Дефицитная земля

Вопрос редевелопмента промышленных территорий актуален для большинства городов, которые в свое время носили статус "промышленных центров". Сегодня большинство таких зон, расположенных в городской черте, подлежат преобразованию и смене производственного характера использования в соответствии с градостроительным планом развития города. Особую актуальность этот вопрос приобрел для Самары в связи с дефицитом земельных участков в центральной части города, пригодных под жилую застройку. Так, по словам руководителя проекта "Самара-Центр" Эдуарда Матушкина, в Самаре существует серьезный дефицит крупных участков, пригодных для комплексной жилой застройки. Именно поэтому сейчас достаточно много проектов, которые реализуются на окраинах города. В центральных районах Самары должным образом подготовленных к комплексному освоению и развитию участков практически нет.

Схожую точку зрения высказывает и руководитель ГК BigRiver-Capital Дмитрий Говорухин. "В городе действительно не хватает чистых, вообще не застроенных участков, где можно развернуть строительство немедленно, без ущемления чьих-либо интересов. Истинного же дефицита участков под жилую застройку нет, если под этим понимать места, где строить не просто можно, а нужно. Огромные площади заняты ветхими и откровенно старыми постройками как жилого, так и промышленного назначения. Кроме того, практически в центре находятся ряд действующих промышленных предприятий, которым там давно уже не место", – убежден эксперт.

Получили новый статус

В сложившейся ситуации информация о том, что в ближайшей перспективе сразу три крупные производственные площадки изменят свое назначение в пользу жилого строительства, выглядит вполне логичной. Одним из первых о планах передать часть территории, занятой производственными объектами, под жилищное строительство объявил завод им. Тарасова. В июле прошлого года на публичные слушания по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Самары было вынесено предложение о смене зонирования территории на ул. Ново-Садовой, 311 (по этому адресу расположен завод). На суд жителей города был представлен проект жилищной застройки части территории завода площадью 19 га, где в настоящий момент находятся не используемые в производстве складские помещения. На слушаниях также сообщалось, что существует проект застройки всей территории завода. На ней планируется строительство домов высотой в 12 и 24 этажа со вспомогательными помещениями и инфраструктурой.

В конце сентября прошлого года решением Самарской городской думы правовое зонирование участка площадью более 19 га было изменено. В настоящее время земли имеют зону Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки до 16 этажей).

В этом году стало известно, что еще две промышленные зоны изменят свой статус. Так, строительная компания "Новый Дон" сообщила о планах по освоению территории бывшего завода "Сокол" в границах пр. Карла Маркса, улиц Революционной, Митирева и Печерской. Здесь планируется построить комплекс из жилых домов и помещений коммерческого назначения. Площадь всего участка равна 68 тыс. кв. м. Ожидается, что в ближайшее время площадка будет перепрофилирована: предполагается изменить зонирование участка с ПК-1 (зона предприятий и складов) и Ж-4 (многоэтажная жилая застройка) на зону Ц-3, которая предусматривает размещение объектов обслуживания населения местного значения. Вероятнее всего, что на этом участке будет возведен жилой комплекс с офисными и прочими нежилыми зданиями.

Новый жилой микрорайон может появиться и на территории бывшего завода им. Масленникова. На площади около 500 тыс. кв. м планируется возвести жилье бизнес- и экономкласса, а также объекты социального назначения, парковые и прогулочные зоны, детские площадки, детский сад и школу. Кроме того, планируется построить торгово-развлекательный центр площадью 150 тыс. кв. м.

По оценкам экспертов, перепрофилирование и дальнейшее развитие бывших заводских территорий даст положительный импульс для развития городской среды. "Площадка ЗИМа, часть площадки завода им. Тарасова и часть территории бывшего 4-ГПЗ, которую осваивает наша компания, формируют треугольник в географическом центре города и являются территориями с высоким потенциалом для градостроительного развития, – комментирует Эдуард Матушкин, – с их качественно новым освоением у власти Самары и у девелоперов этих проектов появился шанс существенным образом изменить последствия точечной застройки города и задать определенный вектор в развитии города на ближайшие 10 - 20 лет".

Проблемы решаем сообща

При реорганизации промышленных площадок девелоперы сталкиваются с решением множества вопросов, требующих значительных временных и финансовых затрат. Это изменение функционального назначения участка, юридическое оформление нового градостроительного статуса площадки, подготовка плана комплексного развития территории (мастер-плана), инженерное, социальное и транспортное обеспечение проекта комплексного развития и многое другое. Чтобы решать их наиболее эффективно, девелоперам не обойтись без поддержки со стороны органов власти. Как отмечает Дмитрий Говорухин, сложностей с освоением территорий бывших промышленных предприятий немало. У всех сторон априори разные задачи и интересы. Но город должен развиваться, и в угоду этой задаче и властям, и населению, и собственникам земли/построек, и девелоперам придется искать взаимовыгодные или компромиссные решения. "Создание нового облика, развитие удобной среды и инфраструктуры жизни и бизнеса создают условия для развития того же бизнеса. Это взаимно подкрепляющие друг друга процессы. Иначе город как социосистема деградирует", – убежден эксперт.

О необходимости комплексного подхода в решении вопросов, связанных с реновацией промышленных территорий, говорит и Эдуард Матушкин: "Только при взаимодействии и последовательной поддержке соответствующих государственных структур девелоперы способны решить весь комплекс проблем. Они требуют использования успешного российского и мирового опыта реализации крупных проектов. И девелоперы должны обеспечить привлечение такого опыта. И, конечно, необходимо вести речь как о добросовестной конкуренции среди девелоперов, так и об отсутствии лоббирования "любимых" проектов городской властью", - считает эксперт.

Дмитрий Говорухин, руководитель ГК BigRiver-Capital:
– Чтобы эффективно осваивать промышленные территории, тем более под жилую застройку, необходимы глубокий анализ существующей ситуации и решение очень серьезных организационных вопросов. В идеале промышленных предприятий в черте города быть не должно. Мы говорим сейчас о крупных структурах с не совсем полезными для здоровья людей технологиями, которые к тому же осложняют и без того сложную транспортную ситуацию своей производственной логистикой. Да и мелкие предприятия, расположенные нелогично, как бог на душу положит, уродливо выглядящие, также не совсем благоприятны с точки зрения системных интересов города и населения.

Эдуард Матушкин, руководитель проекта "Самара-Центр":
– Если говорить о названных выше проектах, то одновременная их реализация существенным образом качественно изменит предложение на рынке жилой недвижимости Самары, и не только жилой. Все три проекта не находятся между собой в "лобовой" конкуренции, они скорее дополняют друг друга. А сформировавшийся в последние годы отложенный спрос на жилье обеспечит необходимый для успешного развития проектов спрос, заставив девелоперов предлагать жилье достойного качества по справедливой цене и в том объеме, который наконец позволит Самаре добраться до заветного и недостижимого пока годового миллиона квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилья.