Управлять вместе

Согласно действующему законодательству, придомовая территория - это часть земельного участка, территория, прилегающая к многоквартирному дому, на которую распространяется право пользования собственниками МКД. Соответственно, решение о том, как использовать участок у дома, принимается на собрании владельцев. Они и должны определить, разбить ли на придомовой территории небольшой скверик или организовать более или менее цивилизованный паркинг. Однако по факту любой самарец знает, что обычно между жителями разгораются нешуточные конфликты: владельцы автомобилей из-за отсутствия места под стоянки в типовых дворах готовы парковаться на каждом газоне, а сторонники озеленения устраивают скандалы и портят машины. К этому следует добавить отсутствие элементарных удобств:  покосившиеся бордюрные камни, разбитый асфальт, сломанные лавочки.

Картина получается совсем удручающей. Кто же должен заниматься придомовой территорией и могут ли собственники повлиять на этот процесс? "Согласно Жилищному кодексу РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, - рассказывает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарской области Андрей Панфилов. - Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности".

Как отмечает руководитель юридического отдела ООО ТК "Технология управления" Наталья Некрасова, придомовая территория относится к местам общего пользования, и, по закону, за ее содержание отвечают собственники. "В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, - рассказывает юрист. - Непосредственное управление собственниками помещений, ТСЖ либо ЖК, либо выбрать управляющую организацию. В зависимости от того, какой способ управления собственники избрали, они могут по договору управления передать эту обязанность УК".

Вся проблема в налогах

Однако руководитель муниципального бюджетного учреждения города Самара "Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления" Виктор Часовских отмечает, что в реальности собственники не оформляют придомовые территории должным образом. Причиной этого является необходимость платить земельный налог. "Учитывая, что собственники-пенсионеры имеют право не платить его, то для остальных затраты получаются весьма серьезными, - добавляет эксперт. - В результате такое решение - оформлять земельный участок в собственность - принимается редко. Участок может быть выделен и органами местного самоуправления, но на практике такое решение принимается редко".

В результате в большинстве случаев управление земельным участком переходит в руки управляющей компании, специалистам которой обычно просто не до того, чтобы наводить порядок на прилегающих территориях: слишком много усилий тратится на обслуживание самих домов. Это и приводит к тому, что сейчас придомовые территории больше похожи на хаотичное скопище машин среди окружающей грязи, а "благоустройство" обычно представляет собой странноватый микс из нескольких клумб, старых детских игрушек и уродливых фигурок "лебедей".

За все надо заплатить

На практике так быть все же не должно. Если выбран такой способ управления, как управляющая организация, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. В данном договоре могут учитываться пожелания собственников, которые также могут быть связаны с использованием придомовой территории. Правда, для этого жители опять же должны раскошелиться.

"Согласно "Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме", установленным Постановлением Правительства РФ №491, уборка, очистка земельных участков, входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками) проводится управляющей компанией за счет жителей МКД", - уточняет Наталья Некрасова.

А как же быть с парковками? Ведь грустная шутка, гуляющая по Интернету - "велика Россия, а машину поставить некуда" - недалека от истины. Как уточняют эксперты, конфликты между автовладельцами и остальными жителями лучше всего решать цивилизованным образом - путем создания парковки, за которую всем, кто ею пользуется, необходимо будет вносить определенные суммы на счета ТСЖ или управляющей компании.

Могут ли жильцы решить, что необходимо пожертвовать газоном ради парковки? Такая идея возникает нередко. Андрей Панфилов уточняет, что да, но есть определенные ограничения. "Жителям новых домов это будет сделать легче, поскольку, как правило, границы земельного участка, которым они вправе распоряжаться, уже определены, причем они достаточно широкие, - рассказывает юрист. - А вот жильцам старого фонда предстоит сначала запросить выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), чтобы понять, каковы границы их участка. Если границы не определены, собственники могут установить их и внести в кадастр и уже только после этого выделить место для стоянки автомобилей".

Правда, Андрей Панфилов уточняет, что при этом жильцам не следует забывать про существующие санитарные нормы и правила при организации парковочных мест, а также про необходимость получения соответствующих технических условий на проектирование объектов на прилегающей территории и получения разрешений на проведение земляных работ.

Наталья Некрасова, руководитель юридического отдела ООО ТК "Технология управления":

- Согласно Жилищному кодексу, пределы использования земельного участка определяются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. По действующему законодательству РФ (ГК РФ, ЖК РФ), владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. В настоящее время за организацию парковок отвечает отдел архитектуры города. Инициатором для вынесения вопроса о цивилизованных парковках на общее собрание может выступить любой собственник. Плата будет производиться в соответствии с решением собственников на основании расчетов (сметы).
 
Виктор Часовских, Руководитель Муниципального бюджетного учреждения города Самара "Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления":

- Если земельный участок вокруг дома оформлен в качестве общего имущества в общую долевую собственность всех собственников жилья, то они и должны принимать все решения относительно того, как им распоряжаться, а также и нести расходы на его благоустройство. Зарегистрировать участок в собственность можно в Самарском управлении Росреестра. Однако на практике это делается редко, так как необходимо уплачивать земельный налог. Если же участок не находится в собственности, то все решения по его распоряжению принимает управляющая компания, с которой был заключен договор.