Возможные варианты

"Подходы к выбору и покупке загородного жилья разнообразны и во многом определяются бюджетом и социальным статусом покупателя, – считает руководитель ГК BigRiver-Capital Дмитрий Говорухин. – Наиболее экономичными вариантами являются покупка дома на вторичном рынке вне организованных коттеджных поселков, затем - приобретение дома в коттеджном поселке на начальных стадиях строительства, когда цена самая низкая, и, естественно, приобретение участка земли под самостоятельное строительство".
У каждого из этих вариантов есть свои нюансы. В первом случае внимание нужно обращать на юридическую чистоту приобретаемого жилья. Покупка строящегося дома чревата увеличением сроков строительства или, при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, его заморозкой. Последний же вариант возлагает на покупателя массу проблем. Все-таки заниматься строительством дома и подведением коммуникаций самостоятельно под силу далеко не каждому.

Видишь, оцениваешь, покупаешь

Эксперты отмечают несколько важных преимуществ покупки полностью готового домовладения на вторичном рынке. "Как правило, это обжитый дом с полным пакетом документов, – отмечает генеральный директор Агентства ипотеки и недвижимости "ВИП Компания" Татьяна Сырова. - Если на первичном рынке велика вероятность того, что придется еще обустраивать участок, заниматься отделкой коттеджа, да и сам поселок не всегда полностью готов, то, купив загородный дом у его хозяина, можно сразу в него вселяться и жить".
Во-вторых, преимущество вторичного рынка в том, что всегда можно найти жилье, отвечающее требованиям конкретного покупателя. Выбор вторичного жилья есть практически во всех районах и по всем направлениям. В-третьих, готовые дома реализуются в уже сложившейся среде: коммуникации работают отлаженно, сформировано социальное окружение. Сложившаяся инфраструктура и наличие дорог также являются преимуществом вторичного рынка.
"Плюсы покупки дома на вторичном рынке очевидны: можно сразу увидеть и оценить среду своего будущего обитания, – комментирует Дмитрий Говорухин. – В строящемся поселке это сделать сложнее, приходится верить на слово застройщику, а также макетам и рисункам. Также есть возможность оценить социальную среду обитания. То есть еще до покупки можно познакомиться с будущими соседями, узнать, как им живется в поселке, расспросить о качестве инженерных сетей и прочем. У продавца или риелтора такие подробности выяснить будет проблематично, ведь их цель – как можно скорее продать дом, а вот сосед вряд ли что-то будет скрывать. Если в поселке есть проблемы, то он с радостью на них пожалуется".
Еще один важный момент, по словам Дмитрия Говорухина, - инфраструктура поселка.
"Во многих строящихся проектах инфраструктурные объекты строятся в самую последнюю очередь, - комментирует он, - и зачастую планы по строительству того или иного объекта могут быть изменены. В уже построенном и заселенном поселке инфраструктура, как правило, уже готова, и ее тоже можно оценить".
И, наконец, немаловажное преимущество – это возможность торга, который нередко бывает успешным. Все-таки частный продавец, даже если это инвестор, обычно готов идти на уступку в цене, чтобы продать как можно скорее. Также важный для покупателей фактор – скорость самой сделки купли-продажи выбранного жилья. На вторичном рынке все гораздо быстрее.

Процент износа

Безусловно, покупка дома на вторичном рынке имеет и свои минусы. Главный недостаток, на который указывают все эксперты, - это не лучшее техническое состояние дома. "Минусом покупки дома на вторичном рынке является то, что вы, являясь вторым хозяином, не контролировали сам процесс строительства. Таким образом, нельзя быть уверенным в качестве приобретаемого строения", – убеждена Татьяна Сырова. Косметический ремонт может скрыть даже самые явные недостатки, поэтому возрастает риск приобрести дом с множеством скрытых дефектов, например, треснувшие стены, прогнившие трубы, проблемы с отоплением (особенно если жилье осматривалось в теплое время).
Схожей точки зрения придерживается и координатор проекта "Моя Ильинка" Алексей Костин, по мнению которого, для вторичного рынка характерны определенный процент износа, необходимость делать ремонт и вкладывать дополнительные средства. "К тому же юридическая составляющая здесь также требует тщательной проверки", - уверен Алексей Костин.

