земельный участок необходимо одновременно с расположенным на нем строением. То есть дом или баня не могут быть проданы или приобретены отдельно от земельного участка.

"Для продажи объектов недвижимого имущества необходимо наличие зарегистрированного права на данные объекты в Едином государственном реестре прав, - говорит эксперт. - Наличие документов, свидетельствующих о ранее возникшем праве на такие объекты - сделки, заключенные до 1998 года, зарегистрированные в БТИ или в комитете по земельным ресурсам и землеустройству; свидетельства о правах на землю, выданные до 1998 года, - все это не позволит надлежащим образом оформить сделку по продаже данных объектов без регистрации этого права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)".

Кстати, вариант, который был распространен ранее (продажа дачи по устной доверенности), по мнению Натальи Крайнец, уже не является безопасным. Нередки случаи, когда дети и внуки бывших владельцев возвращаются на проданный ранее участок. Стоит ли говорить, что закон будет на их стороне, а потраченные на обустройство дачи деньги вернуть будет крайне сложно. "Также ранее были распространены случаи, когда собственники продавали неоформленные участки - просто получали от покупателя деньги, потом оформляли участок на себя в управлении Росреестра и уже по документам вторично продавали его, - рассказывает Наталья Крайнец. - Разумеется, я не рекомендую участвовать в таких сделках. Даже если собственник и не является мошенником, оформление документов может затянутся на долгий срок, а это невыгодно".

А вот Павел Найдовский рассуждает иначе, указывая, что в законе предусмотрены возможности для правильной регистрации такой сделки, а именно: если недвижимость еще не оформлена, закон позволяет зарегистрировать ранее возникшее право и одновременно подать заявление о переходе права другому лицу. Это удобно и выгодно как для продавца, так и для покупателя, поскольку они всего один раз обращаются за регистрацией прав. В этом случае государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права с продавца не взимается, а регистрационные действия осуществляются одновременно.

Тонкости перехода

При необходимости регистрировать ранее возникшее право продавцу надо представить заявление о государственной регистрации этого права (оригинал), документ, подтверждающий это право, - акт, изданный органами государственной власти или органами местного самоуправления, договор, свидетельство о праве на наследство; свидетельство о правах на недвижимое имущество, выданное до 1998 года; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие и возникновение прав. Продавец подает также заявление о регистрации перехода права, а покупатель – о регистрации права. Кроме того, представляется договор купли-продажи, на основании которого осуществляется переход права (если в простой письменной форме, то не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, а если договор нотариально удостоверен - не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).

В случае, если продавец состоит в браке, представляется согласие другого супруга на продажу объекта недвижимого имущества либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества, свидетельство о заключении брака). Продавец и покупатель представляют также документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал), а если действует представитель - представляется документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариальная доверенность). За регистрацию перехода права должна быть уплачена государственная пошлина.

Защита от мошенников

Наталья Крайнец предупреждает о таком распространенном варианте мошенничества, когда покупателю показывают один участок, а продают другой. "Покупателя привозят на место, показывают хороший участок, он дает согласие на сделку, а потом оказывается, что куплен совсем другой объект, к примеру, через пять участков от того, который показывали, - говорит эксперт. - Поэтому при показе тщательно сверяйте все данные объекта".

"В случае, если покупатель все-таки решает приобрести земельный участок, границы которого не установлены, необходимо выяснить у владельцев соседних земельных участков точный адрес объекта, а также действительно ли продавец является владельцем данного участка, - добавляет Павел Найдовский. - Встречаются случаи, когда участок может быть продан несколько раз, а также объект продается лицом, не являющимся его владельцем. Существует возможность удостовериться в том, что продавец является собственником земельного участка, на участок не наложен запрет либо арест, а также не зарегистрированы ли какие-либо обременения, о которых продавец не сообщил покупателю. Для этого следует заказать выписку из Единого государственного реестра прав об объекте недвижимого имущества".

Цены на некоторые дачные участки с домами в Самарской области:

Источник: avito.ru