Новый дом на любой вкус

При всех выше озвученных преимуществах покупки дома на вторичном рынке этот вариант устраивает далеко не всех. Некоторым покупателям очень важно быть первым хозяином объекта недвижимости. Им психологически некомфортно жить в доме, который "помнит" старых владельцев. "Главное преимущество нового дома состоит именно в его новизне. Строительные технологии развиваются стремительно, и в удачных проектах эти качественные улучшения особенно заметны. Кроме того, новый проект – это и новые коммуникации, новые дороги", – убеждена Татьяна Сырова.
Несомненно, положительным моментом при покупке дома на первичном рынке является тот факт, что покупатель может сам контролировать процесс строительства и даже вносить коррективы в проекты домов, предложенные застройщиками. Кроме того, начальный этап строительства предполагает и меньшую стоимость, что для многих покупателей является важнейшим фактором. Цена в начале застройки и на завершающих этапах может отличаться, и значительно.
Если говорить о недостатках покупки дома на первичном рынке, то эксперты выделяют следующие. "Первый связан с заселением жильцов и проведением ими ремонта в домах, – рассуждает Дмитрий Говорухин. – До тех пор пока все собственники не закончат отделочные работы, жить в поселке будет некомфортно. Второй недостаток связан с инфраструктурой поселка. Некоторые застройщики приступают к строительству инфраструктурных объектов лишь после завершения работ по жилой части поселка либо резко меняют планы относительно количества и функций объектов. Безусловно, без фитнес-клуба прожить можно, но без школы, больницы и прочих подобных объектов жизнеобеспечения жить нельзя, особенно если поселок расположен далеко от города".

Построить самому

Самостоятельное строительство загородного дома дает возможность обустройства его по собственному вкусу, а также возможность поэтапного финансирования. При этом, решаясь на строительство дома, не стоит рассчитывать на легкий и быстрый результат. Временные, денежные затраты, постоянный контроль за качеством – вот к чему нужно быть готовым.
По мнению Дмитрия Говорухина, найти плюсы в самостоятельном строительстве дома гораздо сложнее. Первое, что приходит на ум, – это дешевизна такого варианта. Но это только на первый, во многом дилетантский, взгляд. На практике возведение дома своими силами может оказаться покупателю даже дороже, чем покупка готового дома.
Во-первых, стоимость строительных материалов для частников и для организаций сильно различается. Строительные компании получают большие скидки у поставщиков. При самостоятельном же строительстве добиться экономии на стройматериалах довольно сложно. Во-вторых, разработка индивидуального проекта у независимого архитектора, скорее всего, также обойдется дороже. Конечно, можно купить готовый проект, но насколько он реализуем без значительных переделок и оптимизаций – вопрос, причем дорогостоящий.
Еще больше проблем может возникнуть при отсутствии коммуникаций на участке. Самостоятельное их подведение может обернуться серьезной головной болью. Согласование подведения газа и электричества – это проблема и для компаний-застройщиков, что уж говорить про частных лиц-"самостроителей".

Дмитрий Говорухин, руководитель ГК BigRiver-Capital:

– При покупке готовых домов есть немало нюансов. Нужно четко понимать, что именно подразумевается под "домом с историей". Если это домик в деревне, то это, в принципе, и есть один большой минус. При тех объемах предложения качественного жилья, которое есть на рынке, этот вариант не нужно рассматривать вовсе, если речь не идет о покупке просто земли. Иная ситуация, если речь идет о покупке загородного дома в уже построенном поселке. Здесь минусов практически и нет. Конечно, есть и будет естественный износ коммуникаций, как и самого дома, но это неизбежно. В качестве минуса можно назвать затраты на проведение ремонта или перепланировки после предыдущих владельцев.

Татьяна Сырова, генеральный директор Агентства ипотеки и недвижимости "ВИП Компания":

– Процесс выбора загородной недвижимости довольно сложен и требует детального анализа. Нужно понимать, что загородная недвижимость – это не просто дом. Это стиль жизни, воплощение мечты. Каждый объект на рынке имеет недостатки и преимущества. Предложений на рынке загородной недвижимости достаточно: представлены вторичные объекты вблизи яхт-клубов, на берегу р. Татьянки, участки в Царевщине, в Волжском районе много новых готовых домов. При выборе объектов недвижимости следует ответственно относиться к выбору компании-застройщика. Большое внимание уделить изучению документов, материалам, используемым в строительстве, сроками готовности дома, освоенности территории.

Алексей Костин, координатор проекта "Моя Ильинка":

– В настоящее время рынок загородной недвижимости богат предложениями. Каждый клиент исходит из личных предпочтений. Те, кто давно мечтают о собственном доме, планируют расположение комнат и придомовых построек, выбирают вариант самостоятельного строительства. В данном случае нужно быть готовым к большим временным и материальным затратам. Приобретение материалов по розничным ценам, оплата услуг рабочих, логистика, согласование технических условий инженерии – все требует внимания. Вторичный рынок характерен определенным процентом износа, необходимостью делать ремонт и вкладывать дополнительные средства. К тому же юридическая составляющая здесь также требует тщательной проверки.